北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告兰某诉称：
原告为北京市某房屋(简称涉诉房屋)的所有权人。2017年7月，在北京市国土资源局分局查询并调取了涉诉房屋的房屋信息后原告得知，2015年1月18日，肖某以原告代理人的身份与王某签订了《房屋抵押贷款合同》。
《房屋抵押贷款合同》约定，原告以涉诉房屋作为担保，向王某借款1000000元。同日，肖某与王某共同办理了涉诉房屋一般抵押权设立登记，王某为抵押权人。
而事实上原告并未向王某作出过借款1000000元的意思表示，王某并未向原告支付1000000元借款，不存在原告向王某借款1000000元的事实，原告亦从未授权肖某代原告与王某就任何借款事宜签订合同，原告对肖某的行为不予认可。
故原告认为，二被告所签的《房屋抵押贷款合同》及对涉诉房屋所做抵押登记，系肖某在不具备代理权且原告不知情的情况下与王某恶意串通所为，严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，提出诉讼请求：请求确认被告肖某代理原告兰某与被告王某于2015年1月18日签订的《房屋抵押贷款合同》无效;被告承担本案诉讼费。
2、被告王某辩称：
《房屋抵押贷款合同》仅为形式合同，系房屋抵押登记机关要求的申请材料之一，仅为办理涉诉房屋的抵押登记手续所签订。合同的签署和房屋抵押登记行为是原告与王某的真实意思表示，是真实合法有效的。
涉诉房屋抵押担保的主债权的主合同，非原告起诉要求确认无效的该份《房屋抵押贷款合同》，而是王某与原告及海某于2014年2月19日签订的抵押借款合同。王某按照该抵押借款合同约定的条件方式和交易习惯于2015年1月15日、2015年1月18日共计向兰某、海某支付1100000元，该两笔款全部按照双方之前的交易习惯支付到海某账户，主债权真实存在。
肖某代理原告与王某签订房屋抵押贷款合同的行为未超出兰某的委托权限和范围，肖某代为签署合同的行为合法有效。原告将《房屋抵押贷款合同》定性为肖某超越代理权代理原告与王某之间签订的借款合同明显错误。
原告在起诉状中称其2017年7月才得知涉诉房屋被设定抵押，但根据王某提交的证据，兰某最晚在2015年7月就应当知道涉诉房屋的抵押情况。兰某在本案中的虚假陈述表明涉诉房屋抵押贷款合同真实有效，抵押登记的合法有效。
即使兰某并未委托肖某办理涉诉房屋抵押登记事项，肖某的行为构成表见代理，因此产生的法律责任由兰某承担，王某善意取得涉诉房屋抵押权。综上，被告王某不同意原告的诉讼请求。
3. 被告肖某辩称：
肖某作为原告的朋友，出于朋友关系帮助原告及海某办理受托事项，受托事项系原告与海某的意思表示。在办理原告、海某向王某借款3000000元的抵押借款合同公证时，原告与海某要求不重复进行公证，以3000000元的借款公证为基础，今后借款随借随还。
在此过程中，原告、海某陆续向王某借款，第一笔为3000000元，第二笔为600000元，第三笔为1100000元。上述借款都是按照公证的抵押借款合同执行，3000000元及600000元的借款均已还清。
2015年年中，原告就已经知道不能偿还王某的借款，原告同意出售涉诉房屋以偿还欠款。2016年初，原告应北京某房地产经纪有限公司要求，到北京某房地产经纪有限公司总部做了委托出售房屋公证，包括出售房屋、偿还银行的贷款及偿还王某借款。涉诉房屋当时被查封，到2017年6月、7月，原告委托朋友跟肖某沟通，要求肖某出面协调偿还王某借款事宜。故肖某不同意原告的诉讼请求。
4.第三人海某述称：
《房屋抵押贷款合同》应为无效合同，原告未向王某借款，原告不知道借款情况。1100000元系海某个人借款，就1100000元借款，王某已经因民间借贷纠纷将海某起诉至北京市某人民法院。
1100000元借款系海某向案外人孙某所借，借款合同是海某与孙某所签，但孙某未将借款合同给海某。海某曾向孙某提供的账户打款200000元以偿还利息。海某与王某之间无借贷关系。
二、法院查明
原告兰某与第三人海某系母女关系。位于北京市东城区某房屋系原告名下所有的房屋。
2014年2月19日，兰某、海某与王某到北京市某公证处，在公证员面前签订《抵押借款合同》。该合同甲方为兰某、海某，乙方为王某。合同约定，甲方向乙方借款3000000元整，上述款项用于资金周转。甲方向乙方借款期限为自实际转账之日起一年，乙方向甲方提供本合同项下的所有资金，提供方式为银行转账。利息自银行转账之日起至实际偿还全部借款本金之日止，按央行同期贷款利率的四倍计算。甲方还款方式采用一次性还款，按月付息方式。甲方向乙方借款必须向乙方提供房产抵押作为履行还款义务的担保。因甲方名下房产处于抵押状态，甲方以该房产扣除法定优先受偿价值后的剩余价值作为债务履行的担保。甲方以海某名下位于北京市东城区某房屋，兰某以其名下涉诉房屋及北京市东城区某房屋作为借款的抵押担保。债务履行期限为自实际转账之日起一年。同日，兰某、海某、王某申请办理上述《抵押借款合同》的公证并赋予其强制执行效力。
2014年2月19日，兰某到北京市某公证处，在公证员面前的《委托书》上签字。该《委托书》的内容为，“兰某系涉诉房屋所有权人。因兰某事务繁忙，故委托肖某为兰某的代理人，全权代理兰某办理如下事项:1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形;在符合相关法律政策的前提下，代兰某办理提前偿还银行贷款、领取解押材料、并签署相关文件，代为解除抵押手续，签署解押协议，并领取解押后的房产证及相关解押材料。2、在符合依法出售的前提下，代为核查房源，代兰某办理此房的买卖交易手续，代为签订网签手续及解除网签手续，代为确定房屋价格，签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以卖方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及代为办理资金监管手续、办理提款手续;3、代为办理上述房地产的抵押登记等相关事宜，签署抵押协议、并领取抵押后的房产证及他项权利证;代为办理注销上述房地产相关的抵押登记事项，签署解押协议、并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件;受托人肖某在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件兰某均予承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。”
2014年2月20日，北京市某公证处《公证书》，对兰某签署《委托书》进行了公证。上述协议签订后，双方办理了涉诉房屋的抵押登记手续，2015年1月7日，双方办理了抵押登记注销手续。
2015年1月15日，王某通过其银行账户向海某银行账户转账300000元。2015年1月18日，王某又通过其银行账户向海某账户转账800000元。
2015年1月18日，肖某作为兰某(甲方)的委托代理人与王某(乙方)签订《房屋抵押贷款合同》。该合同约定，借款人、抵押人为兰某，抵押权人为王某。抵押房屋坐落东城区，贷款币种及金额人民币1000000元，债务履行期限30日，担保范围全部本金及利息。双方共同确认，本合同仅为办理房屋抵押登记之用的抵押合同，除双方另有约定外，不作他用。双方共同提出抵押登记申请、办理相关登记手续、接受询问、领取房屋权属证书。本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。合同经甲、乙双方签字后生效。2015年1月20日，涉诉房屋办理抵押登记手续，房屋他项权利人王某，他项权利种类一般抵押，债权数额人民币1000000元。
2016年1月份，兰某到北京市某公证处办理出售涉诉房屋的委托等相关手续，在接受公证员询问时，兰某称，涉诉房屋系兰某于2012年购买的二手房，后因为借款用涉诉房屋进行抵押，贷款还未还清。该房屋有抵押。兰某同时向公证员提供了身份证、户口本、产权证等证明材料。
另，2017年7月份，因海某、兰某未偿还借款1100000元，王某将兰某、海某诉至法院。本案开庭时，该案正在审理中。
庭审中，关于原告要求确认《房屋抵押贷款合同》无效的依据，原告称，原告未向被告王某作出借款1000000元的意思表示，王某未向原告支付1000000元借款。原告未授权肖某与王某签订借款合同，《房屋抵押贷款合同》系肖某在办理原告向王某3000000元借款时，未归还原告相关手续的情况下持相关手续与王某自行签订。肖某在不具备代理权、原告不知情的情况下与王某恶意串通签订了《房屋抵押贷款合同》，故《房屋抵押贷款合同》应为无效合同。
关于借款情况，王某称，其曾借给原告及海某三次款项，第一次3000000元，第二次600000元，第三次1100000元，三次借款均打入海某账户。其中3000000元及600000元已经偿还，1100000元未偿还。原告称，其仅向王某借款3000000元，该借款已还清。海某称，1100000元系其向案外人孙某所借，海某不清楚1100000元系谁的账户转入。
关于原告是否知晓并同意涉诉房屋抵押情况，原告称其直到2017年7月调取房屋档案时才知道具体的抵押情况，其对肖某的行为不予追认。
王某称，原告知道并同意房屋抵押。为证明原告于2015年底已知道房屋抵押情况，王某提交《执行裁定书》一份，该裁定书载明涉诉房屋有抵押。
肖某称，原告及海某均知道并同意办理涉诉房屋抵押手续，其去签订《房屋抵押贷款合同》系应海某通知，海某将原告的身份证、产权证及户口本交给肖某。
海某称，其从未通知肖某签订《房屋抵押贷款合同》，原告对房屋抵押情况不清楚，直到原告向出售涉诉房屋时原告才知道抵押情况。
关于原告是否将委托书、身份证及产权证交给肖某，原告称，在原告偿还3000000元借款后，王某未将产权证退还原告,涉诉房屋产权证不在原告手中。
王某称，现涉诉房屋产权证原件在王某手中，故王某知道原告2016年办理售房委托情况。
肖某称，在办理完毕相关手续后，肖某已将身份证、产权证退还海某。
海某称，肖某未将原告的身份证及产权证返还。
三、法院判决
北京市东城区人民法院经审理判决：
驳回原告兰某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”所以，根据本案例中法院查明的事实，王某确向海某支付了1100000元借款，可以认定双方存在借贷关系。
关于原告要求确认《房屋抵押贷款合同》无效的依据，原告称，原告未向被告王某作出借款1000000元的意思表示，王某未向原告支付1000000元借款。原告未授权肖某与王某签订借款合同，《房屋抵押贷款合同》系肖某在办理原告向王某3000000元借款时，未归还原告相关手续的情况下持相关手续与王某自行签订。肖某在不具备代理权、原告不知情的情况下与王某恶意串通签订了《房屋抵押贷款合同》，故《房屋抵押贷款合同》应为无效合同。但是，在本案例中，原告曾于2016年到公证处办理了出售涉诉房屋公证，并向公证处提供了产权证及身份证等相关证件，公证档案显示原告对涉诉房屋抵押情况系明知,现原告又称此次抵押系上次抵押注销后肖某未将相关手续退还，由肖某自行办理，原告的陈述前后矛盾，亦无法对此作出合理解释。故对原告的该项意见，法院无法采信。
原告认为，二被告所签的《房屋抵押贷款合同》及对涉诉房屋所做抵押登记，系肖某在不具备代理权且原告不知情的情况下与王某恶意串通所为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。但是，原告未提供翔实有效的证据证明二被告之间存在恶意串通，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故原告的诉讼请求，没有依据，法院不会支持。
综上，法院的判决是有依据的。
