北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
本院认为，高原公司与博美公司、张郃、李渊签订的《商品房买卖合同》及后来达成的退房协议，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，前述合同与退房协议合法、有效，双方当事人均应依照合同、协议履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、第三人张阳受领价款的行为是否与本案有关联性，是否是受托行为；二、双方达成的退房协议的性质是对原合同解除还是新的房屋买卖合同；三、高原公司主张的权利是否已过诉讼时效。
关于焦点一。原告高原公司认为，张阳系被告受托人。在2012年5月28日中院达成调解协议之前，高原公司返还的购房款一直都是转给张阳，根据张阳的银行卡流水显示，张阳在收款后很短时间内即将款项转给张郃，三被告还曾经共同委托张阳办理解除备案。如果三被告不认可张阳的受领行为，返还的款项就没有收够，也不会解除备案。被告博美公司、张郃、李渊认为，张阳与本案没有关联性。张阳领受高原公司的款项是在2011年1月30日-2012年5月22日期间，而双方2012年5月28日达成调解协议，在这之前的货款往来已经结清，与本案无关。即使张阳在2012年5月28日前是被告的受托人，但代理权是有期限的，不能证明在2012年5月28日之后张阳还一直有被告的授权。本院认为，根据原告的起诉，本案解决的是案涉53套房屋的退房、退款争议，被告方于2012年5月23日出具的委托书，仅委托张阳到房管部门办理撤销备案号为2XX38房屋的相关手续，办理撤销其余备案手续系委托其余人员办理。而案涉退款系从2012年8月27日开始的，第三人张阳的收款行为与双方争议的退房、退款无关，其此前的授权也与本案双方的争议无关。故，第三人张阳2012年5月22日收款行为与本案不具有关联性。
关于焦点二。原告高原公司认为，双方达成的退房协议的性质系对原合同解除的协议。中院制作的调解书是在购房者不退房的前提下要求高原公司继续履行合同中配合办理产权证书的义务，同时也是要求三被告继续履行合同义务。而双方达成的退房协议，系原告返还三被告购房款、三被告撤销备案向原告退还房屋的行为，系对原合同的解除。被告股东会的决定是将所购原告的房屋退还原告，而不是将房屋返销给原告。同时，2012年调解书达成之时，原告所售商品房尚未实际竣工，被告无法取得房屋物权。因此退房协议的性质系对原合同的解除协议而并非双方签订新的房屋买卖合同。被告认为，退房协议的性质系新的房屋买卖合同。2012年5月28日的调解书生效后，即发生了物权转移效力。被告在享有上述房屋物权的基础上，与原告达成的退房协议，系双方新的房屋买卖合同，被告负有向原告交付房屋并移转所有权的义务，原告负有向被告给付购房款的义务。博美公司董事会的决议只是解除备案所需书面材料，并非被告的真实意思表示。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定中的法律文书，并不会当然地引起物权的设立、变更或者消灭，判决书、裁定书和调解书，必须以具有直接导致物权变动的内容为限。而成都市中级人民法院制作的两份调解书中，并没有涉及上述房屋权属的内容，调解书中明确的是原告履行合同约定的交付房屋、配合被告办理房屋产权证书和国土使用权证书的义务，即中院调解书确认的是合同权利义务，并非对物权的确认。只有在物权登记在被告方名下后，三被告才取得物权。因此，原、被告双方在达成一系列的退房协议之时，被告均未取得案涉房屋所有权，房屋所有权仍然归属于原告。同时，退房协议的内容载明的是双方合意解除原合同，并于相关部门撤销预售备案登记，房屋备案的详情信息包括房屋的房号、户型面积、单价和总价，均与商品房买卖合同中的一致，被告辩称退房合同反映的不是双方交易的真实价款，但未提交相应证据支持，其辩解主张因无事实依据而不能成立。就现有证据看，双方签订的退房协议的性质，应当认定为对原商品房买卖合同的解除，退房的价款为原商品房买卖合同中约定的价款。
关于焦点三。原告高原公司认为，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。退房款和解除备案的行为在时间和金额上都不具有一一对应关系，义务履行的约定时间不明，诉讼时效不是从原告多付退房款的次日开始计算。高原公司在仍然享有房屋物权的情况下，权利尚未受损；在得知被告将尚未解除登记备案的房屋于2015年6月24日办理了房产证之后，权利才受到损害，原告于2016年11月提起本诉讼，并未超过诉讼时效。被告博美公司、张郃、李渊认为，2012年5月28日的调解书是对房屋的买受清结，在这之后的交易中原告最后一次向被告退还购房款的时间是2013年9月10日，在2013年9月至2015年9月长达两年的时间内原告没有行使自己的权利，原告的主张已过诉讼时效。本院认为，原、被告双方签订的退房协议虽然载明了合意解除备案的相关房屋具体信息，但原告退还购房款和被告领受退款并配合原告解除备案、向原告出具退房款收条的行为，在时间和金额上不存在一一对应关系。退房协议中，除备案号为2XX38、2XX27外，均未约定付款时间，故双方的退房是一个概括性的合同，应以双方对退房、退款进行结算后，确定诉讼时效的起点。从本案事实看，虽然双方未对退款、退房进行结算，但从三被告已办理剩余房屋的权属登记后，客观上被告已无房可退时，原告应当知道其权利将可能受到损害，故，此时应从此时计算。原告知晓其权利受到侵害的时间应为2015年6月24日起，即三被告将尚未解除备案的房屋完成权属登记的时间。而原告曾于2016年即向本院提起诉讼，故原告的诉请，并未超过诉讼时效。在审理中，经本院释明，原告自愿放弃对516888元主张权利，该行为系原告自行处分其民事权利，本院不作干预。
关于2012年8月28日退房，对应的备案号为2XX27（10套住宅），退房协议载明金额分别为1571184元的问题，庭审中原告认为系笔误，应为1751184元。本院认为，备案登记及《商品房买卖合同》均载明为1751184元，因本院已认定双方退房协议的性质为解除原《商品房买卖合同》，故应确认该金额为1751184元。
综上所述，原告关于三被告应返还2739378元的诉讼请求，符合合同法的相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
被告成都立博商业管理连锁股份有限公司、张郃、李渊于本判决生效之日其十日内向原告四川高原工程建设开发有限公司支付2739378元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28716元，诉讼保全费5000元，两项合计33716元，由被告成都立博商业管理连锁股份有限公司、张郃、李渊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判长 唐诗进
审判员 金奕夕
人民陪审员 朱叙林
二〇一七年九月二十日
书记员 薛叡
