房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
北京通州区一起公租房买卖纠纷中，陈建军 2012 年花 36 万余元购买通州甲公司的 “拆迁定向安置房”，2014 年又补交 15 万余元 “土地出让金”“产权变更费”，可 10 多年过去，房屋始终未交付。陈建军起诉要求确认合同无效、返还 51 万余元款项并赔偿利息，北京乙置业公司（通州甲公司更名后主体）辩称 “公章丢失、证据存疑、已过诉讼时效”。最终法院判决合同无效，公司需返还全款并支付 17 万余元资金占用费。此案为 “公租房禁止出售”“合同无效后的财产返还”“诉讼时效起算” 提供了典型裁判思路，也给购房者敲响了 “警惕保障房违规交易” 的警钟。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈建军（公租房买受人，已支付购房款、土地出让金等共计 519406.23 元）
被告：北京乙置业有限公司（前身为北京市通州区甲公司，以下简称 “通州甲公司”，2023 年更名，案涉合同签约主体的权利义务承继方）
关联主体：福州丙科技有限公司（2023 年通过司法拍卖取得通州甲公司 100% 股权，为北京乙置业公司现股东）
原公司相关人员：林志强（通州甲公司原实际控制人）、秦鹏（通州甲公司原总经理，掌握公司原证照、公章）
（二）交易背景与核心争议
案涉房屋为通州区范庄公租房项目中的五号房屋，性质为公共租赁住房。2012 年通州甲公司违规出售该房屋，2023 年公司股权变更并更名，陈建军因长期未收房起诉，核心时间线与争议如下：
1. 交易关键节点
2012 年 2 月 29 日：
陈建军（乙方）与通州甲公司（甲方）签订《通州区甲公司拆迁定向安置内部认购书》，约定陈建军以 7300 元 /㎡的价格购买范庄公租房项目五号房屋，总价款 366679 元；
协议约定：“甲方须在 2 年内交房，入住后 5 年内为乙方办理房产证（需乙方符合保障房申请条件）；若甲方违约，按国家标准赔偿并办理退房手续；不可抗力导致不能履行的，无息退还房款”；
双方签字盖章，陈建军按约定付款。
2012 年 3 月 7 日 - 2014 年 4 月 29 日：
2012 年 3 月 7 日：陈建军支付 183340 元，通州甲公司出具收据（载明 “范庄公租房 XX 楼房款”）；
2013 年 9 月 3 日：陈建军支付 183339 元，通州甲公司出具收据（载明 “范庄公租房 XX 室房款”）；
2014 年 4 月 29 日：通州甲公司以 “办理商品房房产证” 为由，要求陈建军补交费用，陈建军支付三笔款项：房款 55626 元、土地出让金 27768 元、产权变更费 69333.23 元，合计 152727.23 元，公司出具两张收据；
至此，陈建军累计支付 519406.23 元（366679 元 + 152727.23 元）。
2014 年 - 2022 年：
约定交房期限届满后，通州甲公司未交付五号房屋，房屋长期处于烂尾状态；
陈建军多次交涉无果，2014 年 6 月因 “身心俱疲” 发生车祸，造成脑损伤，丧失经济来源；
2015 年 10 月 16 日：通州区住建委作出行政处罚决定书，认定通州甲公司 “2012 年起擅自出售 400 余套公租房（含施工单位、内部职工及亲朋），改变保障房性质”，责令限期改正并罚款 3 万元；
后续通州甲公司在政府协调下，向 80 余户购房者返还房款，但陈建军未获补偿。
2023 年：
2023 年 4 月 27 日：福州丙科技公司通过司法拍卖，取得通州甲公司 100% 股权；
2023 年 8 月 1 日：通州甲公司更名为 “北京乙置业有限公司”；
2023 年 9 月 1 日：北京乙置业公司称 “原实际控制人林志强、原总经理秦鹏拒不交接公司证照、公章，已向通州公安分局报案”，但截至诉讼，证照仍未找回。
2024 年：陈建军起诉北京乙置业公司，主张合同无效、返还款项并赔偿利息。
2. 各方主张
陈建军（原告）诉求：①确认 2012 年《拆迁定向安置内部认购书》无效；②返还购房款、土地出让金等共计 519406.23 元；③赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，分笔起算至实际付清日）；④诉讼费、保全费由被告承担。
北京乙置业公司（被告）辩称：①与陈建军无房屋买卖合同关系，认购书公章真伪无法核实（原公章丢失），收据仅盖财务章且金额不对应，无转账记录佐证；②本案已过诉讼时效（2012 年签约，2014 年起未交房，距今 10 年），且存在虚假诉讼嫌疑（可能已获补偿）；③公租房禁止出售，合同无效的责任不在现股东，请求驳回全部诉求。
（三）关键事实与证据
无争议事实：
案涉五号房屋性质为公共租赁住房，通州甲公司 2012 年违规出售公租房，已被住建委行政处罚；
通州甲公司于 2023 年更名为北京乙置业公司，福州丙科技公司为现股东，承继原公司权利义务；
陈建军持有四张通州甲公司出具的收据，金额合计 519406.23 元，均加盖公司财务章；
五号房屋至今未交付，陈建军未获得任何补偿。
争议焦点证据：
陈建军提交的《拆迁定向安置内部认购书》：被告质疑 “公章丢失无法核实真伪，无法定代表人签字，可能系内部人员恶意串通”，法院认定 “协议载明房屋买卖核心条款，且有公司盖章，结合收据可佐证合同关系”；
陈建军提交的四张收据：被告主张 “模糊不清、金额不对应”，法院核查后确认 “收据明确记载付款人、房屋、款项性质，金额合计与原告诉求一致，财务章真实有效”；
被告提交的《受案登记表》：主张 “公章丢失”，法院认定 “无证据证明收据公章 / 财务章虚假，且公司内部交接问题不能对抗外部债权人”。
二、案件分析
（一）合同效力：公租房买卖合同因违反强制性规定无效
根据《民法典》第一百五十三条第一款 “违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，及《公共租赁住房管理办法》明确规定 “公共租赁住房仅限出租，不得出售或变相出售”：
案涉房屋性质为保障房，禁止交易：公租房是面向住房困难家庭的保障性住房，其建设、分配、管理均受特殊政策调控，核心功能是 “保障居住”，而非 “商业交易”，通州甲公司将其作为 “拆迁定向安置房” 出售，直接改变保障房性质，违反社会公共利益；
协议符合房屋买卖合同特征：《拆迁定向安置内部认购书》明确约定房屋坐落（五号房屋）、单价（7300 元 /㎡）、总价款（366679 元）、交房时间（2 年内）、办证义务（5 年内），具备房屋买卖合同的核心条款，应认定为房屋买卖合同；
行政机关已确认违法：通州区住建委 2015 年行政处罚决定书，已认定通州甲公司 “出售公租房” 的行为违法，进一步佐证案涉合同违反强制性规定，故《拆迁定向安置内部认购书》应属无效。
（二）款项返还：被告需全额返还 519406.23 元，内部交接问题不能对抗债权人
根据《民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，因该行为取得的财产，应当予以返还”：
款项支付事实清楚：陈建军提交的四张收据，均由通州甲公司出具并加盖财务章，明确记载 “房款”“土地出让金”“产权变更费”，金额合计 519406.23 元，与原告诉求完全一致，可证明被告已实际收款；
被告抗辩不成立：
“公章丢失无法核实”：公司内部证照交接问题是其股东变更后的内部管理问题，不能以此否定对外签订合同、收取款项的事实，且收据加盖的是财务章，与公章无关，被告无证据证明财务章虚假；
“无转账记录”：虽然陈建军未提交转账凭证，但四张收据均为原始凭证，且金额分笔支付符合交易常理（2012 年 - 2014 年分次付款），被告未提交相反证据证明 “未收款”，故法院采信收据证明力；
“可能已获补偿”：被告主张 “80 余户已返还房款，陈建军可能已获偿”，但未提交任何证据（如补偿协议、转账记录），应承担举证不能的责任；
主体责任承继：北京乙置业公司是通州甲公司更名后的主体，依法承继原公司的债权债务，故应由北京乙置业公司向陈建军返还 519406.23 元。
（三）利息损失：按 “资金占用费” 标准计算，分阶段确定金额
陈建军主张的 “利息损失”，实质为 “资金占用费”，即被告占用其款项期间的合理补偿，根据《民法典合同编通则解释》第二十五条 “合同无效后，有权请求返还价款的当事人可主张资金占用费，按 LPR 计算”：
计算标准：
2019 年 8 月 19 日前：按中国人民银行同期贷款利率计算（当时 LPR 机制未全面实施）；
2019 年 8 月 20 日后：按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算（根据央行规定，此后贷款利息基准改为 LPR）；
分笔起算与核算：
第一笔 183340 元（2012 年 3 月 7 日支付）：2012 年 3 月 7 日 - 2019 年 8 月 19 日，按同期贷款利率计算；
第二笔 183339 元（2013 年 9 月 3 日支付）：2013 年 9 月 3 日 - 2019 年 8 月 19 日，按同期贷款利率计算；
第三笔 152727.23 元（2014 年 4 月 29 日支付，含土地出让金、产权变更费、房款）：2014 年 4 月 29 日 - 2019 年 8 月 19 日，按同期贷款利率计算；
法院核算后，截至 2019 年 8 月 19 日的资金占用费合计 177837.6 元；
后续资金占用费：2019 年 8 月 20 日起，以 519406.23 元为基数，按一年期 LPR 计算至实际清偿之日止，符合 “填补损失” 的原则。
（四）诉讼时效：合同无效确认后起算，本案未过时效
被告主张 “本案已过诉讼时效（2012 年签约，距今 10 年）”，法院未予支持，核心理由如下：
诉讼时效起算规则：请求返还合同无效后取得的财产，诉讼时效需从 “合同被确认无效之日” 起算，而非 “约定交房日” 或 “知道未交房之日”；
本案时效未起算：陈建军起诉时，案涉合同尚未被法院确认无效，故诉讼时效尚未开始计算，不存在 “超过时效” 的问题；
例外情形排除：即使被告主张 “2014 年起已知未交房”，但合同无效的确认是返还财产的前提，在前提未成立时，权利人无法主张权利，故不适用 “知道或应当知道权利受损之日起算时效” 的一般规则。
三、裁判结果
确认原告陈建军与被告北京乙置业有限公司（原北京市通州区甲公司）于 2012 年 2 月 29 日针对通州区范庄公租房项目五号房屋签订的《通州区甲公司拆迁定向安置内部认购书》无效；
被告北京乙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈建军款项 519406.23 元、截至 2019 年 8 月 19 日的资金占用费 177837.6 元，并支付自 2019 年 8 月 20 日至实际清偿之日止的资金占用费（以 519406.23 元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
驳回原告陈建军的其他诉讼请求（因保全费未实际产生，故未支持）。
四、案件启示
（一）购房者：警惕 “保障房交易”，牢记 “3 个不买”
不买 “公租房、廉租房”：此类房屋属保障性住房，仅限符合条件的家庭申请租赁，禁止出售，任何 “内部认购”“定向安置” 的售房宣传均涉嫌违法，合同必然无效；
不买 “无房产证且性质不明” 的房屋：购买前需到住建委、不动产登记中心核查房屋性质（是否为保障房、是否受限售），若开发商以 “正在办理房产证”“内部指标” 为由推销，需要求出具《商品房预售许可证》或《不动产权证书》，无资质的房屋坚决不买；
不轻易支付 “额外费用”：如本案中 “土地出让金”“产权变更费”，开发商以 “办理商品房证” 为由收取费用，多为违规操作，需警惕 “以费抵责”，付款前要求签订补充协议明确费用用途及违约责任，留存转账记录（优先银行转账，备注 “XX 房屋 XX 费用”）。
（二）开发商：合规经营是底线，“3 个不得” 需遵守
不得违规出售保障房：公租房、廉租房、经济适用房等均有明确的交易限制，开发商需严格遵守政策规定，不得通过 “内部认购”“定向安置” 等名义变相出售，否则将面临行政处罚（如罚款、限期改正），且需返还房款并赔偿损失；
不得隐瞒房屋性质：向购房者如实披露房屋性质（是否为商品房、保障房）、产权状况（是否可过户、办证时间），不得虚假宣传 “保障房可转商品房”“内部指标优先办证”，否则构成欺诈，需承担惩罚性赔偿责任；
不得推诿债务责任：公司股权变更、名称变更后，新主体需依法承继原公司的债权债务，不得以 “公章丢失”“内部交接问题” 为由对抗购房者，否则将承担败诉风险，同时影响企业信誉。
（三）特殊提示：合同无效后的 “2 个维权要点”
及时固定证据：如本案中陈建军留存的《认购书》、四张收据，是证明 “合同关系”“付款事实” 的关键证据，购房者需留存所有交易文件（合同、收据、转账记录、宣传资料、交涉录音），避免因证据不足无法维权；
把握诉讼时效：合同无效的诉讼时效从 “合同被确认无效之日” 起算，而非 “知道权利受损之日”，若发现房屋无法交付或性质违规，应及时起诉主张合同无效，避免因 “拖延” 导致证据灭失（如开发商倒闭、人员失联）。
本案中，陈建军虽最终胜诉，但 10 年的维权过程耗费了大量时间、精力，且因房屋未交付、身体受伤丧失经济来源，生活陷入困境。这一案例充分说明，保障房违规交易的风险极高，购房者切勿轻信 “内部指标”“低价购房” 的诱惑，开发商也需严守合规底线，否则将面临法律制裁与经济损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
