北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某、赵某诉称： 2016年3月20日，原告通过第三人与被告签订了《存量房屋买卖合同》及补充协议。协议约定，被告霍某将涉案房屋出售给原告，总价款210万元。合同签订后，原告依约支付给被告霍某定金11万元。同日，原告与被告、第三人签订了《居间服务合同》，并支付了服务佣金。由于被告出售的房屋尚处于抵押状态，需要办理解除抵押后才能办理过户手续，原告与第三人配合被告办理了解除抵押手续，被告确认收到原告首付款35万元。之后原告多次催促被告办理相关过户手续，但由于房价快速上涨，被告以各种理由为借口不配合办理过户手续。在诉讼期间，被告将涉案房屋出卖，一房二卖，恶意违约，致使合同不能继续履行，给原告造成了巨大损失。原告为购房支付居间服务费4万元，支付履约服务费3千元。《居间服务合同》第五条第三款规定，任何一方违反合同约定，导致合同不能履行，守约方可向违约方追偿该笔费用。《履约服务合同》第四条第一款规定，甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，守约方可将履约服务费作为己方损失向违约方主张赔偿。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告霍某继续履行《存量房屋买卖合同》及补充协议，办理相关过户手续，承担违约金45万元。案件审理过程中，原告张某、赵某将诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议;2、被告返还原告已付购房款45万元及利息(利息从2016年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款项全部返还之日止);3、被告赔偿原告损失140万元;4、被告承担45万元赔偿责任;5、被告赔偿原告居间服务费损失4万元及履约服务费损失3千元，两项共计4万3千元;6、案件受理费、鉴定评估费由被告承担。
2、被告辩称
霍某辩称：(一)、对原告提出解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求予以认可，但不认可其陈述的解除合同的事实和理由。双方于2016年3月20日签订了涉案房屋的买卖合同及补充协议。约定以210万元的价格出售涉案房屋，对于签订的合同文本仅有被告授权的受托人的签字，对原告提交的同意出售声明书并非被告妻子石某的签字，被告到法庭接受询问时已作了明确陈述。作为夫妻共同财产出售房屋时共有权人并不知情，更不同意出售房屋一事，根据法律规定，房屋买卖合同不具有法律上的可履行性，理应解除，被告据此事实同意解除合同。不认可原告关于被告恶意一房二卖的陈述，在合同签订当日原告支付了11万元购房定金，依据《补充协议》第3条、第4条、第5条之约定，原告负有在2016年6月15日之前提供125万元为被告办理涉案房屋解押的义务，但在实际履行过程中原告并没有按照约定提供资金办理解押手续，致使房屋买卖合同的下一步履行出现了问题，为此被告多次电话催促原告要求尽快履行，直到2016年8月12日原告才支付了35万元(部分首付款)，此后未能支付后续款项。至2016年10月底被告以电话联系方式告知原告，明确了因原告未能按约履行导致出售房屋收取房款的目的不能如期实现，要求解除合同的事实。时隔6个月之后被告才将涉案房屋另行出售。《补充协议》约定十分明确，原告负有先履行义务，事实上合同未能履行系原告先期违约造成的，并非被告恶意违约一房二卖。(二)、同意退还原告已付的45万元购房款，但不同意支付原告利息及赔偿45万元的请求。依据签订的《房屋买卖合同》及补充协议，对于一方违约而引起的合同不能履行明确了违约金，并不存在支付利息的约定。原告依据法释(2003)7号司法解释第8条提出利息及赔偿主张，属于理解运用法律错误，本案不符合该司法解释第一条规定的适用范围。故原告主张的利息及一倍赔偿无约定及法律依据。(三)、不同意原告主张的第3项诉讼请求。1、依据房屋买卖合同约定的履行事项，被告没有违约之事实，造成涉案合同不能履行的原因在于原告未能按期履行先合同义务(按期提供款项办理房屋解押手续)所致。确定140万元(差价金额)的《评估报告》存在重大瑕疵。评估报告确定的房屋市场价值鉴定基准日与涉案房屋买卖合同的约定内容、实际履行状况、争议发生等时间节点均无任何关系，系时隔二年之后的涉案房屋市场价格，故该数额与本案中合同的履行及合同利益的确定无任何关联关系。3、差价金额140万元不得认定为原告的实际损失，合同法第113条确定的“损害赔偿范围”虽明确造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但也明确了不得超过违约方订约时可预见的违反合同的损失，法律强调并要求合同履行后及损失可预见性。对此，被告认为对实际损失的确定应当结合所处区域房屋的实际成交情况、原告已履行合同义务情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力、合同整体履行状况来综合认定。(四)、不同意原告主张赔偿中介费用的诉求。1、被告认为系原告未按期履行先合同义务导致合同不能履行而解除的，支付中介费的义务主体按照居间协议亦是原告，即不存在要求被告赔偿相应中介费用的事实依据。2、按照合同法中关于居间合同的规定在原被告双方无法实现交易目的的情况下，原告享有退还部分中介费的权利。3、该项主张与其第三项主张存在矛盾，假定存在主张第三项诉求的请求权，也是以原告履行合同后才可确定合同利益的，对于原告而言正常履行合同则需自行承担中介费用，所以原告即已主张实际损失，则丧失赔偿中介费的请求权。
3、第三人述称
如果法院判决双方继续履行合同及补充协议，第三人愿意配合办理过户手续，违约金等诉求与第三人无关。关于合同解除，请法院依法判决。
二、法院查明
张某、赵某系夫妻关系。张某与案外人沙某系母子关系。霍某与案外人霍某1系姐弟关系，霍某1与何某系母子关系。霍某委托何某出售涉案房屋。2016年3月20日，张某、赵某(买受方、乙方)与霍某(出售方、甲方)的委托代理人何某在中介经纪公司居间下签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定，甲方将涉案房屋出售给乙方;该房屋已设立抵押，抵押权人为民生银行，抵押金额125万元;该房屋的抵押，甲方应于2016年6月15日前办理抵押注销手续;经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价210万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金11万元;乙方于甲方解抵押当天向甲方支付111万元，于办理房屋所有权转移登记当天支付35万元;甲方应于2016年6月15日前将该房屋交付给乙方。同日，霍某(出卖方，甲方)的委托代理人何某与张某、赵某(买受方、乙方)、中介经纪公司(见证方，丙方)签订了《补充协议》。协议约定：甲乙双方要求，乙方自行支付甲方购房款145万元整;因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议后90日内与甲方共同到民生银行代甲方提前还款125万元，乙方代甲方向民生银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款;甲方应于办理提前还款手续前与丙方指定人员就甲方全权委托丙方指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由乙方支付。公证办理完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需材料原件交给丙方，在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续;如甲方未按本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任;经甲乙双方友好协商同意：2016年6月15日支付给甲方首付款111万元整，2016年10月29日同时甲乙双方积极配合丙方办理过户手续;除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。合同签订后，张某、赵某向霍某的房屋出售代理人何某支付了购房定金11万元，何某出具了定金收据。
同日，霍某(甲方、出售方)、张某、赵某(乙方、买受方)与中介经纪公司(丙方、居间方)签订了《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间服务费4万元;甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事宜的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。合同签订后，沙某代乙方向丙方支付了居间服务费4万元。同日，霍某(甲方、出售方)、张某、赵某(乙方、买受方)与北京伟嘉安捷投资担保有限公司(丙方、服务方)签订了《履约服务合同》。合同约定，甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。丙方收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿。合同签订后，沙某代乙方向丙方支付了履约服务费3千元。
2016年3月20日，霍某1(甲方、出售方)与沙某(乙方，买受方)在中介经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定甲方将×××号房屋出售给乙方;×××号房屋已经设立抵押，抵押金额45万元，抵押权人为工商银行;甲方应于2016年6月15日前办理抵押注销手续;房屋总价180万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金11万元，乙方应于甲方解抵押当天向甲方支付45万元，于办理房屋所有权转移登记当天支付124万万元;甲方应于2016年6月15日前将该房屋交付给乙方。同日，霍某1(甲方、出卖方)、沙某(乙方、买受方)与中介经纪公司(居间方，丙方)签订了《补充协议》，约定，甲乙双方要求，乙方自行支付甲方购房款170万元，丙方已明确告知甲乙双方自行支付房款风险较大;因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议后90日内与甲方共同到工商银行代甲方提前还款45万元(实际支付金额按最后一期银行余额对账单为准)，乙方代甲方向工商银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款;在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续;如甲方未按本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任;经甲乙双方友好协商同意：2016年6月15日支付给甲方首付款45万元，2016年6月29日支付剩余首付款124万万元。合同签订后，沙某于2016年3月20日向霍某1支付了定金11万元，于6月7日支付了首付款45万元并办理了×××号房屋的抵押解除手续，于8月10日支付了剩余购房款124万元并办理×××号房屋所有权转移登记手续。
另查，2016年8月10日，张某、赵某向霍某支付了购买涉案房屋的首付款35万元。该笔款项由沙某代张某、赵某向霍某的姐姐霍某1(收款账号为×××)直接支付。庭审中，张某、赵某出具了《二手房首付款交付确认函》，载明：“根据(卖方)霍某与(买方)张某、赵某签订的二手房买卖合同，现就涉案房屋的交易情况，请卖方确认如下：卖方霍某本人与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为210万元整，现已收到买方张某、赵某交付的首付款金额35万元整。确认无误。”落款处卖方(签字)：霍某(何某代)。庭审中，霍某对该确认函的真实性表示认可，并认可收到该笔款项。
庭审中，张某、赵某称因房屋买卖合同中约定的首付款111万元变更为35万元是因为当时购买了两套房屋，因111万元不够解除涉案房屋上设立的抵押，经与何某及霍某1协商后变更了首付款金额及支付时间，双方协商不用于2016年6月15日支付首付款125万元(包含定金11万元)，等办理解押时需要多少钱交多少钱。霍某对此表示不予认可并称在收到35万元后提出过异议，到2016年9月份提出如果不能继续解除抵押的话则就提出解除合同的事，但没有发过书面函件也没有短信和微信记录。霍某认为双方的合同于2016年9月30日解除并告知过张某、赵某解除合同。庭审中，霍某称关于买方未按期付款解押构成违约而解除合同一事，虽没有直接的书面证据通知过张某和赵某，但在2016年9月底之前何某多次致电中介公司工作人员(包括董某)告知买方已经违约，要求通过中介解除合同，何某未收到中介公司任何答复。张某、赵某对霍某在合同履行过程中提出解除合同的陈述不予认可。庭审中，霍某认可涉案房屋办理解押还款时尚未偿还的银行借款本息金额为145万元左右，霍某本人于2016年9月中旬办理了房屋抵押解除手续。
庭审中，第三人的员工董某作为涉案房屋交易的经纪人出庭作证表示：因×××号、涉案房屋两处房屋均有抵押，出卖方均无力还清债务，双方约定由买方用首付款替出卖方偿还债务，于2016年5月底双方同我一起到涉案房屋出卖人的借款银行办理解押，买方带齐约定的125万元来到银行，经银行确认卖方的债务金额大于双方约定的125万元，因出卖方当日通过拆借不能补齐约为35万元左右的差额，所以当天没有办理成此套房屋的解押手续。后经我提议，双方都同意的情况下先办理×××号房屋的解押手续后办理涉案房屋的手续。随后三方一同前往×××号房屋的出卖方借款银行，经确认还款金额与签约时约定的金额基本相符。由于卖方没有事先与银行约时间，所以当天也没有办理成还款手续。2016年6月7日办理了×××号房屋的还款手续并于2016年8月8日办理了此套房屋的过户手续。2016年8月12日，双方按照我的建议到工商银行，买方支付给卖方35万元。我和双方事先已经商量过，由于×××号房屋完成过户后，卖方有125万元左右资金加上卖方支付的35万元，可以先行办理涉案房屋的还款手续，待涉案房屋解押后且房本由中介公司保管或网签后，买方再按照约定支付剩余91万元整。霍某本人于2016年9月10日前往昌平建委办理了解押手续，解押后的房本也送到中介公司拍过照片用于办理房屋核验使用，随后通知卖方办理网签手续，卖方均以出差等事由推辞办理网签;签署房屋买卖合同时，霍某委托霍某1之子何某签署房屋买卖合同并提供了委托书等;由于霍某的委托人何某把房本送到我公司处后，又不同意将房本放到公司，加之接近网签时间，所以房款没有再支付，买方多次要求我联系卖方支付房款，但按照公司规定以及资金安全和之前约定等多方面原因，让其不能支付房款，必须等网签后或者卖方把房本押到公司后，再按约定支付其他房款。
2017年5月10日，何某在接受本院询问时表示，霍某系其舅舅，房屋买卖合同系其代霍某签署，因霍某不在北京居住，为了避免麻烦所以霍某委托其出售涉案房屋。在本院询问何某，霍某不继续履行房屋买卖合同的原因时，何某表示不知道。
霍某于2017年3月本案第一次开庭时表示买卖合同中的签字不是本人签署且对房屋买卖之事不知情，霍某不追认买卖合同，不认可合同效力并当庭提出反诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议无效。霍某于2017年10月12日撤回反诉请求。2017年10月12日，霍某本人在接受本院询问时表示涉案房屋目前已经出售并办理了过户，还是委托何某出售的，过户是何某与霍某一同去办理的。
另查，涉案房屋设立的抵押权人为中国民生银行，债务人为霍某1，霍某1于2013年9月向中国民生银行借款155万元。2016年8月12日霍某1通过名下xxx的账户向民生银行北京成府路支行还款本息共计155万元，霍某自认于2016年9月中旬办理了涉案房屋的抵押注销手续。后霍某将涉案房屋出售于案外人李某，并将涉案房屋所有权转移登记至李某名下。
2018年1月10日，张某、赵某申请就涉案房屋的市场价值(包含装修)进行评估。本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值进行评估。因评估人员无法进入涉案房屋进行查看，双方同意对涉案房屋的装修状况参照一般装修标准进行评估。2018年5月，评估公司出具了评估报告。评估报告确定估计对象在设定条件下价值时点2018年4月20日的价值为340万元。张某、赵某支付评估费9千元。
三、法院判决
1、一审判决
1)、解除原告张某、赵某与被告霍某签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议;
2)、被告霍某于本判决生效后七日内向原告张某、赵某返还购房款45万元;
3)、被告霍某于本判决生效后七日内赔偿原告张某、赵某居间服务费4万元、履约服务费3千元;
4)、被告霍某于本判决生效后七日内赔偿原告张某、赵某损失125万元;
5)、驳回原告张某、赵某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张某、赵某与霍某签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应依据合同约定履行各自义务。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
根据当事人的诉辩情况，本案的争议焦点是张某、赵某与霍某是否口头变更了2016年6月15日之前支付125万元首付款的约定。基于如下理由，应认定双方口头将前述约定变更为张某、赵某先支付35万元的首付款。1.如果不存在125万元首付款的变更问题，张某、赵某未按照约定的时间支付125万元首付款时，霍某应早已向张某、赵某提出异议。本案中，霍某未向法院提交其提出异议的相关证据。2.合同约定2016年6月15日之前支付125万元。张某、赵某于2016年8月12日才向霍某支付了购房款35万元，霍某向张某、赵某出具了首付款交付确认函。张某、赵某实际支付首付款的时间与金额与书面合同约定并不一致。如果双方未口头变更2016年6月15日之前支付125万元首付款的约定，霍某并不会向张某、赵某出具首付款交付确认函。霍某向张某、赵某出具首付款交付确认函可以认定双方就先支付35万元的首付款达成一致意见，霍某同意继续履行合同。3.董某在双方交易中担任实际的经纪人，其证言有较强的证明力。根据董某的证人证言可以认定，双方口头变更了2016年6月15日之前支付125万元首付款的约定为张某、赵某先支付首付款35万元。4.如存在霍某因张某、赵某未按合同约定支付首付款违约在先而解除合同的事由，霍某在原审中早应以此为由进行抗辩。本案中，一审程序历经一年有余，迟至2018年6月15日，霍某才以此为由进行抗辩。可见张某、赵某未在2016年6月15日之前支付125万元首付款并非合同解除的事由。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，可以解除合同。本案中，霍某有义务继续履行合同，但其将房屋出售导致张某、赵某的合同目的无法实现，张某、赵某有权利解除合同。合同解除后，霍某应返还张某、赵某支付的购房款45万元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1.张某、赵某为履行合同交纳的居间服务费4万元及履约服务费3千元均应理解为张某、赵某的损失，霍某的违约行为导致了张某、赵某的损失，霍某应予赔偿。2.霍某的违约行为使张某、赵某未能获得涉案房屋，霍某应赔偿张某、赵某差价损失。一审法院依据涉案房屋市场价值的评估结果酌定张某、赵某的房屋差价损失为125万元，符合法律的规定，法院予以确认。
