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七旬老人的西城房产被孙子伪造 “死亡公证书” 过户，后续又被转卖、抵押，因买家涉民间借贷纠纷，房屋被法院查封。老人起诉 “停止执行”，三被告均缺席答辩，法院最终判决 “不得执行涉案房屋”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “虚假过户不发生物权变动，真实权利人可阻却执行”，为 “房产被亲属恶意处分 + 司法查封” 的维权纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告陈建国（房屋真实权利人，胜诉方）诉称：
判令停止对 “西城三号房屋”（原登记在陈建国名下）的执行；
本案诉讼费、公告费由被告承担。
事实依据：
房屋原始权利：“西城三号房屋” 2014 年 2 月登记在陈建国名下，系其个人合法财产，无任何权利瑕疵；
恶意过户经过：
2019 年 3 月，陈建国的孙子陈阳（已故）伪造《公证书》，谎称 “陈建国及父亲陈建军（陈阳之父）已去世”，以 “代位继承” 为由，向西城区规自委申请房屋转移登记；
2019 年 5 月 24 日，房屋被错误过户至陈阳名下；
2019 年 6 月 4 日，陈阳与被告刘洋签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 153 万元 “虚假价格” 将房屋转卖刘洋（刘洋当庭承认 “未支付购房款，签约仅为帮陈阳办贷款”）；
2019 年 6 月 17 日，房屋过户至刘洋名下，同日双方签订《贷款背户协议》，约定 “刘洋仅为‘背户’，房屋实际仍由陈阳控制”；
2019 年 6 月 25 日，刘洋以房屋为抵押，向甲公司（原渤海信托，化名）借款 334 万元并办理抵押登记，但陈阳未实际拿到贷款；
维权与确权：
2021 年陈建国发现房屋被过户后，立即起诉：
向西城法院诉请 “确认陈阳与刘洋的买卖合同无效”，2022 年 4 月胜诉（判决案号：A 号，判决合同自始无效）；
诉请 “撤销陈阳、刘洋的房屋登记”，西城法院（判决案号：B 号）、北京二中院（判决案号：C 号）均判决 “登记行为违法，抵押权消灭”，并判令刘洋、甲公司协助涂销抵押；
2022 年 8 月，因刘洋与被告李伟（申请执行人）的民间借贷纠纷（刘洋为担保人），通州法院以（执行案号：D 号）案查封 “西城三号房屋”；
陈建国提出执行异议被驳回（执行异议裁定案号：E 号）后，提起本案执行异议之诉，主张 “房屋归自己所有，应停止执行”。
（二）被告答辩情况
被告李伟（申请执行人）、刘洋（被执行人，房屋登记人）、陈晨（被执行人，借款人）均未答辩，经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证权利。
（三）法院查明关键事实
虚假过户证据：
陈阳提交的《公证书》经鉴定为伪造，陈建国、陈建军在 2019 年时均在世，“代位继承” 无事实依据；
西城法院（判决案号：A 号）生效判决确认 “陈阳与刘洋的买卖合同无真实交易意图，属以合法形式掩盖非法目的，应属无效”；
物权回归证据：
陈阳、刘洋的房屋所有权证均被行政判决（西城法院案号：B 号、北京二中院案号：C 号）“确认违法”，视为自始未发生物权变动效力；
西城法院（判决案号：F 号）生效判决确认 “甲公司的抵押权消灭，刘洋需协助陈建国涂销抵押”，房屋已无权利负担；
执行查封背景：
通州法院 2022 年 8 月查封房屋时（执行案号：D 号），陈建国已就 “房屋确权、撤销登记” 提起多起诉讼，且部分案件已胜诉（如案号：A 号、B 号），可证明 “查封前陈建国已主张权利”；
李伟申请执行的依据是 “刘洋的保证责任”（民间借贷纠纷判决案号：G 号），但刘洋并非房屋真实权利人，其对房屋的 “处分权” 已被生效判决（案号：A 号、B 号）否定。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈建国是否为 “西城三号房屋” 的真实权利人，是否享有排除强制执行的民事权益？
陈阳、刘洋的虚假过户行为是否导致物权变动，李伟的执行债权能否对抗陈建国的所有权？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
陈建国是真实权利人，享有排除执行的权益
依据《民法典》第二百零九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外” 及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”：
物权未发生变动：陈阳伪造文件过户、刘洋 “背户” 均属违法行为，且相关登记已被撤销（判决案号：B 号、C 号），视为 “物权从未转移”，陈建国仍为房屋所有权人；
排除执行条件满足：陈建国在查封前（执行案号：D 号）已通过诉讼主张权利（如案号：A 号、B 号），非因自身原因未办理过户（系陈阳、刘洋恶意导致），且对房屋享有完整所有权，足以排除李伟的金钱债权执行。
虚假过户不产生物权效力，李伟的执行债权无优先性
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条 “案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的” 及《民法典》第一百五十五条 “无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”：
买卖合同无效导致物权回归：陈阳与刘洋的买卖合同无效（判决案号：A 号），自始不发生履行效力，刘洋从未取得房屋所有权，其将房屋抵押的行为亦属无权处分，抵押权已被判决消灭（案号：F 号）；
执行债权不能对抗所有权：李伟的债权是 “刘洋的保证责任”（依据判决案号：G 号），属于普通金钱债权，而陈建国的权利是 “原始所有权”，具有优先性，普通债权不能对抗真实权利人的物权。
被告缺席不影响裁判，证据链完整可直接认定事实
依据《民事诉讼法》第一百四十七条 “被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”：
李伟、刘洋、陈晨均未到庭，未对陈建国的证据提出异议，法院结合 “生效判决（案号：A 号、B 号、C 号、F 号）、登记档案、鉴定意见” 等书面证据，可确认 “虚假过户、陈建国为真实权利人” 的事实，依法缺席判决支持陈建国的诉求。
三、裁判结果
不得执行北京市西城区房屋（即 “西城三号房屋”）；
本案诉讼费、公告费由被告李伟、刘洋、陈晨共同承担。
四、案件启示
（一）房屋权利人：风险防控 “三要点”
定期核查房屋权属，避免权利被侵害
建议每年通过 “北京市规划和自然资源委员会官网” 或线下窗口查询房屋登记状态，尤其对于老年群体、长期不居住的房屋，及时发现 “异常过户、抵押”；若发现权利被侵害，立即收集 “原始产权证、身份证明、亲属关系证明”，第一时间起诉 “确认合同无效、撤销登记”（如本案中陈建国提起的案号：A 号、B 号诉讼），避免房屋被进一步处分（本案中陈建国及时发现并起诉，是胜诉的关键）；
妥善保管产权证件，防范伪造风险
房产证、身份证等重要证件需妥善保管，避免交由他人保管；若证件遗失，立即向不动产登记部门申请挂失补办，并登报声明，防止他人利用遗失证件伪造文件过户；对于亲属提出的 “代为办理手续” 请求，务必核实具体事项，不可盲目授权（本案中陈阳正是利用亲属信任，伪造文件完成过户）；
及时主张权利，留存维权证据
发现房屋被恶意处分后，除起诉外，需向执行法院（如本案中通州法院，执行案号：D 号）提交 “异议申请”（如本案中执行异议案号：E 号）及 “确权诉讼的受理通知书、判决书（如案号：A 号、B 号）”，说明房屋权属争议情况；保存 “与侵权人的沟通记录、报警回执、鉴定意见” 等证据，证明 “自身无过错，权利被侵害系他人恶意导致”，为执行异议之诉奠定基础。
（二）债权人：执行风险 “两注意”
核查抵押物权利状态，避免接受瑕疵资产
接受房屋抵押时，需通过 “不动产登记中心” 查询房屋的 “权利来源、是否存在查封 / 异议登记、是否有亲属纠纷”，不可仅依据房产证表面信息；对于 “短期内多次过户、低价转让” 的房屋，需警惕 “背户、虚假交易” 风险，要求抵押人提供 “购房款支付凭证、完税证明”，核实交易真实性（本案中甲公司未核查交易背景，最终抵押权被判决消灭，案号：F 号）；
正视执行异议，理性应对权利主张
若执行过程中案外人提出异议（如本案中执行异议案号：E 号），需积极应诉，提交 “抵押合同、放款记录、房屋评估报告” 等证据，证明 “自身为善意债权人”；若案外人已提供 “生效确权判决、撤销登记判决（如案号：A 号、B 号、F 号）”，需客观评估权利优先级，避免盲目抗辩导致额外诉讼成本（本案中李伟未应诉，法院直接依据陈建国的证据支持其诉求）。
（三）亲属群体：诚信履约 “一底线”
不滥用亲属信任，避免违法犯罪
亲属间应秉持诚信，不可利用信任实施 “伪造文件、恶意过户” 等违法行为，此类行为不仅会导致合同无效（如本案中判决案号：A 号）、物权回归，还可能构成 “诈骗罪、伪造国家机关证件罪”，面临刑事处罚（本案中陈阳虽已故，但其行为已涉嫌违法，若在世需承担相应法律责任）；若确有资金需求，应与权利人协商 “合法的借款、租赁”，不可采取非法手段。
（四）核心提醒：物权保护 “明权利，早行动”
本案中陈建国胜诉的核心，在于 “房屋原始权利清晰、及时维权并形成完整证据链（如案号：A 号、B 号、C 号、F 号）”；而刘洋、陈阳的违法行为，最终导致 “交易无效、物权回归”，也给债权人李伟造成损失。这警示所有房屋相关参与者：
✅ 权利人需重视 “权属核查与证据留存”，及时制止侵权行为；
❌ 债权人不可 “忽视抵押物背景核查”，避免接受瑕疵资产；
⚠亲属间应坚守诚信，不可利用信任实施违法行为，否则终将承担法律后果。
房屋作为重要财产，其权属变动涉及复杂法律关系，只有各方都重视权利保护、规范操作，才能避免 “权利被侵害、执行遇障碍” 的纠纷，保障财产安全与交易秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
