北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告孙某诉称：1.本案系齐某1借齐某2之名买房，实际出资人为齐某1，“324”限贷新政对齐某1未构成任何影响;2.新政出台后，双方于2017年4月1日网签，政策原因不应作为考虑对象，齐某2拒绝继续履行已构成根本违约，应当承担责任。3.其系连环购房，齐某2应赔偿因其违约导致我向案外人赔付62万元的损失。请求：1.判令解除陈某与齐某2及第三人齐某1签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.齐某2、齐某1协助陈某办理撤销网签手续;3.齐某2、齐某1向陈某支付违约金89.4万元。
二、被告辩称
被告李正武、李鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1.《补充协议》约定，在本协议履行期间如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任。2.网签是中介公司组织的，各方都对签订合同后银行贷款做了努力，但政策导致购房首付款由200多万元变为400多万元。3.6月5日已告知陈某解除合同、可先卖房，违约责任另行追究，以防止损失扩大。4.陈某与案外人合同签订于本案买卖合同之前，风险并非基于本案合同产生。
被告齐某1辩称：不同意原告的诉讼请求。最初是其签订合同，后将购买人变更为齐某2。
被告齐某2反诉请求：1.判令解除陈某与齐某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.陈某偿还定金30万元。
三、审理查明
坐落于北京市西城区房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积56.4平方米，为按经济适用住房产权管理，房屋所有权人为陈某，在京房权证优宣私字第XXXX号《房屋所有权证》有上述记载。齐某1与齐某2系姐弟，齐某2于2015年10月入学哈尔滨应用职业技术学院，在读该学院经济管理系学制三年的会计专业。
2017年4月7日，出卖人陈某与买受人齐某1经中介公司居间签约交易涉案房屋，签署的文件包括：《交易资金支付方式及风险提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》。陈某与齐某1在签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，齐某1以房屋成交价格539万元及家具、家电、装修等作价58万元向陈某购买涉案房屋，定金为30万元，齐某1拟贷款350万元。陈某(甲方)、齐某1(乙方)、中介公司(丙方)在《补充协议》中约定，齐某1向陈某购买涉案房屋的总价款为597万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：“1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2017年4月7日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。(2)乙方于2017年4月18日前将第二笔定金20万元以自行划转的方式支付甲方。4.首付款，(1)乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款189万元以建委监管支付的方式支付甲方;(2)乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款21万元以理房通支付的方式支付甲方。5.申请购房贷款，甲乙双方应于网签三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记，甲乙双方同意在2017年5月6日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”第五条违约责任，3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
上述合同签订后，陈某收到定金30万元，中介公司收到中介费161790元。陈某随中介公司办理了房源核验。
2017年4月21日，甲方(出售方)陈某、乙方(原买受方)齐某1、丙方(居间方)中介公司、丁方(新买受方)齐某2签订《变更买受方协议书》，约定齐某1将涉案房屋交易相关合同项下的权利义务全部转移给齐某2。同日，甲方(出售方)陈某、乙方(买受方)齐某2、丙方(居间方)中介公司签订《变更协议书》，约定对《补充协议》作如下变更：房屋成交价格为462万元，家具、家电、装修等作价135万元，拟贷款金额为300万元，第一笔首付款162万元，第二笔首付款98万元。
2017年4月1日，陈某与齐某2就涉案房屋交易办理网签，签订合同编号：C1499262《存量房屋买卖合同》，成交价填写为462万元，其中162万元为自有交易结算资金，贷款金额为300万元。
中介公司业务人员曾同齐某2、陈某一起前往北京银行办理购房贷款，齐某2没有获得银行批准贷款。此后，双方无其他交易行为。
陈某未返还定金30万元。
四、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决如下：
1、陈某与齐某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》、陈某、齐某1、北京中介房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、陈某、齐某2、北京中介房地产经纪有限公司签订的《变更协议书》，于判决生效之日解除。
2、判决生效之日起五日内，陈某返还齐某2三十万元。
3、判决生效之日起五日内，齐某2协助陈某办理合同编号：C1499262《存量房屋买卖合同》的撤销网签手续。
4、驳回陈某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
陈某与齐某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》、陈某、齐某1、中介公司签订的《补充协议》及陈某、齐某1、中介公司、齐某2签订的《变更买受方协议书》、陈某、齐某2、中介公司签订的《变更协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。齐某1经陈某、中介公司同意将其在合同中的权利和义务一并转让给齐某2，齐某2对合同享有权利并承担义务。
合同签订后，北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策即“3.17新政”。齐某2为学生身份，属已成年、未就业、无收入，在京购房应按二套房执行房贷政策，即最高贷款4成，结合本案，以当事人网签价计算，最高可贷款184.8万元，比齐某2预期贷款金额少了115.2万元，这意味着齐某2至少需增加自有交易结算资金115.2万元，对齐某2履约能力构成影响，导致合同不能继续履行，此系因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故齐某2解除合同不构成违约。鉴于合同已不具备履行条件，陈某要求解除合同符合实际情况，一审法院准许，但对陈某以齐某2根本违约导致合同解除的主张，一审法院不予支持。陈某要求齐某2偿付违约金的诉讼请求，无事实依据，不应支持。齐某2要求解除合同的反诉请求，理由正当，应当支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。陈某应将收取的定金返还齐某2，双方亦应办理撤销网签。对陈某要求协助撤销网签的诉讼请求，及齐某2要求返还定金的反诉请求，应当支持。
