北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告蒋某诉称：1.请求判令解除蒋某与傅某、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》;2、请求判令傅某退还蒋某定金200000元;3、请求判令中介公司退还蒋某支付的居间代理费91892元;4、请求判令傅某、中介公司连带承担本案全部诉讼费。
二、被告辩称
被告傅某辩称：1.我方原贷款金额总计为313万元，涉及的两份抵押合同分别于2017年3月9日、27日因贷款还清而解除。2.傅某先后借款153万元、160万元进行解押是为了履行合同发生的合理损失。3.购房政策变化不属于不可抗力，蒋某不能以此为由拒绝承担傅某的损失。本案合同解除后，双方利益明显失衡，傅某遭受的损失过大，蒋某理应进行合理补偿。反诉请求：判令蒋某赔偿损失296857.74元。
三、审理查明
2017年3月25日，在中介公司的居间下，蒋某与傅某签订房屋买卖业务签约文件合订本(《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议、《居间服务合同》)，约定由蒋某购买傅某名下位于北京经济技术开发区107房屋，房屋总价款为4450000元。补充协议约定，蒋某(乙方)于2017年3月25日将第一笔定金200000元以自行划转的方式支付给傅某(甲方)，乙方于过户前五个工作日内将第一笔购房款2230000元以理房通支付的方式支付甲方，乙方于过户前五个工作日内将第二笔购房款2000000元以建委监管支付的方式支付甲方。关于抵押情况，该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，出卖人应于2017年4月1日前办理抵押注销手续。关于权属转移登记，甲乙双方同意，在网签后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。关于房屋的交付，出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。关于物业交割，甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。关于违约责任，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
上述合同签订当日，蒋某向傅某支付定金200000元。2017年4月22日，傅某及其妻子承租了位于北京经济技术开发区某小区301室房屋，并支付了一年租金57600元、押金4800元、居间服务费4400元。
2017年4月27日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定：“……五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的;2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税……”，根据傅某提交的微信聊天记录和录音材料显示，蒋某之女范雯甜于2017年4月28日告知傅某合同可以继续履行，傅某于2017年5月2日将107房屋交付给蒋某。2017年5月15日，蒋某向傅某提出解除合同，并将107房屋返还傅某，双方进行了交接。
另查，《北京市存量房屋买卖合同》签订后，为办理房屋解抵押，傅某(甲方，借款人)与某金融服务公司(丙方，平台方)、某融资担保公司(乙方，评审方)签订借款合同，共借款3130000元，合同中约定借款期限为60天，借款利率为年利率8.3%;关于违约责任，合同中约定还款发生逾期的，应对逾期款项自逾期之日起支付罚息直至清偿为止，罚息利率为0.06%/日。合同签订后，傅某共缴纳了78250元担保评审费、17736.67元平台服务费、1565元增信费和43298.33元保证金(在甲方还款时相应保证金可用于抵扣部分还款本息)。后借款期限届满，傅某未偿还借款本金。
再查明，双方尚未办理涉案房屋网签、房屋所有权转移登记等手续。蒋某现不具备购买涉案房屋的资质。
庭审中，傅某主张2017年4月28日双方协商解除合同，5月14日，蒋某提出变更合同主体并要求其降价，傅某未同意。傅某为了履行合同借款解押房屋，并将房屋提前交付给蒋某使用，蒋某解除合同导致傅某产生租房损失和提前偿还贷款的损失，200000元定金不同意退还。蒋某主张限购政策出台后，其不再具备购房资格，双方曾协商变更合同主体继续履行合同，但该路不通，2017年5月10日蒋某明确告知傅某合同无法履行，关于傅某主张的损失，傅某的所有借款都是在2017年4月27日之前，在4月24日之前蒋某希望继续履行合同，其并未给傅某造成扩大性的损失，中国人民银行同期贷款利率最少在4.75%，傅某因借款产生的利率是8.3%，故8.3%减去4.75%才是傅某的损失。
四、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理判决如下：
1、解除蒋某与傅某于二〇一七年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及蒋某、傅某、北京中介房地产经纪有限公司于二〇一七年三月二十五日签订的补充协议;
2、傅某返还蒋某支付的购房定金200000元(于判决生效后十日内履行);
3、蒋某补偿傅某损失115028.87元(于判决生效后十日内履行);
4、驳回蒋某的其他诉讼请求;
5、驳回傅某的其他反诉请求。
五、房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。蒋某与傅某签订的房屋买卖业务签约文件合订本(《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议、《居间服务合同》)系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2017年4月27日，政府部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，蒋某因不具备购买条件，要求解除双方之间的合同，系合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故对于蒋某要求解除合同的诉讼请求，应当支持。蒋某、傅某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除后，傅某应将蒋某所支付的200000元定金予以返还。经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
傅某主张合同解除对其造成损失，首先，在合同履行过程中，傅某为办理房屋解抵押，共向某金融服务有限公司借款3130000元，并缴纳了78250元担保评审费、17736.67元平台服务费、1565元增信费和43298.33元保证金，借款期限届满后，傅某未偿还借款本金而产生罚息，上述损失系傅某因合同解除所受的合理损失，应酌情予以支持。其次，傅某将房屋提前交付给蒋某使用，另行签订《北京市房屋租赁合同》，并交纳了一年租金57600元、押金4800元、居间服务费4400元，上述费用并非合同履行中的必然损失，故对于上述费用，不应支持。蒋某关于解除《居间服务合同》及返还居间代理费的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，不应在同一案件处理，可以另行起诉处理。
