北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人均具有约束力。王庆良、周幼娟和农业银行签订《个人购房担保借款合同》，开发商滨海置业作为阶段性连带保证人，向农业银行承担连带保证责任，保证期间为自银行放款之日起至办理抵押登记并取得他项权证，若王庆良、周幼娟在此期间逾期还贷，则滨海置业应当向农业银行代偿王庆良、周幼娟应付的贷款本息。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条和《商品房买卖合同》补充协议，滨海置业替王庆良、周幼娟承担阶段性保证责任后，有权向王庆良、周幼娟追偿，现滨海置业已替王庆良、周幼娟偿还按揭贷款本息合计46,993.07元（自2017年5月起暂计至2018年6月），故滨海置业请求王庆良、周幼娟返还自2017年5月起的代垫按揭款,于法有据，予以支持。另，关于利息的主张，滨海置业主张自垫款之日即2017年5月起至还清之日止的利息，但本案每一期的代垫款扣除时间均呈现不规则性，无法独立计算每一期利息，故本院确定利息起算时间为滨海置业主张权利之日起，即自2018年7月17日起至实际还清代垫款之日止,以中国人民银行同期同类贷款利率为基准计算利息。
关于优先受偿性，优先受偿权系法定权利，本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书，王庆良、周幼娟与银行之间的抵押权亦尚未设立，预告登记仅是保障将来物权的实现，应有别于本登记，不具有优先受偿权，故滨海置业为王庆良、周幼娟代偿的按揭款不享有优先受偿权。
关于合同解除，本案已满足合同约定的解除条件，但本案不宜解除，理由如下：诉争房屋已有装修利益，周幼娟当庭主张解除合同产生的装修损失应当予以补偿，基于诉讼经济原则，故本院认可将装修利益一并予以处理，但双方对装修部分补偿未达成一致合意，且经本院查实，王庆良、周幼娟在本院查实的范围内已存在两份生效判决确认的债权，且涉案房屋已于2017年6月28日被福州市晋安区人民法院司法查封，为避免债权平等性遭遇破坏，滨海置业解除合同的请求暂不宜支持，但应当确认滨海置业对王庆良、周幼娟享有的债权及数额，滨海置业可凭生效法律文书确认的债权，同其他已生效债权一并参与执行利益分配。
关于违约金，合同约定因王庆良、周幼娟逾期还贷，导致滨海置业向银行承担保证责任的，王庆良、周幼娟应当向滨海置业支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即62,229.5元（622,295元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合合理预见规则，故该违约金约定应当予以尊重，即尊重当事人的契约自由和意思自治。
周幼娟提出违约金过高的抗辩，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。第一，本案系王庆良、周幼娟主动违约所致纠纷，滨海置业自王庆良、周幼娟逾期还贷之日起即多次以电话、函件形式催告二人及时履行还贷义务，但二人自始怠于履行，导致贷款银行划扣滨海置业的保证金账户。第二，《个人购房担保借款合同》的合同期限为15年，自2016年3月11日至2031年3月10日，但王庆良、周幼娟仅履行一年（2016年3月11日至2017年4月20日）便主动违约，合同履行程度低。第三，滨海置业作为阶段性连带保证人，因王庆良、周幼娟逾期还贷，已连续为该二人向银行垫付按揭款长达一年以上，垫付本息暂计至2018年6月份总额为46,993.07元，且银行扣款行为仍在持续中，故王庆良、周幼娟的违约行为给滨海置业所致损失不言而喻。
因此，鉴于王庆良、周幼娟违约过错程度较高，在合同履行初期即违约，并结合违约行为给滨海置业所致损失等多方因素，滨海置业主张违约金62,229.5元予以支持。王庆良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
