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买家以 547 万买朝阳央产房，签订合同约定 “9 月 30 日前办央产上市许可、10 月 15 日交房”，卖家超期至 10 月 23 日才获批，买家起诉 “解约 + 赔 109.4 万违约金 + 双倍返定金”，卖家反诉 “买家违约 + 赔 161 万损失”，法院最终判决 “解除合同 + 卖家退 10 万定金 + 办网签解除”！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “卖家超期办许可非根本违约，买家无解约赔偿权，但合同可解除且定金需返还”，为央产房交易纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告林浩、苏婉（夫妻，购房方，胜诉方核心诉求获支持）诉称：
判令解除与被告刘芳（卖家）签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
判令刘芳协助办理网签备案解除手续；
判令刘芳返还购房定金 10 万元；
本案诉讼费由刘芳承担。
事实依据：
合同签订：2023 年 8 月 12 日，林浩、苏婉与刘芳（委托女儿刘敏代理）、甲中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 547 万购买朝阳区南十里居五号房屋（央产房，含装修设施 237 万、产权车位及地下室），并签订《补充协议》明确 “刘芳需在 2023 年 9 月 30 日前办完央产上市许可，逾期未办导致合同无法履行，刘芳需按总房款 20% 赔违约金”；
付款履约：签约当日，林浩、苏婉按约支付 10 万定金，后续已准备好 327 万首付款及 200 万贷款资金，等待刘芳办完上市许可后过户；
卖家违约：
上市许可超期：刘芳虽于 2023 年 8 月向单位提交上市申请，但因 “暑期放假” 拖延，直至 9 月 20 日才正式提交材料，10 月 23 日才获央产交易中心审批通过，远超《补充协议》约定的 9 月 30 日；
交房未履约：2023 年 10 月 15 日交房日，刘芳虽称 “已清退租客”，但未提供 “上市许可获批证明”，林浩、苏婉基于 “房屋未具备过户条件” 未到场收房，刘芳也未主动沟通延期交房方案；
解约维权：2023 年 11 月 4 日，林浩、苏婉向刘芳发《解约函》，明确 “因超期办许可、未按约交房，要求解除合同”，刘芳拒绝后，无奈起诉。
（二）被告（刘芳）答辩与反诉理由
刘芳辩称并反诉：
不同意赔偿，主张 “超期办许可系客观原因”：称 “单位暑期放假导致审批延迟，9 月 4 日开学后立即推进，10 月 23 日获批仍在主合同约定的 120 日过户期限内（8 月 12 日 - 12 月 10 日），不影响合同履行”；
反诉请求：
解除两份《北京市存量房屋买卖合同》；
林浩、苏婉支付违约金 109.4 万（总房款 20%）；
赔偿交通费 2 万、住宿费 1.29 万、搬家费 1 万、提前腾退违约金 3.66 万、房屋贬值损失 50 万，合计 67 万；
抗辩理由：10 月 15 日交房日 “林浩、苏婉无理由拒不到场”，10 月 23 日获批后多次通过中介要求 “继续履行”，但林浩、苏婉拒绝，系 “因房屋贬值故意违约”，应承担全部责任。
（三）第三人（甲中介公司）陈述
甲中介公司述称：
认可双方签订的合同及《补充协议》，刘芳确实存在 “9 月 30 日前未办完上市许可” 的情况，10 月 23 日获批后，中介曾草拟补充协议 “变更交房时间为 10 月 27 日”，但林浩、苏婉因 “对超期有异议” 未签字；
林浩、苏婉在签约后已告知中介 “资金已准备就绪”，刘芳未在 9 月 30 日前告知 “审批延迟进展”，双方沟通存在障碍，中介已尽居间协调义务，不承担责任。
（四）法院查明关键事实
合同与许可证据：
《补充协议》明确 “9 月 30 日前办央产上市许可”，刘芳对条款无异议；其单位出具的《情况说明》显示 “8 月申请因暑期放假顺延至 9 月 4 日后办理”，10 月 23 日获批，超期 23 天；
主合同约定 “8 月 12 日起 120 日内办理过户”，10 月 23 日获批后，仍有 48 天（10 月 23 日 - 12 月 10 日）可履行过户，未超出总期限；
交房与沟通证据：
2023 年 10 月 15 日交房日，刘芳未向林浩、苏婉出示 “上市许可审批进展”，仅口头称 “即将获批”，林浩、苏婉基于 “房屋未具备过户条件” 拒收，符合 “先履行抗辩权”；
10 月 23 日获批后，刘芳通过中介要求继续履行，但未提出 “补偿超期损失” 的方案，林浩、苏婉因 “对超期有异议” 拒绝，双方未达成一致；
定金与损失证据：
林浩、苏婉支付 10 万定金，刘芳对收款事实无异议；刘芳主张 “房屋贬值 50 万”，未提交同小区同期成交价证据，法院不予采信；其主张的 “交通费、住宿费” 系 “自身回国办理手续的必要支出”，与林浩、苏婉无关。
二、案件分析
（一）争议焦点
刘芳 “超期办央产上市许可” 是否构成根本违约，林浩、苏婉能否主张解约赔偿？
林浩、苏婉 “10 月 15 日拒收房” 是否构成违约，应否承担赔偿责任？
合同解除后，定金应返还还是没收，网签应否解除？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
刘芳超期不构成根本违约，林浩、苏婉无赔偿请求权
依据《民法典》第五百六十三条 “有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”：
超期系客观原因：刘芳在 8 月即提交申请，因单位暑期放假延迟，9 月开学后立即推进，10 月 23 日获批，属于 “可原谅的客观延迟”，非 “恶意拖延”；
未影响合同目的：获批时间（10 月 23 日）仍在主合同 120 日过户期限内，房屋具备继续过户条件，未导致 “合同无法履行”，不构成根本违约，故林浩、苏婉主张 “20% 违约金” 无依据；
容忍义务：央产房审批存在不确定性，买家应承担 “合理审批延迟” 的容忍义务，不可因 “轻微超期” 直接解约索赔。
林浩、苏婉拒收房不构成违约，刘芳反诉无依据
依据《民法典》第五百二十六条 “当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求”：
先履行义务在刘芳：《补充协议》约定 “先办上市许可，再交房过户”，刘芳 10 月 15 日交房时未完成许可审批，未履行 “先义务”，林浩、苏婉有权 “拒收尾款、拒收房”，属于正当行使先履行抗辩权；
刘芳损失无依据：其主张的 “交通费、住宿费” 是 “出售房屋的必要成本”，“提前腾退违约金” 系 “与租客的约定，与买家无关”，“房屋贬值损失” 无证据支持，故反诉请求均不成立。
合同可解除，定金应返还且需办网签解除
依据《民法典》第五百六十二条 “当事人协商一致，可以解除合同” 及第五百八十七条 “债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回”：
解除条件成就：林浩、苏婉起诉要求解除，刘芳反诉亦同意解除，属于 “双方协商一致解除”，法院应予确认；
定金需返还：刘芳虽超期但非根本违约，林浩、苏婉拒收房亦无过错，合同解除后，刘芳无法律依据占有 10 万定金，应全额返还；
网签需解除：网签合同系基于原合同签订，合同解除后，刘芳有义务协助办理网签注销，避免影响林浩、苏婉后续购房。
三、裁判结果
解除原告林浩、苏婉与被告刘芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
被告刘芳于本判决生效后七日内，协助原告林浩、苏婉办理《北京市存量房屋买卖合同》的网签备案解除手续；
被告刘芳于本判决生效后七日内，返还原告林浩、苏婉购房定金 100000 元；
四、案件启示
（一）央产房买家：交易风险防控 “三要点”
明确审批条款，约定缓冲期与补偿
签订《补充协议》时，需细化央产上市许可条款：“卖家需在 X 年 X 月 X 日前提交审批申请，X 年 X 月 X 日前获批；若因单位原因延迟，可延期 X 日，延期期间卖家按每日 X 元支付补偿；超期 X 日仍未获批，买家有权解约，卖家双倍返还定金”，避免 “仅约定截止日无缓冲” 导致纠纷（本案中因无缓冲期，超期后双方直接对立）；
跟踪审批进展，留存沟通记录
签约后每周向卖家、中介询问审批进度，要求卖家提供 “单位接收材料回执、审批进度查询截图”；若发现审批延迟，及时书面催告（邮件、函件），注明 “要求 X 日前告知进展，否则将追究责任”，避免口头沟通无证据（本案中林浩、苏婉未留存催告记录，影响过错认定）；
审慎行使解约权，优先协商解决方案
若卖家轻微超期但仍在总过户期限内，可优先与卖家协商 “补偿超期损失 + 加快后续流程”，而非直接解约（如本案中若林浩、苏婉同意 “刘芳补偿 1 万 + 10 月 27 日交房”，可避免诉讼成本）；若确需解约，需确保 “超期已导致合同无法履行”，避免因 “轻微违约” 解约被认定为 “滥用权利”。
（二）央产房卖家：履约规范 “两底线”
提前核查审批要求，预留充足时间
签约前向单位确认 “央产上市审批流程及时限”，预留 1-2 个月缓冲期（如 “计划 9 月 30 日获批，8 月 1 日前提交申请”）；若存在 “暑期放假、材料补正” 等潜在延迟因素，需在签约时书面告知买家，避免后续争议（本案中刘芳未提前告知 “暑期放假”，导致买家对超期不满）；
及时同步进展，主动提出补救方案
审批延迟后，第一时间向买家、中介说明 “延迟原因、预计获批时间”，并提出补救方案（如 “补偿 X 元损失、优先办理过户”）；交房前确保 “已取得审批证明”，避免因 “手续不全” 导致买家拒收（本案中刘芳 10 月 15 日交房时无审批证明，是买家拒收的直接原因）。
（三）中介公司：居间服务 “两注意”
提示央产审批风险，细化合同条款
为央产房交易提供居间服务时，需书面提示买家 “审批存在延迟风险”，协助买卖双方在《补充协议》中约定 “延迟处理方案”；避免仅约定 “审批截止日”，未考虑客观延迟因素（本案中甲中介未协助约定缓冲期，加剧双方矛盾）；
主动协调争议，留存协调记录
出现审批延迟或交房争议时，及时组织双方协商，形成书面《协调纪要》（如 “双方同意延期至 X 日交房，卖家补偿 X 元”）；若协商无果，向双方出具 “情况说明”，载明 “已履行协调义务，争议原因系 XX”，避免被卷入纠纷（本案中甲中介虽草拟补充协议，但未形成书面记录，影响责任认定）。
（四）核心提醒：央产房交易 “明风险，重沟通”
本案中林浩、苏婉核心诉求（解除合同、退定金、办网签）获支持，关键在于 “刘芳超期存在过错，合同解除后定金需返还”；刘芳反诉失败，在于 “无证据证明买家违约，损失主张无依据”。这警示所有央产房交易参与者：
✅ 买家需重视 “审批条款约定与沟通记录”，避免盲目解约；
❌ 卖家不可 “隐瞒审批风险、拖延进展”，轻微违约仍需承担定金返还责任；
⚠央产房交易因涉及单位审批，需比普通二手房更注重 “时间预留、信息同步、争议协商”，必要时咨询律师，规范合同条款，减少诉讼风险。
央产房交易承载着家庭住房需求，只有买卖双方、中介都秉持诚信、规范操作，才能避免 “审批超期、解约索赔” 的纠纷，保障交易顺利完成。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
