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北京大兴区一起房产纠纷中，陈峰 2015 年花 100 万元买了李涛名下的七号房屋，装修入住多年后，却发现房屋被李涛抵押给他人并进入强制执行程序。陈峰起诉要求解除合同、返还房款 100 万元及赔偿违约金 80 万元，还将李涛的前妻刘敏列为共同被告，主张夫妻共同债务。最终法院判决合同解除，李涛返还 85 万元房款并支付 70 万元违约金，但刘敏无需承担责任。此案为 “夫妻共同房产单方处置”“购房款举证”“违约金调整” 提供了典型裁判思路，也给购房者敲响警钟。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈峰（七号房屋买受人，已支付部分购房款，实际占有房屋）
被告一：李涛（七号房屋出卖人，原登记所有权人，刘敏前夫）
被告二：刘敏（李涛前妻，主张对房屋买卖不知情，不承担债务）
第三人：甲公司（房屋买卖居间方）
案外人：郑凯（李涛债权人，七号房屋抵押权人，申请强制执行）
（二）交易背景与核心争议
七号房屋（位于北京市大兴区）系李涛与刘敏 1999 年结婚后，于 2013 年共同出资购买，2018 年 5 月才办理房产证，登记在李涛名下，性质为 “按经济适用住房管理”。2015 年 9 月，陈峰通过甲公司与李涛签订购房合同，后续因李涛违约引发纠纷，核心时间线与争议如下：
1. 交易关键节点
2015 年 9 月 25 日：
陈峰（买受人）、李涛（出卖人）、甲公司（居间方）签订《房屋买卖居间见证合同》，约定陈峰以 100 万元购买七号房屋，当时房产证尚未办理；
陈峰与李涛另行签订《补充协议》，明确付款节奏：签约当日付定金 2 万元，2015 年 10 月 25 日前付 20 万元，2015 年 11 月 25 日前付 50 万元（付款后李涛交房），剩余房款待过户后支付；
约定违约责任：若李涛未按时过户或资料无效导致无法过户，陈峰有权解除合同，李涛需 10 日内退还房款 + 80 万元违约金，并赔偿装修费。
当日陈峰支付甲公司居间费 1 万元，向李涛支付定金 2 万元，李涛出具收条。
2015 年 10 月 - 2017 年 1 月：陈峰按约定陆续向李涛支付购房款，李涛于 2015 年 11 月交付七号房屋，陈峰装修后入住（主张装修费 15 万元）。
2018 年 5 月 11 日：李涛取得七号房屋房产证（单独所有），但未通知陈峰办理过户。
2018 年 9 月：李涛因购买彩票亏损，向郑凯借款 280 万元，将七号房屋抵押给郑凯并办理抵押登记。
2018 年 11 月 1 日：李涛与刘敏登记离婚，离婚协议约定 “七号房屋为夫妻共同财产，双方各占 50% 份额，待处置后分割价款”，刘敏称此时仍不知房屋已被李涛出售。
2019 年 - 2020 年：因李涛未偿还郑凯借款，郑凯起诉并申请强制执行，丰台区法院查封七号房屋，拟拍卖处置。陈峰得知后与李涛、郑凯协商，提出 “卖房后分 100 万元”，未达成一致。
2020 年 3 月 1 日：陈峰要求李涛出具《收据》，载明 “收到七号房屋尾款 15 万元”，主张已付清 100 万元房款；李涛辩称 “此收据为协商备用，陈峰未实际支付，当时房屋已被查封，不可能过户，陈峰不会付尾款”。
2022 年：陈峰就房屋查封提起执行异议及执行异议之诉，均被驳回（法院认定陈峰未付清全款）；刘敏也提起执行异议，主张房屋 50% 份额，被驳回后提起离婚后财产纠纷诉讼。
2023 年 5 月 16 日：丰台区法院就刘敏与李涛离婚后财产纠纷作出判决，确认 “七号房屋 50% 份额归刘敏，50% 归李涛，房屋拍卖后扣除费用及优先权款项，剩余价款双方各分 50%”，判决已生效。
2024 年：陈峰提起本案诉讼，要求解除合同、返还房款 100 万元、赔偿居间费 1 万元 + 装修费 15 万元 + 违约金 80 万元，并要求刘敏承担连带责任。
2. 各方主张
陈峰诉求：①解除《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》；②李涛、刘敏返还购房款 100 万元；③赔偿居间费 1 万元、装修费 15 万元；④支付违约金 80 万元；⑤诉讼费、保全费由二被告承担。
李涛辩称：①同意解除合同；②只收到 85 万元房款，同意返还 85 万元，与刘敏无关；③不同意赔偿居间费、装修费，陈峰已出租房屋获利；④不同意支付 80 万元违约金，请求法院调整；⑤购房款用于买彩票，未用于家庭生活。
刘敏辩称：①同意解除合同；②对房屋买卖完全不知情，七号房屋为夫妻共同财产，陈峰明知却与李涛私下交易，非善意第三人；③购房款未用于家庭生活（本人年收入 15 万元，无需靠卖房度日），不属于夫妻共同债务；④不同意返还房款、赔偿费用及违约金。
（三）关键事实与证据
无争议事实：
七号房屋为李涛与刘敏婚姻存续期间共同购买，2018 年离婚时约定各占 50% 份额，法院已生效判决确认；
陈峰已支付李涛购房款 85 万元（有银行转账记录：2015 年 9 月 2 万、10 月 18 万、11 月 20 万 + 20 万、12 月 20 万，2017 年 1 月 5 万）；
陈峰支付甲公司居间费 1 万元，装修并实际占有七号房屋至今；
七号房屋已被法院查封，因李涛抵押给郑凯进入强制执行程序，陈峰无法过户；
李涛收到 85 万元购房款后，银行流水显示未向刘敏转账，款项短期内用于购买彩票，2016 年 1 月账户余额仅 111.63 元。
争议焦点证据：
陈峰提交的 2020 年 3 月《收据》：主张已付尾款 15 万元，证明总房款 100 万元付清；法院结合 “双方曾约定过户后付尾款”“收据出具时房屋已被查封”，认定 “陈峰未提交现金支付凭证，无法证明实际付款”，未采信该证据。
刘敏提交的社保缴费记录、工资流水：证明 2015-2017 年平均年收入 15 万元，有稳定收入，无需靠卖房维持家庭生活，对李涛卖房不知情。
二、案件分析
（一）合同解除：符合法定解除条件，解除时间明确
根据《合同法》第九十四条 “当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同”（本案适用民法典施行前法律）：
合同目的无法实现：陈峰签订购房合同的核心目的是取得七号房屋所有权，现房屋被法院查封并拟拍卖，过户已无可能，合同目的彻底落空；
双方合意解除：陈峰提出解除合同，李涛当庭同意，符合 “当事人协商一致可以解除合同” 的规定；
解除时间认定：法院以 “双方当庭达成解除合意之日”（2024 年 12 月 2 日）作为合同解除时间，符合法律规定。
（二）购房款返还：仅支持 85 万元，15 万元尾款未被认定
举证责任分配：根据《民事诉讼法司法解释》第九十条 “当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明”，陈峰主张 “已付 100 万元房款”，需证明 15 万元尾款实际支付；
证据不足的认定：
陈峰仅提交李涛出具的《收据》，无银行转账记录、现金收条、证人证言等佐证，且收据出具时房屋已被查封，与 “过户后付尾款” 的约定矛盾，不符合交易常理；
生效判决已认定 “陈峰无法证明支付 15 万元尾款”，本案法院遵循 “既判力原则”，采信李涛主张的 “实际收款 85 万元”，故李涛需返还 85 万元购房款。
（三）违约赔偿：违约金调整为 70 万元，不单独支持居间费、装修费
违约金约定的效力：双方《补充协议》约定 “李涛违约需支付 80 万元违约金”，系真实意思表示，合法有效，但法院有权根据实际情况调整；
违约金调整的理由：
陈峰的实际损失包括 “85 万元房款的资金占用损失”“装修费损失”“居间费损失”“另行购房的差价损失”；
80 万元违约金占已付房款（85 万元）的 94%，若全额支持可能过高，法院综合考虑 “李涛恶意抵押房屋”“陈峰已实际居住多年”“市场房价涨幅” 等因素，酌情调整为 70 万元；
居间费、装修费的处理：法院认为 “70 万元违约金已涵盖上述损失”，且陈峰未提交装修费票据（仅主张 15 万元，无合同、付款凭证），故不单独支持，符合 “违约金与实际损失填补原则”。
（四）刘敏是否承担责任：不构成夫妻共同债务，无需连带赔偿
根据《婚姻法》及相关司法解释（本案适用民法典施行前法律，对应《民法典》第一千零六十四条），“夫妻共同债务需满足以下任一条件：①双方共同签名或事后追认；②用于家庭日常生活需要”：
无共同意思表示：刘敏未在购房合同、补充协议上签字，也未事后追认房屋买卖，陈峰无证据证明刘敏知情；
未用于家庭生活：
刘敏 2015-2017 年平均年收入 15 万元，远超家庭日常生活所需，无需依赖卖房收入；
李涛银行流水显示，85 万元购房款全部用于购买彩票，未向刘敏转账，也未用于家庭开支（如房贷、子女抚养、日常生活）；
陈峰非善意第三人：陈峰明知七号房屋为李涛与刘敏夫妻共同财产（起诉状中自认 “购房时二人婚姻存续”），却未要求刘敏签字确认，存在过错，不适用 “善意取得” 保护；
综上，法院认定 “涉案债务为李涛个人债务，刘敏无需承担连带责任”。
三、裁判结果
确认原告陈峰与被告李涛于 2015 年 9 月 25 日签订的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》于 2024 年 12 月 2 日解除；
被告李涛于本判决生效之日起十日内退还原告陈峰购房款 850000 元；
被告李涛于本判决生效之日起十日内支付原告陈峰违约金 700000 元；
四、案件启示
（一）购房者：买 “夫妻共同房产”，必做 3 件事
核实房屋权属，要求共同签字：
购房前务必查看房产证 “共有情况”，若为 “夫妻共同所有” 或 “婚后购买”，必须要求夫妻双方共同签署购房合同、收条，避免 “单方处置” 风险；
若一方无法到场，需要求其出具经公证处公证的《授权委托书》，明确 “同意出售房屋”“代收房款” 等权限，避免事后反悔。
留存完整付款凭证，拒绝 “现金尾款”：
所有购房款优先通过银行转账支付，备注 “XX 房屋购房款”，留存转账记录、银行流水；
若约定 “过户后付尾款”，需在合同中明确 “尾款支付条件为完成过户登记”，且过户前不提前出具 “尾款收条”，本案中陈峰因 “未实际支付却让李涛写收据”，导致 15 万元尾款不被认可。
及时过户，警惕 “抵押、查封” 风险：
若购买 “未办证” 房屋（如本案中 2015 年买房时无房产证），需在合同中约定 “办证后 7 日内办理过户”，并设置 “逾期过户违约金”（如日千分之一），督促卖方及时履约；
定期通过 “不动产登记中心官网” 查询房屋状态，若发现房屋被抵押、查封，立即起诉主张权利，避免损失扩大。
（二）夫妻一方（非卖房方）：知晓权益，及时维权
关注家庭房产状态：定期查询夫妻共同房产的权属信息（可凭身份证到不动产登记中心查询），若发现被单方出售、抵押，及时提出异议；
留存 “不知情” 证据：如本案中刘敏提交的 “工资流水、社保记录”，证明 “自身有稳定收入，无需靠卖房度日”，结合 “离婚协议未提及卖房”“李涛款项未用于家庭”，可有效证明 “不知情”；
离婚时明确房产归属：若发现配偶单方处置房产，离婚时需在协议中明确 “房产是否被处置、未处置部分的份额”，并通过诉讼确认权属（如刘敏提起离婚后财产纠纷，确认 50% 份额），避免后续执行中丧失权益。
（三）卖房者：诚信履约，勿踩 “违约红线”
不隐瞒夫妻共同财产：出售夫妻共同房产前，必须与配偶协商一致，若隐瞒出售，不仅可能导致合同解除，还需承担高额违约金（本案李涛需支付 70 万元违约金，远超已收房款的 80%）；
不滥用房屋权利：取得房产证后，需按合同约定及时过户，不得擅自抵押、出租（如李涛将房屋抵押给郑凯，导致无法过户，构成根本违约）；
如实披露房屋状态：向购房者告知房屋 “是否有抵押、查封、限售” 等情况，若故意隐瞒，需承担赔偿责任，且可能构成欺诈。
（四）特殊房屋交易提示：经济适用房、未办证房屋需谨慎
经济适用房（含按经适房管理）：需确认是否满 “限售期”（通常为 5 年），是否已补缴土地出让金，避免因 “政策限制” 导致无法过户；
未办证房屋：
要求卖方提供 “购房合同、契税发票、交房通知书” 等，确认房屋权属无争议；
在合同中约定 “办证义务及违约责任”，如 “卖方需在 X 日前取得房产证，逾期一日按总房款万分之五支付违约金”；
尽量降低 “未过户前的付款比例”，如 “过户前付款不超过 60%，过户后付剩余 40%”，降低资金风险。
本案中，陈峰因 “未要求刘敏签字”“无尾款支付凭证”，导致 15 万元房款未被认定；李涛因 “单方处置共同房产”“恶意抵押”，需承担 70 万元违约金；刘敏因 “留存不知情证据”，成功免除连带责任。这一案例充分说明，房产交易中 “证据留存”“权属核实”“诚信履约” 至关重要，无论是购房者还是卖房者，都需谨慎对待每一个环节，必要时咨询专业律师，避免因疏忽导致重大损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
