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北京房山区一起农村房屋纠纷中，赵芳、赵伟作为李娟的继承人，起诉要求确认两份农村房屋买卖合同无效，追回宅院。原来 2007 年李娟以 5 万元将宅院卖给河北村民孙强，2013 年孙强又以 32 万元转卖给北京城镇居民周明。法院最终判决两份合同均无效，周明需返还宅院，但李娟继承人及孙强需按过错比例赔偿周明损失。此案为 “农村房屋连环买卖”“城镇居民购房限制”“合同无效后的损失赔偿” 提供了典型参考，也给农村房屋交易双方提了醒。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：赵芳（李娟丈夫，三号宅院原权利人继承人）、赵伟（李娟次子，继承人）
被告一（反诉被告）：孙强（三号宅院第一手买受人，河北某村村民）
被告二（反诉原告）：周明（三号宅院第二手买受人，北京城镇居民）
原权利人：李娟（赵芳妻子，三号宅院宅基地使用权人，诉讼中去世）
其他相关人员：赵磊（李娟长子，先于李娟去世）、付敏（赵磊妻子）、赵阳（赵磊与付敏之子，放弃继承权利）
（二）交易背景与核心争议
三号宅院（位于北京市房山区某街道某村）的宅基地使用权登记在李娟名下，属于农村集体土地性质。2007 年至 2013 年，该宅院经两次转手，最终由周明占有使用，后因李娟去世，其继承人赵芳、赵伟起诉主张合同无效，引发纠纷，核心时间线与争议如下：
1. 交易关键节点
2007 年 11 月 22 日：
李娟（卖方）与孙强（买方）签订《房产买卖协议》，约定李娟将三号宅院（含正北房 4 间、厢房 1 间）以 5 万元卖给孙强；
协议特别约定：“如遇国家或集体规划占用宅基地，赔偿价 30% 归卖方，70% 归买方”“一方违约需赔偿违约金 10 万元”；
合同签订后，孙强支付 5 万元购房款，李娟交付宅院及相关证件，孙强对宅院进行修缮（北房加避风阁、西房换房顶及门窗）。
2013 年 3 月 31 日：
孙强（甲方）与周明（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定孙强将三号宅院以 32 万元转让给周明；
协议约定：“周明替代孙强享有原协议全部权利，遇拆迁时，李娟仍获 30% 土地补偿，周明获 70% 土地补偿及全部地上物补偿”“一方违约需双倍赔偿”；
周明先付 1 万元定金，后付清 31 万元尾款，孙强交付宅基地使用证、原协议原件及宅院钥匙，周明占有宅院但未改扩建。
2022 年 12 月 25 日：李娟去世，赵芳（丈夫）、赵伟（次子）作为继承人，主张两份买卖合同无效，要求返还宅院。
2023 年 - 2024 年：
赵芳、赵伟起诉，孙强认可合同无效，周明虽认可合同无效，但反诉要求赔偿宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、中介费等；
法院先后委托乙评估公司、丙评估公司评估，均因 “缺乏参考依据” 退案，最终甲评估公司出具报告：宅基地区位补偿价 258219 元，房屋及附属物重置成新价 120773 元，周明支付评估费 1 万元。
继承人情况：李娟长子赵磊先于其去世，赵磊之子赵阳出具《放弃参与承诺书》，明确放弃涉案宅院相关权利，不参与诉讼。
2. 各方主张
赵芳、赵伟（本诉原告）诉求：①确认李娟与孙强 2007 年《房产买卖协议》无效；②确认孙强与周明 2013 年《房屋转让协议书》无效；③周明、孙强返还三号宅院及房屋；④诉讼费由二被告承担。
孙强（本诉被告）辩称：同意两份合同无效，听从周明意见，认为赵芳、赵伟主张返还宅院需承担赔偿责任，自己仅为 “中间商”，不应赔偿。
周明（本诉被告、反诉原告）反诉诉求：①赵芳、赵伟、孙强赔偿宅基地区位补偿款 258219 元；②给付房屋及附属物重置成新价 120773 元；③赔偿中介费 1 万元；④未获赔偿前暂不返还宅院及相关证件；⑤诉讼费、评估费由反诉被告承担。
赵芳、赵伟（反诉被告）辩称：①与周明无直接交易，周明不能突破合同相对性主张权利；②中介费真实性无法确认，且属另一法律关系。
（三）关键事实与证据
无争议事实：
三号宅院宅基地使用权登记在李娟名下，属农村集体土地；
孙强户籍地为河北某村（非三号宅院所在村村民），周明户籍地为北京海淀区（城镇居民）；
两份买卖合同均已实际履行，周明现占有三号宅院，孙强曾对宅院进行修缮；
甲评估公司出具的评估报告：宅基地区位补偿价 258219 元，房屋重置成新价 120773 元，周明支付评估费 1 万元；
赵阳放弃继承，赵芳、赵伟为适格原告。
争议焦点证据：
周明提交的《中介费收条》：主张支出中介费 1 万元，赵芳、赵伟质疑真实性，法院认定 “属居间服务关系，与本案无关”。
二、案件分析
（一）合同效力：两份合同均因违反法律强制性规定无效
根据《民法典》第一百四十三条 “民事法律行为有效需具备下列条件：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，及《土地管理法》相关规定 “农村宅基地使用权仅能在本集体经济组织成员间转让，禁止向城镇居民转让”：
李娟与孙强的合同无效：孙强户籍地为河北某村，非三号宅院所在村村民，不具备该集体经济组织成员资格，无权取得涉案宅基地使用权，双方签订的《房产买卖协议》违反 “宅基地仅限本集体成员转让” 的强制性规定，应属无效；
孙强与周明的合同无效：周明为城镇居民，根据 “城镇居民禁止购买农村宅基地及地上房屋” 的司法实践及政策规定，其与孙强签订的《房屋转让协议书》同样违反法律强制性规定，亦属无效。
（二）宅院返还：周明作为最终占有人，负有返还义务
根据《民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效后，因该行为取得的财产，应当予以返还”：
返还主体认定：虽然存在两次连环买卖，但周明是三号宅院的最终买受人及实际占有人，直接占有宅院及相关证件，故应由周明向原权利人继承人（赵芳、赵伟）返还宅院及房屋；
返还范围：包括三号宅院土地使用权及院内全部房屋（含孙强修缮添附的部分），因孙强的修缮行为已融入房屋整体，无法单独拆分，故随宅院一并返还。
（三）损失赔偿：按过错比例分担，明确赔偿范围与金额
过错责任划分：
赵芳、赵伟（原权利人一方）：李娟作为宅基地使用权人，明知宅基地不得向非本集体成员转让，仍于 2007 年出售宅院，对合同无效存在主要过错，承担 60% 责任；
孙强（第一手买受人）：明知自己非本集体成员，仍购买宅院，后又高价转卖给城镇居民，对连环交易的无效后果存在次要过错，承担 20% 责任；
周明（第二手买受人）：作为城镇居民，应知 “禁止购买农村房屋” 的规定，仍受让宅院，自身存在一定过错，承担 20% 责任。
赔偿范围认定：
房屋及附属物重置成新价 120773 元：该费用是房屋及附属物的现有价值，因宅院需返还，周明丧失对房屋的权利，此部分损失应全额赔偿（重置成新价不涉及宅基地，仅针对地上物，无需按过错比例分担），且赵芳、赵伟作为宅院最终收回方，应直接向周明支付该费用；
宅基地区位补偿款 258219 元（信赖利益损失）：周明购买宅院时信赖合同有效，现合同无效导致其无法获得宅基地权益，该补偿款为其信赖利益损失，按过错比例分担：
赵芳、赵伟承担 60%：258219 元 ×60%=154931.4 元；
孙强承担 20%：258219 元 ×20%=51643.8 元；
周明自行承担 20%：258219 元 ×20%=51643.8 元；
中介费 1 万元：属周明与中介方的居间服务关系，与本案农村房屋买卖合同纠纷分属不同法律关系，周明应另行向中介方主张，本案不予支持；
评估费 1 万元：按过错比例分担，赵芳、赵伟承担 6000 元，孙强承担 2000 元，周明承担 2000 元。
（四）合同相对性问题：周明可突破相对性向赵芳、赵伟主张赔偿
赵芳、赵伟主张 “与周明无直接交易，周明不能突破合同相对性”，法院未予支持，理由如下：
连环合同的特殊性：本案两份合同均围绕三号宅院展开，赵芳、赵伟作为原权利人继承人，是合同无效的最终受益人（收回宅院），根据 “权利义务对等” 原则，应承担相应赔偿责任；
信赖利益保护：周明虽与赵芳、赵伟无直接合同关系，但基于对 “宅院可合法转让” 的信赖支付高额房款，现合同无效的根源在于李娟最初的违法转让行为，赵芳、赵伟作为继承人应承继该责任；
司法实践惯例：在农村房屋连环买卖纠纷中，为避免 “原权利人获利、买受人受损” 的不公平结果，法院通常允许最终买受人向原权利人主张信赖利益损失赔偿，不严格限制合同相对性。
三、裁判结果
确认李娟与孙强于 2007 年 11 月 22 日签订的《房产买卖协议》、孙强与周明于 2013 年 3 月 31 日签订的《房屋转让协议书》均归于无效；
周明于本判决生效之日起十日内腾退北京市房山区某街道某村三号宅院及房屋，并返还交付给赵芳、赵伟；
赵芳、赵伟于本判决生效之日起十日内给付周明房屋及附属物重置成新价 120773 元；
赵芳、赵伟于本判决生效之日起十日内赔偿周明信赖利益损失 154931.4 元；
孙强于本判决生效之日起十日内赔偿周明信赖利益损失 51643.8 元；
四、案件启示
（一）农村房屋出卖人：知晓 “3 个禁止”，避免违约风险
禁止向非本集体成员转让：宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，向外村村民（如本案孙强）转让，合同必然无效，需返还宅院并赔偿买受人损失；
禁止向城镇居民转让：城镇居民（如本案周明）不具备农村宅基地取得资格，即使签订合同并实际履行，也可能被认定无效，出卖人需承担主要过错责任；
禁止 “一房多卖” 或 “连环转让”：如本案李娟转让后，孙强又转手，虽出卖人仅为最初转让方，但仍需对最终买受人的损失承担主要赔偿责任，风险叠加。
（二）农村房屋买受人：做好 “4 步核查”，降低交易风险
核查自身资格：确认自己是否为房屋所在村集体经济组织成员（需提供户口本、村委会证明），城镇居民或外村村民应直接放弃购买，避免 “钱房两空”；
核查房屋权属：要求出卖人提供《集体土地建设用地使用证》，确认宅基地使用权人、房屋所有权人，是否存在共有人（如配偶、子女），共有人需共同签字；
核查交易限制：了解房屋是否存在 “禁止转让” 情形（如已被查封、抵押，或属拆迁规划范围），农村房屋通常无房产证，需到村委会核实是否允许转让；
留存交易证据：所有款项通过银行转账支付，备注 “XX 村 XX 宅院购房款”，留存合同、收条、转账记录、房屋交接单，若对房屋进行修缮，保留装修合同、付款凭证（如本案周明可凭修缮证据主张重置成新价）。
（三）连环买卖中的中间方：明确 “2 个责任”，不做 “甩锅者”
过错责任不可免：如本案孙强作为中间方，虽未实际占有宅院，但因 “明知违法仍转让”，需承担 20% 的赔偿责任，不可主张 “仅为中间商，无需赔偿”；
赔偿范围需厘清：中间方的赔偿责任限于 “信赖利益损失”（如宅基地区位补偿款），不包括 “房屋重置成新价”（该费用由最终收回宅院的原权利人承担），需提前预判风险。
（四）特殊提示：农村房屋交易的 “2 个常见误区”
误区 1：“签了合同、付了钱，房屋就是我的”：农村房屋交易不仅看合同，更看 “资格”，非本集体成员或城镇居民，即使占有房屋，也无法取得合法所有权，合同可能被认定无效；
误区 2：“遇拆迁，赔偿款按合同约定分配即可”：如本案两份合同均约定 “拆迁赔偿 30% 归原房主”，但因合同无效，该约定也无效，赔偿款需按法律规定重新分配，原房主继承人不能直接主张 30% 赔偿；
本案中，赵芳、赵伟虽追回宅院，但需赔偿周明 27 万余元（重置成新价 + 信赖利益损失）；周明虽需返还宅院，但获得了相应赔偿；孙强作为中间方，也承担了 5 万余元损失。这一案例充分说明，农村房屋交易因涉及 “集体土地性质”“资格限制” 等特殊要求，风险远高于普通商品房交易。无论出卖人、买受人还是中间方，都需严格遵守法律规定，提前咨询专业律师，避免因 “不懂法” 导致重大损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
