北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
肖某诉称：我与黄某于2008年12月1日签署关于购买涉案房屋的《房屋买卖合同》，房屋成交价格为80万元，并于2009年1月12日完成产权过户。其中合同约定，黄某应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，自逾期之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金。2015年1月2日，我与杨某签订房屋买卖合同，并于2015年2月5日将诉争房屋过户给杨某，杨某于2017年1月3日在某派出所迁入户口时发现，该房屋内还有名为李某的户口仍未迁出，经与黄某确认，李某系黄某的前任业主，经与黄某多次协商，让其催促李某迁出户口，但是李某的户口目前仍在诉争房屋内。根据合同约定，黄某应在2009年2月2日之前将诉争房屋内的所有相关户口迁出，2009年2月2日至2018年2月2日已经超过3100天，根据违约条款计算，违约金3100*760000*3/10000，计算应该为人民币70万元。我和杨某的二手房买卖合同中有关于房屋户口迁出的相关条款，杨某根据相关条款已经将我起诉，要求将房屋上李某的户口迁出，并要求我赔偿逾期迁出户口违约金10万元整及相关的诉讼费用，故我诉至法院请求：1.判令黄某将涉案房屋上李某的户口迁出;2.判令黄某支付因逾期迁出户口的违约金11万元整;3.诉讼费由黄某承担。诉讼过程中，肖某放弃第一项诉讼请求。
2、被告辩称
黄某辩称，我不同意肖某的全部诉讼请求，我对于房屋有户口未迁出的事实完全不知情，我与肖某签订了房屋买卖合同，后肖某与案外人签署买卖合同将房屋卖出，我与肖某的合同中关于户口的条款为制式合同的内容，肖某买房时未提出关于户口的要求，我曾促使李某与肖某一起去将户口迁出，但是李某称派出所无法为其办理户口迁出手续，合同中约定30日内将户口迁出，但是肖某直至其将房屋卖出时才主张该条款，故肖某存在过错，且肖某的诉讼已超过诉讼时效，在我卖出房屋至肖某卖出房屋期间，肖某从未向我主张过户口迁出问题，我因为是非京籍，无法将户口迁入房屋，故对于房屋有户口未迁出的事实完全不知情，肖某的损失是李某造成的，故我请求法院驳回肖某的诉讼请求。
二、法院查明
2008年12月1日，黄某(出卖人)与肖某(买受人)签订《房屋买卖合同》，约定肖某向黄某购买涉案房屋，房屋成交总价为80万元。双方合同第十条权属转移登记第(三)款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期或无法将与本房屋相关的户口迁出的，自逾期之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。后肖某支付全部房款，双方于2009年1月20日办理完成房屋所有权转移登记。
2015年1月2日，肖某与杨某签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定肖某将涉案房屋出售给杨某，房屋成交总价为210万元。该合同第九条第(三)款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将关于本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算项买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，双方于2015年2月5日办理产权转移登记。杨某陈述其于2017年1月3日将户口迁入涉案房屋时发现房屋上存在李某的户口。
经查，李某于2005年12月将涉案房屋出售给黄某，后其户口在房屋上一直未迁出。黄某称其为非京籍户口，未将自己的户口迁入涉案房屋，买房时不知道存在李某的户口，直到2015年肖某打电话告知其房屋上存在他人户口之事才知晓，但肖某对此予以否认，称2017年1月杨某告知其房屋上存在他人户口后才知道此事，此前不知道房屋上存在李某户口，亦未就户口一事与黄某联系过。后经与李某联系，李某表示户口无处落户故无法迁出。
2018年1月9日，因李某户口仍未迁出，杨某诉至本院，请求判令肖某支付20万元违约金，法院于2018年3月30日作出(2018)×××号民事判决书，判决：肖某于判决生效后七日内支付杨某逾期迁出户口的违约金10万元;驳回杨某的其他诉讼请求。该判决现已生效。肖某称其因李某户口未迁出事宜导致的损失除上述判决违约金及诉讼费，还有因诉讼产生交通费，并提交了火车票，黄某对车票的真实性认可，但不同意承担该费用。
三、法院判决
1、黄某于本判决生效后七日内支付肖某违约金10万元;
2、驳回肖某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
肖某与黄某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应严格履行合同约定的权利与义务。根据合同约定，黄某负有将房屋上原有全部户口迁出的义务，该约定并非仅指与黄某有关的户口，黄某未按约定时间之前将房屋上原有户口迁出，已构成违约。黄某称其出售房屋时并不知道房屋上存在他人户口，但是双方已经在合同中约定了户口迁出及违约金条款，黄某负有核实并迁出原有户口的义务，故黄某以其不知情为由作为不履行合同义务的抗辩理由，不能成立。因双方已在合同中约定了不按期履行迁移户口的违约责任，故现肖某要求黄某支付违约金，有事实与法律依据，法院支持。就违约金数额，黄某表示双方约定的违约金过高，要求法院酌减，而肖某表示违约金不存在过高情形，并提交了判决书及交通费票据证明实际损失，肖某在另案诉讼中承担的违约金及诉讼费系因李某户口未迁出而产生的实际损失，而其提交的交通费票据无法证明系因诉讼而产生，故对于该项损失法院不予认定。法院将结合主观过错、实际损失、合同的履行情况等综合因素，予以判定。
