北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
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一、基本案情
1、原告诉称
孙某诉称： 2012年9月20日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》。合同约定：原告将涉案房屋卖给被告，房屋面积170平方米，转让价160万元。合同签订当日，原告不仅将房屋交付给被告占用使用，而且协助被告办理了过户。被告领取了房权证。但被告未在法定付款期限内支付购房款。原告有权依法依据合同第七条第(二)项第1款之规定，解除合同，收回房屋。由于被告没有支付房款，完成交易，原告因此支付的各项税费损失也应由被告承担。原告现具状起诉，请求：1、判令解除原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》;2、被告将房屋返还给原告;3、被告赔偿原告支付的税费损失38万元，以及以上损失的同期贷款利息;4、被告承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
谢某辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。第一，双方签订的买卖合同合法有效，也已履行完毕，房屋已经登记过户，依法应该受到法律保护。第二，被告已经全额支付购房款，不存在原告主张的房款未支付的情况。第三，原告所主张的解除合同的法律依据不足，因为双方合同没有约定合同的解除权，而原告所依据的法律规定，合同第7条第2项第1款规定的情形不适用本案的事实情况。根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第15条的规定，原告没有在法定的期限内行使解除权，解除权已经消灭。基于合同不能解除，所以原告要求的税金等费用的损失就不存在。关于税费的问题，双方就税费的承担问题在过户的时候已经达成一致意见，该谁交就谁交，已经履行完毕，双方对此没有异议。原告所要求的税费是基于解除合同后的请求，被告认为合同不能解除，税费也应该是当时谁交就由谁各自承担。房屋因为当时由原告夫妻二人的请求将房屋抵押给案外人，借款245万，款项是由原告夫妻使用的。目前这个案件在昌平法院执行过程中，案外人已经主张行使抵押权。被告请求法院驳回原告的全部请求。
二、法院查明
原告孙某与被告谢某之女戚某系夫妻关系，谢某为戚某之母。孙某与戚某于2009年5月10日登记结婚，现因离婚纠纷在法院另有诉讼，尚未审结。2005年10月1日，孙某取得涉案房屋所有权证书，该房屋登记在孙某名下。2012年9月20日，孙某与谢某签订《存量房屋买卖合同》(自行成交版)。该合同约定孙某将其名下涉案房屋出售给谢某，建筑面积为170平方米，房屋成交价为160万元。该合同未对付款方式及期限作出明确约定。合同签订当日，孙某缴纳了涉案房屋的经济适用住房上市补缴土地收益及各项税费，该房屋所有权由孙某转移登记至谢某名下。2013年8月1日，谢某及其配偶与案外人李某签订借款合同，约定谢某及其配偶向李某借款245万元，借款期限自2013年8月1日起至2013年10月1日止。上述借款合同于当日经某公证处公证。同日，谢某与李某签订借款抵押协议，以谢某名下涉案房屋设定抵押，抵押担保范围为245万元借款本金及利息。2013年8月20日，涉案房屋办理了抵押登记手续。该抵押至本案审理终结前尚未解除。
庭审中，谢某辩称戚某之祖父曾于2014年3月1日及3月8日共向戚某转账155万元，并于2014年5月1日替孙某戚某购买某区一套房屋支付了税款近130万元税款。上述款项性质一部分为戚某之祖父代谢某向戚某与孙某夫妻支付本案涉案房屋的购房款，一部分为戚某之祖父对戚某与孙某的借款。孙某对此不予认可，称戚某之祖父在孙某与戚某离婚纠纷一案中主张上述款项均为购买某区房屋的款项，与本案涉案房屋无关。谢某还主张利用本案涉案房屋设定抵押的借款245万元在借款当日就直接汇入案外人马某的银行账户用于为戚某投资理财所使用，故245万元应属于孙某戚某的共同债务。孙某亦对此不予认可。谢某称系孙某主动提出将房屋过户至其名下，目的是为了将该房屋的经济适用房性质变更为商品房性质，变更程序需要有个过户过程，又称系孙某为了感谢其帮助孙某夫妻照看孩子而将房屋过户以便将来谢某与谢某之配偶养老，后又称双方之间系真实的房屋交易，现在同意支付全部购房款。孙某对此不予认可，称因为当时系一家人，所以合同约定没有写清楚，后来多次向谢某要求支付房款，谢某均称没有钱不予支付。
另查，本案审理过程中，经孙某申请，法院于2015年9月30日对涉案房屋采取保全措施。因谢某未如期偿还借款，案外人李某申请本院执行×××号公证债权文书，本院于2015年11月1日对该涉案房屋采取了轮候查封措施。
再查，法院依职权调取了谢某之女戚某与孙某在某法院进行离婚诉讼过程中的询问笔录，在该笔录中，戚某一方主张与孙某的夫妻共同债务中包含向戚某之祖父的借款310万元。对于该陈述，谢某一方称此询问是庭前询问，尚未正式开庭，当时也说明还有其它债务尚未统计完，此后会去某法院更正。对此，孙某坚决不予认可。
三、法院判决
1、解除原告孙某与被告谢某于2012年9月20日签订的《存量房屋买卖合同》(自行成交版);
2、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双全认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的义务。孙某与谢某签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然合同并未明确约定谢某给付房款的时间及方式，但在涉案房屋所有权已经转移登记至谢某名下，孙某一方已经履行主要合同义务的情况下，谢某在房屋过户之后至本案审理终结前未能支付全部购房款，存在严重违约行为，导致孙某出售房屋获得购房款的合同目的不能实现，故孙某主张解除合同的诉讼请求，依据充分，法院予以支持。谢某关于已由案外人代为支付上述购房款的抗辩，证据不足，且该陈述也与谢某之女戚某在另案中对相同款项性质的陈述存在矛盾，故法院对该抗辩理由不予采纳。现孙某撤回要求谢某赔偿损失的诉讼请求，未违反法律规定，法院予以准许。本案合同被确认解除后，涉及到的恢复原状问题，鉴于涉案房屋的抵押权仍未解除，尚不具备转移所有权登记的条件，故孙某要求将房屋返还过户至其名下的诉讼请求，法院无法支持;如孙某与谢某就涉案房屋解除抵押一节仍有争议，孙某应与谢某协商解决，协商不成，可另行主张。
