北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告海某诉称：
海某系北京市延庆区某村村民。1975年10月9日，海某取得某村一处独院，该院内有北房五间。延庆县人民政府依法为海某颁发了集体土地建设用地使用证。
2004年4月29日，温某以5万元的价格购买了海某的上述房产，并签订了书面协议。
依据《土地管理法》的规定，温某的户籍不在某村集体，无权享受本村集体土地，海某与温某之间签订的上述协议应属无效，故海某诉至法院，提出诉讼请求：请求法院依法确认海某与温某于2004年4月29日签订的《房屋买卖协议》无效。
2、被告温某辩称：
我不同意海某的诉讼请求，请求法院依法驳回。
第一，我认为海某提起的农村房屋买卖合同纠纷违反法定程序，法院应当以裁定的形式驳回海某的诉讼请求。我与海某之间的买卖合同签定于2004年4月29日，合同早已履行完毕，涉案房屋早在2005年已经灭失。
海某与我的纠纷，名为房屋买卖争议，实为对某村宅基地使用权之争。海某如果认为其为某村宅基地使用权人，就应当依据法律规定向人民政府申请确权，若海某对人民政府作出的关于宅基地使用权的决定不服，可申请行政复议，然后再向法院提起行政诉讼。
第二，我认为我与海某之间的买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，不属于无效合同。
首先，法律并未规定农村住房不能出售，海某在双方签订房屋买卖合同的二年前，就将户口办理了农转非，并迁移出某村，海某已经不具有某村宅基地使用权，也就无法转让宅基地使用权，双方所签订的房屋买卖合同就不会因非法转让宅基地使用权违反土地法。
其次，双方签订的合同不违反国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定，因为海某在出售房屋时的身份已经不是农民，属于城镇居民，所以不违反国务院该规定。
此外，2015国发45号文《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》已经明确规定，在一定程序下，允许并鼓励农村宅基地上的房屋流转。
温某认为，1999年规定与2015年规定精神明显抵触，时过境迁，法院应该酌情考虑2015年文件的精神，不能再适用1999年的规定。
再次，从双方的身份来看，海某和温某均为城镇户口，该房屋买卖合同为有效。
二、法院查明
海某原系北京市延庆区某村村民。海某在北京市延庆区某村有房屋一处。2004年4月29日，海某与温某签订了《房屋买卖协议》(简称《协议》)，海某将上述房屋以5万元的价格卖给了温某。该《协议》的主要内容为：出售(卖)方：海某(甲方)，购买(买)方：温某(乙方);甲方以自建方式于1975年10月9日取得位于某村一处独院;甲方经过某村村民委员会的批准，于2004年4月29日通过某中介公司挂牌销售该独院;乙方经过某中介公司中介，并且经过某村村民委员会的同意，以一次性付清全部房款的方式，从甲方手中购买到某村一处独院;该独院总价以双方协商一致同意以人民币5万元的总房价成交，并在双方签订协议的当日，乙方温某一次性付给甲方海某房款5万元整;从双方签订协议之日起，该独院的所有权全部归温某所有。
另外，双方在《协议》中还约定了其他事项。海某、温某以及公证人江某均在该《协议》上签字，且延庆县某村村民委员会在该《协议》上盖章。
同日，温某给付海某购房款5万元，海某将上述房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证交给温某。
此后几年，温某将上述房屋进行了翻建，分别在院子中间新建了一座别墅;在该院内西南角建了一座别墅;又在该院内建了房屋(一层)。
庭审中，温某向法院提交了《翻建房屋与四邻关系协议》，用来证明其从海某处购买的五间北房已经灭失。
经法院询问，海某对温某庭审中所述的房屋现状予以认可。经法院释明，温某不要求海某返还购房款。审理中，海某坚持要求确认其与温某签订的《协议》无效。温某以辩称理由，不同意海某的诉讼请求。双方争议较大，未能调解解决。
另查明，海某原系北京市延庆区某村村民。2002年1月6日，海某将户口迁出某村，户口性质也由农业户口转为非农业户口。温某原系某省某村村民，1997年温某的户口性质转为小城镇户口，1992年温某在延庆县购买房屋一处，户口也随之转为延庆县非农业户口。
三、法院判决
延庆县人民法院经审理判决：
海某与温某于2004年4月29日签订的《房屋买卖协议》无效;
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据《中华人民共和国合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
本案系农村房屋买卖合同纠纷，涉及农村宅基地使用权的转让问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，这必然会损害集体经济组织的权益。
本案中，海某与温某于2004年4月29日签订的《协议》，虽系其二人的真实意思表示，且二人均已履行了义务，但该买卖行为发生时，温某并不是某村村民，不具备购买该村宅基地及院内房屋的资格，双方买卖该宅基地及院内房屋的行为违反了法律规定，亦违背了宅基地享有主体的特定性，故双方签订的《协议》应属无效。温某所述其与海某签订的《协议》有效，缺乏法律依据。所以，海某要求确认其与温某之间签订的《协议》无效的诉讼请求，于法有据。
综上所述，建议谨慎购买农村房屋。
