北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告陈云、王善起诉称：2009年8月26日，经介绍人张发明介绍，原告与被告通过协商，将原告的110平方米宅基地（嘉善县大云村西云小区139号）转让给被告，转让费为201000元，因原告文化有限，协议由被告单方面提供给原告签署，协议为单份协议，当时说好签好的协议书由被告拿去复印后给原告，但被告一直未给原告。至2011年4月8日才给了一份《房屋宅基地转让协议》复印件，与此同时被告还拿来二份所谓的《房屋买卖协议书》要求原告签字。
并称在此协议上签字之后，原告就可将之前被告给予的《房屋宅基地转让协议》复印件撕毁，但因原告与被告之间并无房屋买卖之事宜，故无签字。至2011年10月上旬，原告家中被盗，原告女儿王丽丽在整理被翻乱的物品当中发现被告给予原告的《房屋宅基地转让协议》复印件，发现家中以201000元卖掉的宅基地，此复印件上居然写着2001000元的成交价，并且一次付清，非常吃惊，（按照此价格，被告则需再付原告差价）马上告诉原告，后原告多次致电被告，要求被告修改其协议，被告多次推拖搪塞无果，对于被告反复多次欺诈耍手段的行为，原告甚为忧虑，夜不能眠，多次去医院就诊。
现原告为维护自己的合法权益，故诉诸法院，请求判令：1、原告与被告于2008年8月26日签订的非法宅基地（嘉善县大云村西云小区139号）的买卖协议无效，由被告返还宅基地给原告，原告将宅基地款201000元返还给被告；2、被告反复欺诈耍手段行为给原告带来的精神损害，赔偿原告8000元。
原告为证明其主张向本院提供证据如下：
1、《房屋宅基转让协议书》复印件一份，证明原、被告之间的宅基地转让事实。
2、门牌号一份，证明涉案宅基地是原告所有。
3、空白《房屋买卖协议》二份，证明被告要求原告签订《房屋买卖协议书》，签订后会将房屋宅基地转让协议撕毁。
4、住宅用地呈报表一份，证明涉案宅基地是原告所有。
5、证明二份，证明涉案宅基地当时的转让价格为201000元。
6、通话录音一份（当庭播放），证明2011年12月29日，陈云在浙江秀州律师事务所三楼和郑德的通话内容，被告故意在合同上写2001000元，且多次推搪不肯更改。
被告辩称
被告郑德辩称：原、被告签订的转让协议书是双方转让宅基地的真实意思表示，转让价格为201000元。涉案宅基地被告已建房、装潢后入住，现在市场价很高，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为其抗辩提供证据如下：
被告单方制作的建造费用及测价一份，证明当时房子的造价、装潢以及现在房子的市场价为3650000元。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据2、4的真实性无异议，本院予以确认；对原告提供的证据1，被告认为其为复印件，要求原告提供原件，本院结合庭审中原、被告的陈述，对该证据与其他证据相印证的部分予以确认；对原告提供的证据3，被告认为该证据无当事人签字，且与本案无关，本院认为该证据系空白协议，不予认定；对原告提供的证据5、6，被告对其真实性均有异议，本院认为，证据5系证人证言，虽然法律规定证人应当出庭作证，但结合原、被告的陈述，该证据内容与其他证据能相互印证，本院予以确认；证据6系视听资料，被告对此有异议，而存有疑点的试听资料不能单独作为认定案件事实的依据，但其内容与其他证据相印证的部分本院在事实认定中予以确认。
原告对被告提供的证据有异议，认为本案是宅基地买卖，而不是房子买卖，故房子的市场价与本案没有关联性，本院认为，该证据系被告单方出具，原告未予认可，本院对该证据不予确认。
本院查明
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：两原告系夫妻关系。2008年3月28日，两原告作为嘉善县大云镇洋桥村1社村民，以原告王善为户主申请在嘉善县大云镇洋桥村规划区建造住宅。经审批，有关部门同意建造楼房三间，计110平方米。两原告因此取得了该地的宅基地使用权。2009年8月26日，经人介绍，两原告同意将坐落于嘉善县大云镇洋桥村新农村规划区可建筑面积110平方米，土地可使用面积约400平方米的宅基地使用权转让给被告郑德，双方商定转让价格为人民币201000元。当天被告郑德一次性付给原告转让款201000元，原告陈云在被告郑德提供的房屋宅基转让协议书上签名。
协议书签订后，被告郑德于2009年在涉案宅基地上建造了楼房，装潢后于2010年入住。2011年4月7日，嘉善县地名委员会确定嘉善大云镇洋桥村规划区的涉案宅基地上的房屋门牌号为嘉善县大云镇洋桥村西云小区139号，户主为王善。2011年10月，原告发现被告给其的房屋宅基转让协议书复印件上写的转让价格为2001000元，遂要求被告更正转让价格，未果。现原告诉至本院，要求确认双方所签协议书无效，被告返还宅基地并赔偿精神损害。
另查明，原、被告签订协议书时，原告为嘉善县大云镇洋桥村人，被告为嘉善县大云镇吕公桥村人。
本院认为
本院认为：根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共国物权法》等的规定，农村的宅基地归农民集体所有。农村的宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有的土地的占有、使用的权利。因此，宅基地的所有权是该农民所在集体所有的；宅基地使用权的主体是特定的农民；农民对宅基地的使用权具有有限性，即只享有占有和使用的权利；农民作为村集体经济组织的成员，取得宅基地是无偿的，具有福利性。农民取得宅基地使用权主要通过申请并获得审批的形式，而申请的条件之一就是具有农村集体经济组织成员资格。本案涉及的宅基地为原告所在的嘉善县大云镇洋桥村集体所有，原告虽经审批获得了该地的宅基地使用权，但只享有占有并使用的权利，而没有向本集体经济组织之外其他人转让其使用权的权利。故原告陈云与被告郑德之间签订的房屋宅基转让协议书无效，原告对此提出的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
根据本案情况，被告在与原告签订了房屋宅基转让协议书后，在该宅基地上建造了楼房一幢，因此，本案宅基地已无法原物返还。原告作为涉案宅基地的原使用人，其取得宅基地使用权属于行政审批范畴，故其宅基地使用权不能转让，只能抛弃，现原告转让宅基地使用权的行为隐含了其抛弃宅基地使用权的意思表示，且原告已取得了相应对价，符合民事权利义务对等的原则。综上，在本案房屋宅基转让协议书认定无效后，原、被告不必互相返还，故对原告要求被告返还宅基地的诉讼请求，本院不予支持。原告请求的精神损害赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共国物权法》第一百一十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告陈云与被告郑德于2009年8月26日签订的房屋宅基转让协议书无效。
二、驳回原告陈云、王善的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
