北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告高原公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告博美公司、张郃、李渊向原告高原公司返还2739378元；2.被告博美公司、张郃、李渊承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：高原公司诉称，2011年4月至6月，原告高原公司与被告博美公司、张郃、李渊分别达成商品房买卖意向，后经协商置换户型，双方共买卖房屋75套，并办理了房屋预售登记备案，备案号分别为2XX44,2XX26,2XX27,2XX28、2XX32、2XX37、2XX38、2XX35、2XX40、2XX33、2XX34、2XX31、2XX36、2XX39、2XX41、2XX13，总价款共计24651336元。2011年8月，合同约定交房期限届满，三被告两次诉至成都市中级人民法院，诉请原告高原公司交付房屋、支付违约金等，成都市中级人民法院以（2011）成民初字第1106号和（2012）成民初字第866号调解结案，原告需向三被告交付房屋并办理房屋产权证书和国土使用权证书。调解协议达成之后，三被告因未补足剩余房款，决定不再买受房屋，经协商决定由原告退还被告购房款。原告高原公司法定代表人刘婷婷及其配偶赵素鸿，现财务人员黄简分多次向被告方张靖以及第三人张阳转款，截至2013年9月10日，三被告共计领受退还的购房款13330368元，已配合原告以原合同对应的原价解除了53套房屋的预售登记备案，总价10074102元。2015年10月至2016年4月，三被告依据成都市中级人民法院的两份调解书，将未解除商品房备案的剩余部分房屋办理了权属登记。
原告认为，三被告经成都市中级人民法院调解后与原告达成和解协议并由原告配合办理产权证书后，买卖双方达成新合意，即原告高原公司分批返还三被告购房款，双方逐步按照原价解除购房合同备案，原调解协议被新的协议所取代，三被告领受原告返还的房款后应当解除所领受退房款的对应价值的商品房预售登记备案。三被告已经领受了原告返还的13330368元购房款，而解除备案的房屋价值仅为10074102元，三被告未配合原告解除对应3256266元房屋的预售登记备案，而依照原调解书将全部剩余房屋过户。三被告不应同时占有房屋和应返还原告的购房款。另，原告自愿放弃主张516888元的权利，仅主张被告返还原告
2739378元，请支持原告的前述诉讼请求。
被告博美公司、张郃、李渊辩称：1.成都市中级人民法院于2012年5月28日作出的民事调解书，证明买卖双方债务已经结清，原告诉称的“三被告未补足剩余房款”与事实不符；2.第三人张阳不是被告的代理人，其领受原告款项的行为与被告无关，不存在代领行为。张阳曾经代表被告收取款项，是在成都市中级人民法院制作的调解书达成之前，与本案无关；3.对已将剩余房屋过户的事实没有异议，原告主张的“买卖双方达成新合意，原调解协议已经被新的协议所取代”，无证据支持，不予认可；4.房屋的物权自成都市中级人民法院的调解书生效之时起已经移转至被告，原告分批返还购房款的行为，是新的房屋买卖合同，不存在退房与退款的事实，也没有就整批房屋达成协议，原告关于“双方逐步按照原价解除购房合同备案”的主张与事实不符；5.原告最后一次向被告返还购房款的时间为2013年9月10日，原告的诉请已过诉讼时效。
综上所述，被告主张买卖双方在2012年5月28日之前的行为已经在成都市中级人民法院制作的调解书中得以确认，双方的款项已经结清。原、被告之间不存在退房与退款的事实，且原告请求被告返还购房款的权利已经超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的第三人张阳“情况说明”作如下分析，该证据的主要内容为：四川高原公司转给李渊、张郃的由本人代收的约47万余元为高原公司多付款项，现本人承诺30日将此款转给高原公司。原告认为，该证据证明2012年5月22日，原告法定代表人刘婷婷向张阳的银行卡转账469876元系张阳代李渊、张郃领受，从而证明张阳确系三被告的受托人。被告对该证据真实性有异议，认为张阳收该笔款的时间，系成都中院2012年5月28日主持双方达成调解协议之前的行为，达成调解协议时，双方对房屋、购房款已结清，故该证据与本案无关。本院认为，第三人张阳于2012年5月23日，得到被告方授权，但授权范围仅为到房管部门，办理撤销备案号为2XX38房屋的相关登记手续。且该笔款系2012年5月28日在成都市中级人民法院达成调解协议之前，本案所涉房款退还系从2012年8月27日开始，与本案双方所涉退房、退款不具有关联性。故，本院对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月23日，作为甲方的高原公司与作为乙方的成都博美商业地产营销管理有限责任公司（博美地产公司）、李渊、张郃签订“退房协议”一份，主要内容为：经双方协商，同意解除乙方于2010年6月21日以一次性方式购买了“维罗纳二期”住宅小区住房（住宅房五套：9-X-X-1、9-X-X-3、9-X-X-1、9-X-X-3、9-X-X-2，备案号为：2XX38）的《预售合同》，甲方承担办理退房手续的相关费用，双方互不承担违约金。乙方必须按照甲方的要求配合办理完成《预售合同》的备案注销，直至此房达到可销售状态。办理退房及备案注销的全部手续后，甲方一次性退给乙方购房款768888元。同日，乙方出具股东会决议、委托书、介绍信（对房管局），股东会决议决定内容为：现公司与李渊、张郃决定将备案号为2XX38的房屋退还给宏城公司，同时决定委托第三人张阳为代理人，到房屋管理部门办理撤销上述房屋的备案登记等相关手续，委托期限：上述事宜办完结为止。介绍信主要内容为，委托张阳为代理人到贵局办理撤销备案号为2XX38的房屋的备案登记等相关手续。次日，上述委托书经成都市蜀都公证处进行了公证。高原公司于次日向金堂县房管局出具委托书，委托公司员工陈兰英代表公司办理撤销备案事宜。2012年5月24日，双方在“商品房买卖（预售）合同注销备案申请表”签字，注销合同原因填写为：客户改变意向。“商品房买卖合同摘要”载明，上述5涛房屋的备案号为2XX38，备案时间为：2012那边6月21日，买受人为博美地产公司，共同买受人张郃（份额：40%）、李渊（份额：40%）（本案所涉其余商品房买卖合同均按此份额共有）。双方共同提交的《商品房买卖合同》与“商品房买卖合同摘要”载明的内容一致。此后，双方分别于2012年8月28日、2013年1月8日、2013年1月18日、2013年4月17日、2013年4月26日、2013年5月10日签订《退房协议》，每次退房乙方均出具股东会决议、经公证的委托书、介绍信等，双方均在“商品房买卖（预售）合同注销备案申请表”签字，注销合同原因均为客户改变意向。其中：2012年8月28日退房对应的备案号为2XX27（10套住宅）、2XX13（3套住宅），金额分别为1571184元（备案及商品房销售合同为1751184元）、578934元；2013年1月8日退房对应的备案号为2XX28（8套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致为1495566元；2013年1月18日退房对应的备案号为2XX40（1套住宅）、2XX39（3套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致分别为634830元、695664元；2013年4月17日退房对应的备案号为2XX32（4套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致为773226元；2013年4月26日退房对应的备案号为2XX41（2套住宅）、2XX31（6套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致分别为366084元、1081566元；2013年5月10日退房对应的备案号为2XX26（10套住宅）、2XX44（1套住宅），退房金额与备案及商品房销售合同一致分别为1775916元、152244元。上述退房按退房协议或“商品房买卖合同摘要”、商品房销售合同中载明的价款合计为10074102元，共退房53套。2012年8月27日—2013年9月10日，高原公司法定代表人刘婷婷向张靖转账21次支付12416441元、以高原公司账户向张靖转账支付913957元，合计支付13330368元。
2013年1月10日，博美地产公司向高原公司出具收条，载明：今收到高原公司退购房款人民币1495566元。2013年1月17日，博美地产公司向高原公司出具收条，载明：今收到高原公司退还博美公司、张郃、李渊按份购买维罗纳小区房屋（备案号：2XX40、2XX39）购房款1330494元。2013年4月26日，博美公司向高原公司出具两份收条，分别载明收到高原公司退博美公司、张郃、李渊按份购买维罗纳小区房屋购房款（备案号：2XX31）1081566元、（备案号：2XX41）366084元。2013年月日（未注明退款的月、日），博美公司向高原公司出具收条，载明收到高原公司退博美公司、张郃、李渊按份购买维罗纳小区房屋（备案号：2XX26、2XX44）购房款1928160元，该收条系对应2013年5月10日所退房屋。
2011年12月26日，成都市中级人民法院作出(2011)成民初字第1106号民事调解书，博美地产公司为原告，高原公司为被告，调解内容为：高原公司于2012年9月30日前为博美地产公司、李渊、张郃交付位于成都市金堂县金园街278号维罗纳二期共计52套房屋，办理房屋产权证及土地使用证的时间分别为：2012年12月29日前、2013年3月30日前。2012年5月28日，成都市中级人民法院作出(2011)成民初字第1106号民事调解书，博美地产公司为原告，高原公司为被告，调解内容为：高原公司于2012年9月30日前为博美地产公司、李渊、张郃交付位于成都市金堂县xx共计22套房屋，办理房屋产权证及土地使用证的时间分别为：2012年12月29日前、2013年3月30日前。2015年6月24日，博美公司、张郃、李渊依据成都市中级人民法院的调解书，将尚未解除备案的22套房屋办理了权属登记。
庭审中，博美公司、李渊、张郃，认可授权张靖代收所退购房款合计付款13330368元。
另查明，博美公司、李渊、张郃仅授权第三人张阳到房管部门办理撤销备案号为2XX38房屋的相关手续，其余撤销备案登记授权其余人员办理。2012年9月，博美地产公司向成都市武侯区工商行政管理局申请，将公司名称变更为博美公司（成都博美商业管理连锁有限责任公司）。2013年1月14日，经工商管理部门核准，博美地产公司更名为博美公司。
上述事实，有商品房买卖合同、成都市中级人民法院民事调解书、退房协议、刘婷婷的工行卡流水及当事人一致陈述等证据在案证实。
本院认为，高原公司与博美公司、张郃、李渊签订的《商品房买卖合同》及后来达成的退房协议，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，前述合同与退房协议合法、有效，双方当事人均应依照合同、协议履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、第三人张阳受领价款的行为是否与本案有关联性，是否是受托行为；二、双方达成的退房协议的性质是对原合同解除还是新的房屋买卖合同；三、高原公司主张的权利是否已过诉讼时效。
关于焦点一。原告高原公司认为，张阳系被告受托人。在2012年5月28日中院达成调解协议之前，高原公司返还的购房款一直都是转给张阳，根据张阳的银行卡流水显示，张阳在收款后很短时间内即将款项转给张郃，三被告还曾经共同委托张阳办理解除备案。如果三被告不认可张阳的受领行为，返还的款项就没有收够，也不会解除备案。被告博美公司、张郃、李渊认为，张阳与本案没有关联性。张阳领受高原公司的款项是在2011年1月30日-2012年5月22日期间，而双方2012年5月28日达成调解协议，在这之前的货款往来已经结清，与本案无关。即使张阳在2012年5月28日前是被告的受托人，但代理权是有期限的，不能证明在2012年5月28日之后张阳还一直有被告的授权。本院认为，根据原告的起诉，本案解决的是案涉53套房屋的退房、退款争议，被告方于2012年5月23日出具的委托书，仅委托张阳到房管部门办理撤销备案号为2XX38房屋的相关手续，办理撤销其余备案手续系委托其余人员办理。而案涉退款系从2012年8月27日开始的，第三人张阳的收款行为与双方争议的退房、退款无关，其此前的授权也与本案双方的争议无关。故，第三人张阳2012年5月22日收款行为与本案不具有关联性。
关于焦点二。原告高原公司认为，双方达成的退房协议的性质系对原合同解除的协议。中院制作的调解书是在购房者不退房的前提下要求高原公司继续履行合同中配合办理产权证书的义务，同时也是要求三被告继续履行合同义务。而双方达成的退房协议，系原告返还三被告购房款、三被告撤销备案向原告退还房屋的行为，系对原合同的解除。被告股东会的决定是将所购原告的房屋退还原告，而不是将房屋返销给原告。同时，2012年调解书达成之时，原告所售商品房尚未实际竣工，被告无法取得房屋物权。因此退房协议的性质系对原合同的解除协议而并非双方签订新的房屋买卖合同。被告认为，退房协议的性质系新的房屋买卖合同。2012年5月28日的调解书生效后，即发生了物权转移效力。被告在享有上述房屋物权的基础上，与原告达成的退房协议，系双方新的房屋买卖合同，被告负有向原告交付房屋并移转所有权的义务，原告负有向被告给付购房款的义务。博美公司董事会的决议只是解除备案所需书面材料，并非被告的真实意思表示。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定中的法律文书，并不会当然地引起物权的设立、变更或者消灭，判决书、裁定书和调解书，必须以具有直接导致物权变动的内容为限。而成都市中级人民法院制作的两份调解书中，并没有涉及上述房屋权属的内容，调解书中明确的是原告履行合同约定的交付房屋、配合被告办理房屋产权证书和国土使用权证书的义务，即中院调解书确认的是合同权利义务，并非对物权的确认。只有在物权登记在被告方名下后，三被告才取得物权。因此，原、被告双方在达成一系列的退房协议之时，被告均未取得案涉房屋所有权，房屋所有权仍然归属于原告。同时，退房协议的内容载明的是双方合意解除原合同，并于相关部门撤销预售备案登记，房屋备案的详情信息包括房屋的房号、户型面积、单价和总价，均与商品房买卖合同中的一致，被告辩称退房合同反映的不是双方交易的真实价款，但未提交相应证据支持，其辩解主张因无事实依据而不能成立。就现有证据看，双方签订的退房协议的性质，应当认定为对原商品房买卖合同的解除，退房的价款为原商品房买卖合同中约定的价款。
关于焦点三。原告高原公司认为，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。退房款和解除备案的行为在时间和金额上都不具有一一对应关系，义务履行的约定时间不明，诉讼时效不是从原告多付退房款的次日开始计算。高原公司在仍然享有房屋物权的情况下，权利尚未受损；在得知被告将尚未解除登记备案的房屋于2015年6月24日办理了房产证之后，权利才受到损害，原告于2016年11月提起本诉讼，并未超过诉讼时效。被告博美公司、张郃、李渊认为，2012年5月28日的调解书是对房屋的买受清结，在这之后的交易中原告最后一次向被告退还购房款的时间是2013年9月10日，在2013年9月至2015年9月长达两年的时间内原告没有行使自己的权利，原告的主张已过诉讼时效。本院认为，原、被告双方签订的退房协议虽然载明了合意解除备案的相关房屋具体信息，但原告退还购房款和被告领受退款并配合原告解除备案、向原告出具退房款收条的行为，在时间和金额上不存在一一对应关系。退房协议中，除备案号为2XX38、2XX27外，均未约定付款时间，故双方的退房是一个概括性的合同，应以双方对退房、退款进行结算后，确定诉讼时效的起点。从本案事实看，虽然双方未对退款、退房进行结算，但从三被告已办理剩余房屋的权属登记后，客观上被告已无房可退时，原告应当知道其权利将可能受到损害，故，此时应从此时计算。原告知晓其权利受到侵害的时间应为2015年6月24日起，即三被告将尚未解除备案的房屋完成权属登记的时间。而原告曾于2016年即向本院提起诉讼，故原告的诉请，并未超过诉讼时效。在审理中，经本院释明，原告自愿放弃对516888元主张权利，该行为系原告自行处分其民事权利，本院不作干预。
关于2012年8月28日退房，对应的备案号为2XX27（10套住宅），退房协议载明金额分别为1571184元的问题，庭审中原告认为系笔误，应为1751184元。本院认为，备案登记及《商品房买卖合同》均载明为1751184元，因本院已认定双方退房协议的性质为解除原《商品房买卖合同》，故应确认该金额为1751184元。
综上所述，原告关于三被告应返还2739378元的诉讼请求，符合合同法的相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
被告成都立博商业管理连锁股份有限公司、张郃、李渊于本判决生效之日其十日内向原告四川高原工程建设开发有限公司支付2739378元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28716元，诉讼保全费5000元，两项合计33716元，由被告成都立博商业管理连锁股份有限公司、张郃、李渊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判长 唐诗进
审判员 金奕夕
人民陪审员 朱叙林
二〇一七年九月二十日
书记员 薛叡
