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买房4 年累计支付 499 万（含定金、替还贷款），多次协商延期过户后，卖家拒绝配合还反诉 “买家违约要解约”，起诉要求 “继续履行 + 过户 + 付违约金”，法院最终判决 “卖家 10 日内申请解押，买家支付尾款后过户，卖家赔 5 万违约金”！近日，北京市某法院审理此案，明确 “买家持续履约无过错，卖家拒配合过户构成违约，应继续履行合同”，为大额房屋交易过户纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告张某诚（购房方，胜诉方）诉称：
判令被告周某明（卖家）继续履行合同，在房屋解除抵押后将 “东湖湾三号房屋”（建筑面积 130.88㎡）过户至张某诚名下；
判令周某明支付迟延过户违约金 5 万元（法院酌情调整后支持金额）；
本案诉讼费由周某明承担。
事实依据：
合同签订与变更：2019 年 9 月 13 日，张某诚及配偶刘某敏与周某明、甲中介公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定以 1060 万购买 “东湖湾三号房屋”，110 日内办理过户；9 月 21 日签订《变更买受方协议》，买受方变更为张某诚一人；后因周某明需偿还 800 万银行经营贷，双方三次签订《变更协议书》，最终约定 2021 年 12 月 30 日前办理过户，张某诚按月替周某明偿还贷款作为 “延期补偿”（实际为房款组成部分）；
履约付款：张某诚按约支付 100 万定金（2019 年 9 月）、160 万尾款（2019 年 12 月），自 2020 年 1 月起，每月通过案外人朱某涛（张某诚委托）向周某明指定账户支付 5.8-5.9 万元（用于偿还银行贷款），截至 2023 年 5 月，累计支付 4993245.46 元；
房屋交付：2020 年 7 月，周某明已将房屋交付张某诚使用，张某诚实际占有房屋 3 年；
违约事实：2021 年 12 月 30 日过户期限届满后，张某诚多次通过中介、微信（朱某涛与周某明沟通）要求过户（2022 年 11 月提出 “12 月过户”，2023 年 1 月提出 “年后过户”），周某明均无回应，既不向银行申请提前还款解押，也拒绝配合过户；2023 年张某诚起诉后，周某明反而反诉 “要求解约 + 赔 212 万违约金”，无任何事实依据。
（二）被告（周某明）答辩与反诉理由
周某明辩称并反诉：
不同意继续履行，主张张某诚违约：称 “双方约定张某诚需提前告知‘资金准备就绪’，再由自己预约银行解押”，但张某诚从未告知，导致无法解押过户，责任在张某诚；
反诉请求：
解除《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同；
张某诚支付违约金 212 万（总房款 20%）；
张某诚按每月 2 万支付 2020 年 7 月至今的房屋租金，并立即搬离房屋；
抗辩理由：张某诚每月支付的 5.9 万元是 “延期补偿金”，而非房款；2021 年 12 月后虽继续收款，但仅视为 “不定期延期”，张某诚未凑足房款，构成根本违约。
（三）第三人（甲中介公司）陈述
甲中介公司述称：
认可双方签订的合同及三次变更协议，张某诚在 2021 年 12 月后多次要求过户，中介多次联系周某明，但周某明拒绝沟通，也未提出解约；
张某诚每月支付的 5.9 万元，实际是 “替周某明偿还银行贷款”，双方曾口头约定 “该款项计入房款”，周某明当时无异议；
中介已尽居间义务，纠纷与中介无关，支持张某诚 “继续履行” 的诉求。
（四）法院查明关键事实
1. 合同与付款证据
《房屋买卖合同》《变更协议》均有双方签字，明确 “张某诚替周某明还贷款，解押后过户”，周某明对合同真实性无异议；
张某诚提交的银行转账记录、朱某涛与周某明的微信聊天记录（2020-2023 年每月告知还款情况），佐证 “499 万已实际支付”，周某明对收款事实无异议；
2. 过户与解押证据
周某明的 800 万银行贷款为 “可提前还款的经营贷”，合同约定 “受让人代为清偿可解除抵押”，张某诚明确表示 “愿意一次性支付尾款解押”；
2022 年 11 月至 2023 年 1 月，张某诚三次提出过户，周某明均未回复，也未向银行申请解押，构成 “以行为拒绝履行合同”；
3. 房屋占有与补偿款性质
2020 年 7 月周某明已交房，张某诚实际居住 3 年，周某明主张 “租金” 无依据；
虽 2019 年《变更协议》写 “5.9 万为补偿金”，但 2020 年 6 月的《变更协议》已将 “解押款来源” 改为 “张某诚首付款”，且张某诚支付的款项与周某明每月银行还款金额完全一致，法院认定 “该款项本质是房款，而非单纯补偿金”。
二、案件分析
（一）争议焦点
张某诚是否构成违约，周某明能否主张解除合同？
张某诚每月支付的 5.9 万元是 “补偿金” 还是 “房款”？
周某明拒绝过户是否构成违约，应否继续履行合同？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
1. 张某诚无违约，周某明无权解除合同
依据《民法典》第五百零九条 “当事人应按约定全面履行义务” 及第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务应承担违约责任”：
张某诚已尽履约义务：按约支付定金、尾款，每月替周某明还贷款，累计支付 499 万，占总房款 47%；2021 年 12 月后多次要求过户，积极促成交易，无任何违约行为；
周某明构成根本违约：未按约定 “向银行申请解押”，对张某诚的过户请求置之不理，甚至反诉解约，属于 “以自己的行为表明不履行主要义务”，无权主张解除合同（违约方无解除权）；
“不定期延期” 不构成张某诚过错：周某明继续收取款项却不提出解约，视为 “同意继续履行”，不能以 “不定期” 为由反指张某诚违约。
2. 5.9 万元本质是房款，应从已付款中扣除合理补偿
依据《民法典》第五百一十条 “合同约定不明的，可结合交易习惯确定”：
款项性质需结合实际用途：虽协议写 “补偿金”，但该款项全部用于偿还周某明的银行贷款，且与贷款月供金额一致，符合 “以还款抵房款” 的交易习惯，应认定为房款组成部分；
合理补偿应予扣除：法院结合 “三次延期系双方协商，张某诚初期确有资金安排问题”，酌定 2019 年 12 月至 2023 年 3 月（39 个月）的合理补偿为 230.1 万元（5.9 万 / 月 ×39 个月），剩余已付款 286.4 万元为纯房款，未损害张某诚权益。
3. 合同应继续履行，周某明需配合解押过户
依据《民法典》第五百八十条 “当事人一方不履行非金钱债务，对方可以请求履行”：
继续履行条件具备：房屋无其他查封、抵押障碍，张某诚同意一次性支付剩余 773.6 万元尾款（优先解押），具备继续履行的客观条件；
周某明有配合义务：解押需周某明向银行申请提前还款，属于其合同附随义务，不能以 “张某诚未告知资金” 为由推诿，法院判令其 “3 日内申请解押”，符合合同约定。
4. 违约金酌情支持 5 万元，租金主张无依据
依据《民法典》第五百八十五条 “约定违约金过高可调整”：
违约金调整合理：原约定 “日万分之五”（年利率 18.25%），但考虑 “张某诚初期延期有责任、房屋已实际使用”，法院酌情支持 5 万元，既惩戒周某明违约，又兼顾公平；
租金主张不成立：周某明 2020 年 7 月已交房，张某诚基于合法占有使用房屋，无需支付租金；且周某明系违约方，无权主张 “占有损失”。
三、裁判结果
被告周某明于本判决生效后 3 日内，向乙银行股份有限公司申请 “东湖湾三号房屋” 的一次性提前还款及抵押注销登记；
原告张某诚于乙银行预约还款日当日，向周某明支付剩余购房款 7735644.5 元（该款项优先用于解除抵押，直接支付至银行还款账户，剩余部分给付周某明）；
被告周某明于房屋抵押登记注销后当日，协助原告张某诚将 “东湖湾三号房屋” 过户至张某诚名下；
被告周某明于本判决生效后 3 日内，向原告张某诚支付违约金 50000 元；
驳回被告周某明的全部反诉请求；
本案本诉诉讼费、反诉诉讼费由被告周某明承担。
四、案件启示
（一）二手房买家：大额交易履约 “三要点”
1. 明确款项性质，留存书面约定
替卖家偿还贷款或支付 “补偿金” 时，需在补充协议中注明 “该款项计入购房款，具体抵扣方式为：每月支付 X 元，其中 Y 元为房款，Z 元为合理补偿”，避免仅约定 “补偿金” 导致性质争议（本案中因协议未明确，部分款项被认定为补偿，影响房款抵扣）；
2. 持续留存履约证据，及时固定沟通记录
每月付款后，通过微信 / 短信向卖家同步 “付款金额、用途（如‘本月还贷款 5.9 万，计入房款’）”，并要求卖家回复确认；提出过户请求时，需书面催告（邮件、函件），注明 “要求 X 日前配合解押过户，否则将追究违约责任”，避免口头沟通无证据（本案中张某诚的微信记录成为证明 “多次要求过户” 的关键）；
3. 提前核查抵押情况，明确解押义务
签约前查询房屋抵押信息（通过不动产登记中心），确认 “贷款能否提前还款、解押流程及时限”；在合同中约定 “卖家需在 X 日前向银行申请解押，买家在解押当日支付尾款”，明确双方义务，避免卖家以 “未收到资金” 推诿（本案中因未约定解押申请时限，导致周某明拖延）。
（二）二手房卖家：履约诚信 “两底线”
1. 不滥用解约权利，正视继续履行义务
即使买家存在短期延期，若买家持续履约（如每月付款、积极沟通），不可单方面拒绝过户，更不能反诉解约；若确有履行困难，应与买家协商调整方案（如延期付款），而非消极对抗（本案中周某明拒沟通反解约，最终被判违约赔偿）；
2. 配合解押过户，不转嫁自身义务
解押是卖家的核心义务，需主动向银行申请提前还款，不可将 “申请解押” 的责任推给买家；若买家同意代为清偿贷款，应积极配合提供银行账户、签署解押文件，避免因自身拖延导致违约（本案中周某明未申请解押，是被判继续履行的关键原因）。
（三）中介公司：居间服务 “两注意”
1. 细化合同条款，避免约定模糊
协助买卖双方签订补充协议时，细化学款性质、解押流程、过户时限等条款，如 “每月支付的 5.9 万元中，5 万元为房款，0.9 万元为延期补偿，补偿截止至解押申请日”，减少后续争议；
2. 留存交易过程记录，协助固定证据
每次沟通（如变更协议、催促进度）需形成书面记录，由双方签字确认；若一方拒绝配合，及时向另一方出具 “情况说明”，载明 “已多次联系 XX，其拒绝履行”，为后续诉讼提供第三方证据（本案中甲中介证明 “周某明拒绝沟通”，对裁判有重要影响）。
（四）核心提醒：大额房屋交易 “明义务，留证据”
本案中张某诚胜诉的核心，在于 “持续履约 + 留存付款记录 + 积极主张权利”；周某明败诉的关键，在于 “拒绝配合解押 + 无证据证明买家违约”。这警示所有大额房屋交易参与者：
✅ 买家需重视 “款项性质约定与沟通记录留存”，避免被动；
❌ 卖家不可 “消极履约 + 滥用解约权”，违约需承担赔偿责任；
⚠ 涉及 “替还贷款、延期付款” 等特殊条款，务必书面约定，必要时咨询律师，确保权益可追溯。
大额房屋交易周期长、风险多，只有双方秉持诚信、规范操作，才能避免 “付了钱过不了户” 或 “收了钱不能解约” 的尴尬，保障交易顺利完成。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
