北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告尚某诉称：
2004年8月30日，原告尚某与被告洪某签订房屋买卖合同一份，合同约定原告尚某将其所有的位于北京市房山区某住宅一处及院内树木以90000元的价格卖给被告洪某，双方自签订此合同以后各自履行了其义务。
按照《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”该条规定的宅基地使用权即农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占用、使用的权利，作为宅基地使用权的主体也只能是农村集体经济组织的成员。
同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。
《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权不得单独转让，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性合同应当认定无效。”依据上述规定，原告请求法院判令：确认该房屋买卖合同无效;被告返还该房屋。
2、被告洪某辩称：
2004年8月30日，反诉人与被反诉人签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定由被反诉人尚某将其位于北京市房山区某住宅及院内树木以90000元卖给反诉人，双方签订合同后各自履行了其义务。
某村村民委员会还进行了公证证明。反诉人基于对被反诉人的信赖，对争议房屋及院落进行了大幅度的翻修和新建，包括修建假山水池、更换大门、加盖房屋、打水井、建水塔、整个院落地面铺盖鹅卵石、洁具、石头桌椅以及施工费用总计花费了107万元。这笔费用，因被反诉人的不讲诚信而发生，应由被反诉人承担。
另外，由于时间的变迁，现在同样地段的房屋价值已远非签合同时的价值可比，对这两者之间的差价(即区位差价)，应由被反诉人赔偿给反诉人。
二、法院查明
原告尚某户籍地系北京市房山区，被告洪某户籍地系北京市某区。
2004年8月30日，尚某与洪某签订房屋买卖合同一份，合同约定，尚某将其所有的位于北京市房山区某住宅一处及院内树木以90000元的价格卖给洪某。
签订合同时，据尚某陈述，洪某不具备北京市房山区某村集体成员身份，洪某对此未提出答辩意见。签订此合同以后，双方各自履行了合同义务。
北京市房山区某村村民委员会于2004年8月30日也出具了证明一份，证明内容为，同意某村村民尚某将其位于某号的住宅出租出售。
洪某在入住涉案房屋及院落后，对房屋及院落进行了新建、扩建和装修。对相关项目，本院依洪某的申请委托北京某房地产评估咨询有限公司进行了评估。
另查明，双方于2004年8月30日还签订了一份租赁合同，合同约定：尚某将某住宅租给洪某长期居住，租金按年度支付，数额每年面议。但租赁合同并未实际履行。
三、法院判决
北京市房山区人民法院经审理缺席判决如下：
1.原告尚某与被告洪某于2004年8月30日签订的房屋买卖合同无效;
2.被告洪某将位于北京市房山区某号院宅院及院内房屋十一间返还给原告尚某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据《中华人民共和国合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
本案例中，尚某与洪某签订房屋买卖合同，合同中尚某出卖的房屋系北京市房山区某村集体土地上的房屋。基于不动产的房地关联性，该合同约定的房屋所有权的转让涉及其附着宅基地使用权的转让。因此，该房屋买卖合同的效力取决于受让方洪某能否经政府审批许可取得房屋附着土地的宅基地使用权。现洪某仅答辩称合同经某村村委会批准，未有证据证明其经县级人民政府批准取得涉案房屋附着土地的宅基地使用权，故该合同应依法认定为无效。
因合同无效，双方应互相返还房屋和价款。故对原告尚某的诉讼请求，法院会予以认可。
被告洪某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，法院可依法缺席审理。
综上，法院的判决是有所依据的。
所以房产律师靳双权提醒大家，签订房屋买卖合同时要确保双方有相应权利。如果出现类似纠纷，建议及时咨询律师。
