北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告郭某诉称：1.请求判令田某、梁某继续履行双方于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，向郭某交付位于北京市朝阳区×号房屋，并协助郭某办理该房屋的所有权转移登记手续;2.判令田某、梁某按照房屋总价款万分之五的标准向郭某支付自2016年11月15日至实际办理过户至日止的违约金;3.判令田某、梁某按照每月5500元的标准向郭某支付自2016年12月2日至实际交付房屋之日止的租金损失;4.本案的诉讼费由田某、梁某承担。
二、被告辩称
被告田某、梁某辩称：田某应当对郭某拟按照150万元而非按照实际成交价246.5万元标准缴纳税费的问题知情是错误的。2016年10月7日交税，2016年10月20日梁某、田某发现有偷税问题，就该问题询问中介徐天，后又到税务局询问，梁某、田某才知道有偷税问题，才第一次听说阴阳合同。郭某曾在2016年11月9日的短信中为自己辩护，同时也表明梁某、田某没有干过违法违规的事情。郭某有偷税问题与梁某、田某有直接利害关系，梁某、田某也是受害者。梁某、田某认为过户日期定为11月15日，“过户前三个工作日”应是11月12日、11日、10日。郭某11月13日打电话办首付款，已经超过约定1天，已经构成违约，应负违约责任。五、《房屋买卖合同》签订时，在念合同时没有提及第四条。当梁某、田某发现有偷税问题，郭某误导欺骗梁某、田某并达到其偷税的目的。六、郭某严重违法、违规行为，给梁某、田某造成重大损失，应予赔偿1.请求判令解除田某、梁某与郭某于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年9月16日签订的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版，网签)，并由郭某协助田某、梁某办理房屋网签的注销手续;2.判令郭某赔偿田某、梁某违约金986000元;3.本案的诉讼费由郭某承担。
三、审理查明
位于北京市朝阳区××房屋(以下简称涉案房屋)登记在田某名下，取得所有权登记的时间为2005年2月13日，为田某和梁某的夫妻共同财产。
2016年8月8日，经中介公司居间，郭某与田某签订的《房屋买卖合同》，约定郭某向田某、梁某购买涉案房屋。双方约定，涉案房屋的成交价为150万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价96.5万元。在作为合同附件的配偶(共有权人)同意出售证明中，梁某作出声明，声明内容为涉案房屋为田某、梁某共同共有，梁某同意出售涉案房屋。同日，双方签订《补充协议》并作出如下约定：房屋总价款为246.5万元，此价格为出让方净得价，不含税;合同签订当日，郭某向田某、梁某支付定金5万元，过户前三个工作日内将第一笔首付款1205000元通过理房通托管方式支付，于评估报告下发后5个工作日内郭某申请办理贷款手续;在缴税后50个工作日(具体时间依建委网站预约为准)，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续;双方应当在2016年11月30日前自行办理物业交割手续;本次交易的税费由郭某承担，并直接向主管机关缴纳。合同签订当日，郭某向田某、梁某支付定金5万元。之后，郭某为办理住房公积金贷款，向北京康正宏基房地产评估有限公司申请对涉案房屋进行了评估并支付了评估费。2016年9月12日，北京住房公积金管理中心向郭某出具《住房公积金贷款审核确认书》，经审核通过的贷款额度为120万元。2016年9月16日，双方办理了涉案房屋的网签手续。2016年10月7日，郭某按照150万元的标准缴纳了涉案房屋的相应税费。经中介方预约，房管部门出具了《朝阳区不动产登记预约单》，确认于2016年11月15日为双方办理涉案房屋的所有权过户登记手续，但田某、梁某未到场办理。后因双方就合同履行的相关事宜发生争议，合同未继续履行，涉案房屋目前仍登记在田某名下，双方对合同未能继续履行的原因各执一词：郭某认为系因田某、梁某未依约开设理房通账户，致使郭某未能继续支付购房款，田某、梁某未在约定的时间配合办理过户，并据此主张违约金及另行租房发生的租金损失;田某、梁某认为系因郭某未按照《补充协议》约定的涉案房屋的实际成交价246.5万元的标准缴纳税费，而是仅按照《房屋买卖合同》约定的涉案房屋成交价为150万元的标准缴纳了税费，该行为系郭某违约且违反了法律规定，且郭某未按照合同约定的时间支付首付款，因此构成根本违约，田某、梁某有权要求解除合同并要求郭某赔偿其违约金。
证人石某出庭作出如下陈述：其系中介公司的经纪人，是郭某及田某关于涉案房屋买卖合同的居间方，促成了双方签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》。按照合同约定，田某、梁某需开通理房通账户，郭某向田某、梁某开立的理房通账户中汇入约定的购房首付款，后因田某、梁某未开通理房通账户，致使郭某无法正常向田某、梁某支付首付款。在居间方促成双方签订涉案房屋的买卖合同的过程中，郭某、田某、梁某均在场，对合同的内容均无异议。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
1、郭某于判决生效之日起7日内给付田某、梁某购房款241.5万元;
2、田某、梁某在收到郭某支付的购房款241.5万元后，协助郭某办理位于北京市朝阳区××房屋(所有权证号为：京房权证朝私字第XX**号)的所有权转移登记手续，将房屋过户登记至郭某名下;
3、田某、梁某于房屋过户至郭某名下之日起3日内向郭某交付位于北京市朝阳区××房屋;
4、驳回郭某的其他诉讼请求;
5、驳回田某、梁某的全部反诉请求。
五、北京房产律师靳双权点评
本案争议焦点有三：
(一)郭某按照150万元而未按涉案房屋的实际成交价格246.5万元缴纳涉案房屋的过户税费的行为是否构成根本违约，田某、梁某因此是否有权主张解除合同并主张违约金。首先，根据已查明的事实，田某、梁某对其与郭某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性不持异议，且促成双方签订涉案房屋买卖合同的中介人员亦能证实在促成双方签约前，已向双方对包括税费处理问题在内的事宜进行了充分的说明，因此田某、梁某应当对郭某拟按照150万元，而并非涉案房屋的实际成交价246.5万元的标准缴纳税费的问题知情;其次，郭某作为约定的过户税费负担方，应当按照相关法律法规，按照税务主管机关的要求缴纳相应的税费，此系纳税人的法定义务。庭审中，郭某已明确表示，如果税务主管部门认为郭某在缴纳税费时存在问题，愿意承担相应法律责任。即便郭某因税费缴纳问题承担了相应的法律责任，此系税务主管机关与郭某之间的行政法律关系，并不会致使郭某与田某、梁某之间的房屋买卖合同无法继续履行。因此田某、梁某以郭某未依法缴税为由，主张郭某根本违约进而要求解除合同并主张违约金的抗辩意见和反诉请求，不应支持。
(二)双方对于合同未能正常履行是否均有责任。田某、梁某作为涉案房屋的出卖人，有配合作为买受人的郭某接受购房款并协助办理所有权转移登记的合同义务。关于双方争议的首付款支付问题，双方约定采用理房通托管方式支付，因此田某、梁某应当配合开立理房通账户，否则郭某无法履行支付购房首付款的合同义务，而田某、梁某未能依约开设理房通账户并告知郭某，致使郭某无法支付约定的购房首付款。在居间方预约了涉案房屋的转移过户登记时间后，田某、梁某亦未到场协助办理，因此田某、梁某的行为系双方合同未能正常履行的原因。郭某作为买受人，在田某、梁某就其未按涉案房屋的实际成交价格缴纳过户税费的问题提出质疑后，未及时解决相关问题，亦是房屋买卖合同未能正常履行的原因。因此，对于郭某要求田某、梁某支付违约金并赔偿未按期交付涉案房屋的租金损失的诉讼请求，该院不予支持，对于田某、梁某要求解除合同并支付未依约支付购房首付款的违约金的反诉请求，不应支持。
(三)双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否具备继续履行的条件。根据已查明的事实，郭某已办理住房公积金贷款，且表示已准备好支付首付款，因此郭某具备依约支付购房款的条件。因郭某已支付5万元定金，剩余的购房款241.5万元，郭某应向田某、梁某支付。田某、梁某在收到郭某支付的剩余购房款后，应当协助郭某办理涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，对于郭某要求田某、梁某继续《房屋买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋过户至郭某名下的诉讼请求，应当支持。涉案房屋现登记在田某名下，系其与梁某的夫妻共同财产，田某、梁某均应协助郭某办理涉案房屋的所有权转移登记。
