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买家以 543 万买昌平房屋，合同明确 “总房款含 18㎡配套地下室”，过户后卖家仅交房拒交地下室，起诉要求 “交付地下室 + 按总房款日万分之五付违约金”，卖家辩称 “正式合同未写地下室，定金协议已变更”，法院最终判决 “卖家 7 日内交地下室 + 按定金 10 万日万分之五付违约金”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “定金协议手写条款优先，地下室使用权可转让，卖家拒交构成违约”，为含附属设施的公房交易纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告周凯（购房方，胜诉方）诉称：
判令被告赵丽（卖家）向周凯交付昌平区某地下室（配套 “二号房屋”）；
判令赵丽支付违约金（以 10 万元定金为基数，自 2023 年 9 月 23 日起至实际交付地下室之日止，按日万分之五计算）；
本案诉讼费由赵丽承担。
事实依据：
合同签订与地下室约定：2023 年 7 月 23 日，周凯通过乙中介公司（北京某房地产经纪有限公司，化名），与赵丽签订《买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，约定以 543 万购买 “二号房屋”（建筑面积 158.55㎡，公房性质），其中《买卖定金协议书》第五条 3.2 款 手写特别约定：“总房款包含地下室一间（以实际房号为准，面积 18㎡左右）”，赵丽对该条款签字确认；
履约付款：周凯按约支付 10 万定金（2023 年 7 月 23 日），9 月 15 日支付剩余 533 万房款，当日完成 “二号房屋” 过户及交房，但赵丽以 “地下室不是自己的” 为由，拒绝交付配套地下室；
履约证据：
交房当日视频：2023 年 9 月 15 日，赵丽带周凯父母、中介查看地下室，现场承诺 “3 日内搬空物品交付”，视频清晰记录地下室位置及赵丽的交付承诺；
沟通记录：9 月 24 日，周凯向赵丽女儿发函 “要求 3 日内交付地下室”，赵丽拒收且无合理回复；
证人佐证：原产权单位（甲供电公司）员工白某、同小区业主张某 1、邱某某出具《说明》，证明 “该小区为甲供电公司集资房，每户配专属地下室，使用权随房屋一并转让，单位不干涉交易”；
违约事实：赵丽在过户后 7 日（9 月 22 日）内未交付地下室，9 月 2 日曾发函 “称地下室无产权不能卖”，但未提交任何证据证明 “使用权转让存在障碍”，且过户时未告知周凯 “地下室无法交付”，存在恶意违约。
（二）被告（赵丽）答辩理由
赵丽辩称，不同意全部诉请，理由如下：
正式合同不含地下室：《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》未提及地下室，仅《买卖定金协议书》有手写条款，属于 “定金协议已被正式合同变更”，应以正式合同为准，自己无义务交付地下室；
无地下室处分权：地下室无不动产登记信息，是甲供电公司分配的 “使用权”，自己仅能使用不能转让，且 9 月 2 日已发函告知周凯 “地下室无法买卖”，周凯仍完成过户，视为 “认可不含地下室”；
不构成违约：已按约交付 “二号房屋”，周凯主张的 “违约金” 无合同依据，且 “按总房款日万分之五” 标准过高，即使违约也应调低。
（三）第三人（乙中介公司）陈述
乙中介公司述称：
认可《买卖定金协议书》手写条款的真实性，签约时赵丽明确 “知晓总房款含地下室”，手写条款是双方协商一致后添加，赵丽亲自签字确认；
交房当日中介在场，赵丽确实带周凯家人查看地下室并承诺交付，后续拒绝交付系 “单方面反悔”，中介已尽居间义务，不承担责任。
（四）法院查明关键事实
合同与地下室权利证据：
《买卖定金协议书》手写条款 “总房款含地下室” 有双方签字，赵丽对笔迹无异议，且正式合同未明确 “废止定金协议地下室条款”，根据 “后签合同未否定前合同条款，前条款仍有效” 原则，地下室属于交易范围；
甲供电公司向法院出具《复函》：“二号房屋及配套地下室为单位集资房，员工购买后取得房屋所有权及地下室使用权，使用权可随房屋转让，单位不干涉”，证明赵丽有权转让地下室使用权；
履约与沟通证据：
周凯提交的 9 月 15 日交房视频，清晰记录 “赵丽带看地下室、承诺搬空交付”，与赵丽 “从未同意交付” 的抗辩矛盾；
赵丽 9 月 2 日发函 “地下室无法买卖”，但未在过户前终止交易，周凯基于 “赵丽承诺交付” 完成付款过户，赵丽的 “事前告知” 不能免除后续交付义务；
违约金依据：
正式合同约定 “过户后 7 日内交付房屋及附属设施，逾期按总房款日万分之五付违约金”，地下室属于 “附属设施”，赵丽 9 月 15 日过户，应在 9 月 22 日前交付，超期构成违约；
法院结合 “地下室价值占总房款比例、赵丽违约恶意”，将违约金基数调整为 “10 万定金”，符合 “损失填补” 原则。
二、案件分析
（一）争议焦点
《买卖定金协议书》手写 “含地下室” 条款是否有效，赵丽是否应交付地下室？
赵丽 “无地下室处分权” 的抗辩是否成立？
违约金标准应如何确定？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
手写条款有效，赵丽应交付地下室
依据《民法典》第四百六十五条 “依法成立的合同，对当事人具有法律约束力” 及第五百一十条 “合同约定不明的，按交易习惯或补充协议确定”：
手写条款优先：《买卖定金协议书》手写 “总房款含地下室” 是 “特别约定”，且签订时间与正式合同一致，赵丽未举证证明 “该条款被后续合同变更”，故条款有效，地下室属于交易范围；
附属设施应随房交付：“二号房屋” 与地下室为 “房与附属设施” 关系，甲供电公司证明 “使用权随房转让”，赵丽作为房屋所有权人，应一并交付地下室，其 “仅交房拒交地下室” 构成违约。
赵丽有地下室处分权，抗辩不成立
依据《民法典》第二百三十五条 “无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物” 及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”：
使用权可转让：甲供电公司明确 “不干涉地下室使用权转让”，赵丽通过其夫取得地下室使用权，且房屋已过户至周凯名下，周凯作为新业主，有权主张地下室使用权；
无产权不影响使用权：地下室虽无不动产登记，但其 “使用权” 是基于单位分配的合法权益，可随房屋一并转让，赵丽以 “无产权” 拒交，混淆 “所有权与使用权”，抗辩无法律依据。
违约金调整为 “定金 10 万日万分之五”，合法合理
依据《民法典》第五百八十五条 “约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”：
原约定标准过高：周凯主张 “以总房款 543 万日万分之五”（每日 2715 元），但地下室价值仅占总房款的 5% 左右，违约金与实际损失差距过大；
调整依据充分：法院结合 “地下室面积（18㎡）、当地租金水平（每月 2000 元左右）、赵丽违约情节”，将基数调整为 “定金 10 万”（每日 50 元），既弥补周凯的 “无法使用地下室” 损失，又避免赵丽承担过重责任，符合公平原则。
三、裁判结果
被告赵丽于本判决生效后七日内，向原告周凯交付位于北京市昌平区某镇某园四区 8 号楼 3 单元地下 1 层 5 号地下室；
被告赵丽于本判决生效后七日内，向原告周凯支付违约金（以 100000 元为基数，自 2023 年 9 月 23 日起至实际交付地下室之日止，按日万分之五的标准计算）；
本案诉讼费由被告赵丽承担。
四、案件启示
（一）二手房买家（含附属设施交易）：风险防控 “三要点”
明确附属设施条款，优先手写确认
购买含地下室、车位等附属设施的房屋时，需在所有合同（定金协议、正式合同、补充协议）中明确：“总房款含 XX 附属设施（如地下室：房号 X，面积 X㎡；车位：X 号），出卖人需在过户后 X 日内一并交付，逾期按日万分之五支付违约金”；若仅在定金协议中约定，需用 手写加粗 标注，并让卖家签字按手印，避免 “正式合同未提及” 导致争议（本案中周凯因定金协议手写条款，成功证明地下室属于交易范围）；
核查附属设施权利，留存书面承诺
若附属设施无产权（如公房地下室、人防车位），需要求卖家提供 “原产权单位同意转让的证明”（如甲供电公司的复函），或让卖家出具《承诺书》：“本人保证对 XX 附属设施享有合法使用权，可随房屋转让，若无法交付，愿承担总房款 20% 的违约金”，避免因 “权利瑕疵” 无法使用（本案中周凯通过证人证言和单位复函，证明地下室使用权可转让）；
交房时查验附属设施，固定违约证据
过户交房当日，务必要求卖家带领查验地下室、车位等附属设施，拍摄视频（记录设施位置、状态），并让中介在场见证；若卖家拒绝交付，当场发书面《催告函》（注明 “要求 X 日内交付，否则追究违约责任”），并保存快递记录、聊天记录，避免后续维权无证据（本案中周凯的交房视频和催告函，成为证明赵丽违约的关键）。
（二）二手房卖家（含附属设施交易）：履约诚信 “两底线”
不隐瞒附属设施权利，如实告知交易范围
签约前明确告知买家 “附属设施的权利性质（所有权 / 使用权）、是否可转让”，若无法转让，需在合同中注明 “总房款不含 XX 附属设施”，不可在定金协议中承诺交付，又在正式合同中反悔（本案中赵丽承诺交付后拒交，被认定为恶意违约）；
按约交付附属设施，不滥用 “无产权” 抗辩
若合同约定交付附属设施，即使无产权，只要 “使用权可转让”（如单位不禁止），就应按约交付；不可以 “无产权” 为由拒交，否则将承担违约责任（本案中赵丽因拒交地下室，需额外支付违约金）。
（三）中介公司：居间服务 “两注意”
协助明确附属设施条款，避免约定模糊
为含附属设施的交易提供居间服务时，需在合同中细化 “附属设施的位置、面积、权利性质、交付时间”，并让买卖双方对相关条款单独签字确认；若定金协议与正式合同条款不一致，需书面注明 “以 XX 条款为准”，避免后续争议（本案中乙中介未协助明确条款优先级，加剧双方矛盾）；
交房时见证附属设施交付，留存见证记录
交房当日全程在场，记录 “附属设施是否交付、双方是否有异议”，形成《交房确认单》，让买卖双方签字；若卖家拒绝交付，及时向买家出具 “情况说明”，载明 “卖家未按约交付 XX 附属设施”，为后续诉讼提供第三方证据（本案中乙中介的见证陈述，对裁判结果有重要影响）。
（四）核心提醒：含附属设施交易 “明范围，定权利”
本案中周凯胜诉的核心，在于 “定金协议手写条款明确、留存交付视频和权利证明”；赵丽败诉的关键，在于 “承诺交付后反悔，无证据证明权利障碍”。这警示所有含附属设施的二手房交易参与者：
✅ 买家需重视 “附属设施条款约定与权利核查”，避免付了钱拿不到设施；
❌ 卖家不可 “承诺交付又拒交”，即使无产权，使用权可转让仍需履约；
⚠ 公房、集资房等特殊房屋的附属设施交易，需提前咨询原产权单位，明确转让规则，必要时咨询律师，规范合同条款，减少纠纷。
含附属设施的房屋交易，承载着买家 “完整使用房屋” 的需求，只有买卖双方、中介都秉持诚信、规范操作，才能避免 “交房拒交附属设施” 的纠纷，保障交易的顺利与完整。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
