北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告卫某诉称：
原告卫某与被告洪某同为北京市昌平区某村村民。二人宅基地前后相邻，被告在原告离乡随女儿生活期间，将原告卫某名下宅基地占有使用，现原告欲回乡居住生活并多次要求被告返还，被告均拒绝返还。
宅基地使用权作为原告安身立命的重要权利，现由于被告的侵害导致无法行使。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，提起诉讼请求：判令被告卫某返还原告宅基地;本案诉讼费用由被告承担。
2、被告洪某辩称：
不同意原告的诉讼请求及事实理由。
原告的诉讼请求无事实和法律依据，被告购买房屋已经取得宅基地的使用权。
从主体看，因为被告是本村村民，按相关规定本村村民房屋可以向本村村民出售，涉案房屋是被告购买，长达23年之久，根据“房地一体”原则，被告取得房屋所占宅基地的使用权，原告因此丧失宅基地使用权，故原告无权要求被告返还涉案宅基地，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
洪某与卫某均系北京市昌平区某村村民。卫某与刘某系母子关系。
1994年10月11日，刘某与洪某签订“协议”，约定：“经刘某与洪某双方协商，将刘某四破五北房、两间西房卖给洪某，洪某愿意以1.6万元购买，达成协议后双方永不反悔。今后房的修缮工作均由洪某负责，如果因房与官方发生的事宜，由刘某负责解决，所出费用由洪某负责;如果今后社会变化因房得到的利益，双方协商后互利。”
签订协议后，洪某交付刘某1.6万元，刘某交付房屋给洪某使用至今，洪某在占有使用期间对房屋进行过维修和装修，亦在院落内建设了部分房屋。
另查，签约次年颁发的上述房屋所在院落集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是卫某。洪某在昌平区某村另有一宗宅基地。
卫某的另一儿子与洪某系同一村集体组织成员。诉争房屋所在的村委会出具证明，证明涉案房屋院落及洪某的集体土地建设用地使用证原件均存放于村委会。
2017年1月，洪某将涉案院落内所有房屋拆除后，准备新建房屋，刘某前往阻止，遂产生争议。洪某曾将刘某作被告、卫某作第三人诉至法院，要求确认1994年10月11日的农村房屋买卖协议有效。法院经审理作出判决书判决确认上述协议有效，目前该判决已经生效。现卫某将洪某诉至法院，要求洪某返还宅基地。
三、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理判决：
驳回原告卫某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依据我国物权法和土地管理法的相关规定，宅基地的所有权归本集体成员集体所有。宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。宅基地使用权的主要特征就是宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员及宅基地使用权不得单独转移。
涉及到本案中，即使诉争宅基地的集体土地建设用地使用证上载明的土地使用权人是卫某;但1994年10月11日，刘某与洪某签订“协议”，约定：“经刘某与洪某双方协商，将刘某四破五北房、两间西房卖给洪某，洪某愿意以1.6万元购买，达成协议后双方永不反悔。今后房的修缮工作均由洪某负责，如果因房与官方发生的事宜，由刘某负责解决，所出费用由洪某负责;如果今后社会变化因房得到的利益，双方协商后互利”;而且，法院2017年做出的生效判决已经确认被告洪某与刘某于1994年10月11日签订的关于诉争宅基地上的房屋买卖协议合法有效。
所以，洪某作为本集体经济组织成员通过购买房屋的方式取得了相应的宅基地使用权，同时依据“房地一体原则”(房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。房地一体原则也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性)，洪某购买宅基地上的房屋，亦获得了相应的宅基地使用权，且宅基地使用权并不能单独转移，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故原告卫某要求被告洪某返还涉案宅基地，缺乏事实和法律依据。
