北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告孙某诉称：
某年12月13日，双方就位于北京市朝阳区某房屋达成买卖协议，并在北京某房地产经纪有限公司准备签订正式合同。
因卖方当时房本不在北京且身份证为临时身份证，无法进行房屋核验，双方达成一致签署“二手房买卖定金收款确认函”，待下周资料齐全后签署正式合同。
同时口头约定：卖方于12月15日交验房屋给买方，房屋内部分物品不带走;买方在签约下周签署正式合约时再付150000元定金，同时开始进行网上房屋核验和网上签约工作，月底前支付1350000元首付款(必须公证后付款，公证费用卖方承担)。
某年12月15日，买方准备收房时，卖方以家里人不同意交房为由拒绝交验房屋，并对买方租房到期及借款支付首付的损失不予理睬。买方迫于无奈，在一天内只能另行租赁房屋，同时也通过中介告知卖方，卖方单方面违约后，只能按照二手房正常手续办理过户。
之后，卖方不顾自己先违约的事实，多次要求买方必须支付1500000元款项才签署正式房屋买卖合同，不付首付就取消定金合约，并多次威胁不接受取消就别想拿回100000元。现同意解除双方签订的确认函，并要求对方返还定金及支付违约金，为维护我方合法权益，特诉至法院，提出诉讼请求：判令被告按照双方签订的“二手房买卖定金收款确认函”返还100000元定金并支付违约金100000元。
2、被告李某辩称：
同意解除确认函，同意返还定金100000元但不同意支付违约金。
双方没有签订正式的合同，我也没有明确答应对方12月15日交房;12月13日双方口头约定是全款，定金是250000元，还有首付1350000元最晚在12月24日给付我，便于我可以去买房，700000元在银行监管，过户后支付。
12月21日一起沟通此事，对方说我没有按约定交房，所以要变更为贷款，过户后五月份才能给我钱。
二、法院查明
某年12月13日，原告与被告签订《二手房买卖定金收款确认函》，内容如下：今收到买受人原告购买房屋业主被告所拥有位于北京市朝阳区某房屋定金100000元，房屋出售总价为2350000元。经买卖双方约定交易成立，如后续一方违约，经买卖双方协商违约方向守约方赔付违约金100000元。另双方确认口头约定：某年12月18日该周双方签订正式买卖合同，签订合同时原告向被告再支付定金150000元，12月底之前原告向被告支付首付款1350000元(不包括250000元定金)。
签订上述确认函后，原告向被告支付定金100000元。后续双方未再履行。
庭审中，原告主张双方口头约定某年12月15日被告向其交付房屋，其委托朋友收房时被告反悔，被告构成违约。
被告对此予以否认，被告表示当时约定对方把首付款给我后，我再交房，后又表示我同意先给钥匙但最起码是签完合同之后。
原告提交了微信某年12月15日被告“我老婆刚才听到我跟你的通话了，把我痛批了一顿，说我事情没办好，正式合同还没签就腾房了!我只能周一我们跟中介三方合同签订后再给你钥匙……”“定下来的事情，不能总变来变去了!”;原告提交了北京某房地产经纪有限公司出具的《关于“朝阳区某房屋”的情况说明》【上载：12月13日买卖双方进一步沟通后，来本公司准备签署房屋买卖协议。当时，因卖方房本在江苏，不在北京，且身份证为临时身份证(原件在制作中)，按照建委规定，临时身份证无法进行房屋核验，买卖双方同意签署“二手房买卖定金收款确认函”，约定卖方以2350000元的价格销售房屋，买方支付100000元定金，交易成立，任何一方违约承担双倍赔偿。同时待卖方资料取回后于12月18日那周签署正式合同。同时双方签订该协议的附加条件是(口头)：因买方现租住房屋到期，卖方于12月15日交验房屋给买方，房屋内部分物品不带走(双方约定);买方近期买新房，签署正式合同时再付150000元定金，月底前支付1350000元首付款(必须公证后付款，公证费用由卖方承担)。某年12月15日下午，买方打来电话，非常着急，说卖方违约不准备交房了，……经过反复多次沟通，卖方坚持要下周回京签署合同后再交房。12月21日，买卖双方经约定进行协商……】被告对微信真实性认可，对情况说明不认可表示关于交房时间没有明确到具体哪一天。
被告主张原告同意12月27、28日前付首付但是后推脱签合同时间，且在12月21日不同意按照之前承诺的条件履行，原告也存在违约，被告提交了录音光盘证明其主张。录音中对话内容摘录如下：原告“咱尽快把事情促成就完了呗”;被告：“行，我没问题，有几个情况要有变化，你临时变化弄的我们特别被动，如果有损失，赔偿从我的角度来讲正常，说实话这是一个，按照正常手续走，有可能我们这边付款，付款定金已经付完了，其他的要走通过监管，办完房产证钱到位，提前付款现在不大可能，这是一个变化，因为我们，坦率的说，现钱不可能准备这么多，因为时间已经过去了，最终付款时间有可能到4、5月份”;原告“我可以补你房租，跟我老婆不说，从我自己私房钱补你，我是自愿补你……就算写我名，也是夫妻共有”。
原告对录音光盘认为系截取片段、上下不连贯、部分显示被告承认了15日交房事实，12月21日谈判是被告违约后，原告已通知被告之前的约定因被告违约而取消，且被告已认可新的交房方式，这是新的补充，不能认定为原告对之前约定的违约，同时根据合同法及先履行抗辩权的约定被告违约后，原告对后续约定可不履行并不承担法律责任。
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
1、被告李某返还原告孙某定金100000元。
2、被告李某支付原告孙某违约金20000元。
3、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。
原、被告双方签订的《二手房买卖定金收款确认函》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方签署上述确认函就涉案房屋买卖基本事宜予以确定。
另，结合双方提供的证据可以确定：双方签署收款确认函时同时口头协议被告于某年12月15日向原告交付涉案房屋、某年12月18日该周双方签订正式买卖合同、签订合同时原告向被告再支付定金150000元、月底之前原告向被告支付首付款1350000元(不包括250000元定金)。
双方实际履行过程中，某年12月13日，原告向被告支付定金100000元;某年12月15日，被告称配偶不同意而未按约定向原告交付房屋;某年12月21日双方协商时，原告亦不再同意按照双方口头协议约定时间付款。
被告首先违反了口头约定、原告后亦违反了其口头约定，双方后续未协商一致引发本案诉讼。现双方均同意解除《二手房买卖定金收款确认函》。
原告要求被告退还定金100000元，被告同意返还。关于违约责任，原告辩称其享有先履行抗辩权，被告违约后原告对后续约定可不履行，被告辩称双方均有违约。律师认为，结合上述履行过程描述，虽被告违约在先未向原告交付房屋，但房屋买卖中付款属于原告主要义务，原告后续更改属于变更合同主要条款，亦系违反其约定，原告辩称为其享有“先履行抗辩权”，依据不足。就合同未能继续履约，原告与被告均有过错，应当各自承担相应的责任。具体数额可以由法院依据确定的合同条款、过错程度、原告另租房屋的损失等，依法酌情确定。
综上，法院的判决是有依据的。
