北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告李西、邹光容、邹平诉称，2010年2月4日，被告邹明及其父邹正远（已死亡）将与三原告共有的房屋及家具转让给被告杜强、叶勤，同时还将家庭承包的责任田、土、林地一并转让。被告邹明收取转让费32280.00元。2012年1月，三原告回家后才得知此情况，经过与被告几次协调均未果。为此，请求依法确认三被告之间签订的《房屋转让协议》无效，返还原告的房屋及土地，诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告杜强、叶勤辩称，1、原告方出卖房屋，出租土地是其全部家庭成员的意思表示，且已经实际交付；2、土地是出租而不是转让；3、22800元是其中买卖房屋款，不包括家具。协议无效只是部分无效，且现在已不能返还。
被告辩称
被告邹明辨称，房屋转让时给自己母亲（即原告李西）说的只是租赁给二被告，而不是买卖。三原告均不知道买卖的实情。
为支持自己的诉讼主张，三原告向本院递交的证据有：
1、李西、邹光容、邹平户口常表及邹正远死亡证明，被告杜强、叶勤常住人口登记表。以此证明三原告及二被告的身份情况。
被告杜强、叶勤对其证明目的无异议。
被告邹明无异议。
2、土地承包经营权证及林地承包证（复印件）。以此证明原告合法承包的土地和林地的事实。
被告杜强、叶勤质证认为，对其真实性无异议。其登记名为邹正远，邹正远有权处分自己的权利。
3、房屋转让协议及家具清单。以此证明该协议无效。
被告杜强、叶勤质证认为该协议合法有效。
被告邹明无异议。
被告杜强、叶勤对其诉讼主张，向本院递交的证据有：
1、房屋转让协议；2、承包证复印件；3、付款依据；4、被告代理人对周相传、杜明贵、孙洪春、郭庆中的调查笔录；5、照片7张。以此证明出卖房屋和出租土地是原告全部家庭成员的真实意思表示，也得到了村组同意，且实际履行完毕两年多。被告杜强、叶勤投入巨资对房屋、土地进行了翻修和整治。
原告质证认为房屋转让协议，承包证复印件，付款依据、照片无异议。被告代理人对周相传、杜明贵、孙洪春、郭庆中的调查笔录有异议，不真实，不能表明证人签名的真实性。对此本院认为，被告代理人调查周相传、杜明贵、孙洪春、郭庆中的笔录，系代理人一人取证，证据来源不合法，本院不予采信。
本院查明
经审理查明，原告李西系原告邹光容、邹平、被告邹明的母亲，被告杜强、叶勤系同居关系，古蔺县白泥乡沙坝村人。原、被告不属农村同一集体经济组织成员。2010年2月4日，被告邹明及其父邹正远（已病故）与被告杜强、叶勤签订“房屋转让协议”将与三原告共有位于观文镇回龙村一社的土瓦结构房屋四间包括猪牛圈、家具等卖给被告杜强、叶勤，价款22800元，同时在该“房屋转让协议”中第三条约定将家庭成员邹正远、李西、邹明、邹光容承包的四份责任田、土、林地一并出租给被告杜强、叶勤，租赁期至2030年，租赁期20年，租金10000元。承包证上确定的承包期至2029年。协议第五条约定经双方签字确认公证后产生法律效力，该协议至今未予公证。2012年7月，三原告以未经其同意为由诉至本院，请求依法确认三被告之间签订的“房屋转让协议”无效，返还原告的房屋及土地。
以上事实，有原、被告的陈述，李西、邹光容、邹平户口常表及邹正远死亡证明，土地承包经营权证及林地承包证，房屋转让协议，房屋照片等在案佐证，本院予以采信。
本院认为
本院认为，本案双方争议的“房屋转让协议”包涵二个民事法律行为，即买卖房屋和出租土地，原告方均要求认定合同无效，返还房屋和土地。被告邹明及其父邹正远将与三原告共有的房屋卖给被告杜强、叶勤时，未经共有人同意，且转让房屋也将宅基地使用权进行了转让。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权，将宅基地使用权转让给本集体经济组织成员之外的其他人员的行为是法律法规明确禁止的，因此双方签订的协议属于无效协议。被告邹明及其父邹正远与被告杜强、叶勤签订房屋买卖合同应确认无效。
关于土地及林地租赁合同，被告邹明及其父邹正远与被告杜强、叶勤的租赁协议，未经家庭承包权利人李西、邹光容的同意，事后也未经其追认，侵害了原告李西、邹光容的土地承包经营权，故双方签订的土地及林地租赁合同属无效协议。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。原告主张房屋买卖合同无效、土地及林地租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
被告所持辩解理由，因违反法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中国人们共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条《中华人民共和国物权法》第一百二十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，判决如下：
裁判结果
确认被告邹明及其父邹正远与被告杜强、叶勤签订的《房屋转让协议》无效。
确认被告邹明及其父邹正远与被告杜强、叶勤签订的土地及林地租赁合同无效。
三、被告杜强、叶勤返还原告李西、邹光容、邹平、被告邹明因合同取得的房屋及土地林地；被告邹明返还被告杜强、叶勤房屋价款及土地租金32800元。限于本判决生效后三十日内履行完毕。
若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
