北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）‘
文博新城市公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人谢安志 在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由谢安志 承担。事实与理由：1.因合同已履行期满，本案应根据《中华人民共和国合同法》第235条规定执行，文博新城市公司交付的商铺已经满足谢安志 进行经营的条件，符合法律规定的交铺标准。一审法院认定“双方合同对交还标准没有约定”，依据谢安志 与案外人签订的商品房销售合同标准要求文博新城市公司按此执行，是适用法律错误。一审法院以天花板和地板问题认定文博新城市公司不能交付，不合理也不合法。2.文博新城市公司已按法律规定恢复房屋且满足商业使用条件，也向谢安志 寄送了《商铺退还通知书》，此后并未实际使用房屋，应认定为已履行返还义务。一审法院认定文博新城市公司未完成交还租赁房屋的义务，应继续支付占用费，该认定存在错误。
谢安志 辩称，文博新城市公司认为一审法院认定事实不清，但本案可以参考物权法第34、36、37条的规定，一审时我所提出的诉讼请求以及所依据的法律关系性质确认本案系委托合同纠纷是准确无误的，我有权要求上诉人返还租赁物，且被上诉人返还租赁物应当是符合合同约定或按照租赁物使用性质的状态，根据《中华人民共和国物权法》第19章占有部分第241条的规定，基于合同关系等所产生的案由，按照合同约定或者合同约定不明确的，可以参照本案一审法院所引用的法律规定，上诉人称租赁期限已到，但我们的合同并未约定房屋目前的状态，故请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
谢安志 向一审法院起诉请求：1.文博新城市公司按商铺交房面积和交房标准进行复原，（按合同约定）恢复出入口通道、公共过道、墙面、天花、地面、通信接口、消防等设施设备（水电、条柜、灯具等）；2.文博新城市公司支付拖欠的房租9453.08元；3.文博新城市公司按合同约定的商铺位置、产权面积及装修标准交还租约到期的商铺；4.文博新城市公司支付未及时交付符合标准的商铺造成的损失1000元；5.文博新城市公司履行自己义务，协助成立正式业委会，发布相关通知通告，不得阻挠、妨碍成立业委会的任何行为；6.本案诉讼费由文博新城市公司承担。
一审法院认定事实：统建文博公司与谢安志 于2004年1月5日签订《商品房买卖合同》，将位于成都市宁夏街、西大街文博新城市的商业用房出卖给谢安志 。《商品房销售合同》附件一系1（A）栋商铺首层平面图，附件二、附件三系1（A）栋商铺装修标准，其中1栋商业区装饰标准包括公用区域、1F1（A）区（周边商铺）、1F2（B）区（店中店）、1F3（C）区（条柜区）和2F-5F商铺五部分，谢安志 主张文博新城市公司按1F2（B）区（店中店）部分的标准恢复铺面，该部分约定“天花：乳胶漆饰面，安装高级灯具；地面：水泥沙浆抹平；电话、网络：独立商铺每户预留一个电话、网络线接口”等。
谢安志 （甲方）与文博新城市公司（乙方）于2005年6月28日签订《委托招租协议书》，约定：甲方是“文博·新城市广场”第1栋1层266号商铺（建筑面积7.42平方米，最终以成都市房屋产权监理处核定面积为准）的合法所有权人，现全权委托乙方在协议期内独家对外招租，乙方接受甲方的委托，拥有对商铺进行独家招租的权利；承租期限为十年，自2005年6月28日至2015年12月31日（承租期限可根据商家具体情况延长或缩短，但延长或缩短不超过6个月），租金标准为91元/平方米/月，即月租金为675.22元/月。
一审法院另查明：1.房屋产权证载明，位于成都市青羊区建筑面积为7.42平方米的商业用房（权1335843）登记所有权人为谢安志 。2.成都市青羊区新华西路派出所于2007年10月10日盖章出具《新城市广场门牌号变更证明》，载明：位于成都市青羊区“新城市广场”项目，经重新核定原西大街1号1（A）幢现变更为宁夏街170号（1）幢，其中266号商铺变更为1194号商铺。3.2005年9月28日，谢安志 就案涉商铺与统建文博公司办理了房屋交接手续。4.文博新城市公司向谢安志 通过EMS邮寄《收铺通知书》一份，快递单上载明以下内容：您委托我司经营/招租的文博新城市广场商铺于2015年12月31日到期，请您携带通知书中所列手续于2016年1月20日至2016年1月30日莅临现场办理收铺手续，办理地点为新城市广场A栋1楼，如您逾期未来与我司办理商铺交接手续，则自我司通知之日起视为商铺交接手续办理完毕之日，相关租赁费用我司结算至通知之日前一日为止。
一审审理中，1.谢安志 、文博新城市公司一致确认：案涉房屋目前天花没有乳胶漆饰面，地面水泥沙浆未抹平，安装有日光灯管，没有通信接口，房屋空置，房屋钥匙在文博新城市公司处，文博新城市公司已向谢安志 支付房屋占有使用费至2016年1月27日。2.文博新城市公司陈述其保管钥匙的原因系谢安志 未前往收房；谢安志 陈述其已前往收房，但因房屋不符合交还标准，故未收房。
一审法院认为，谢安志 与文博新城市公司签订的《委托招租协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
（一）关于商铺复原。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，因《委托招租协议书》对案涉房屋的交还标准没有具体约定，而该协议书签订时间为2005年6月28日，谢安志 从统建文博公司处收取房屋的时间为2005年9月28日，即谢安志 取得案涉房屋的实际收房时间晚于《委托招租协议书》约定的起租时间，因此，谢安志 将从统建文博公司处收取的房屋直接交付给文博新城市公司委托招租这一事实的存在具有高度可能性。谢安志 与统建文博公司之间的《商品房销售合同》附件明确约定了商铺装修标准，且谢安志 从统建文博公司处接收房屋及文博新城市公司从谢安志 处接收房屋时均未对商铺装修情况提出异议，该标准亦符合商铺使用后的合理状态，故文博新城市公司应按《商品房销售合同》附件约定的装修标准向谢安志 返还房屋。虽然《商品房销售合同》附件并未明确案涉房屋是否位于1F2（B）区（店中店），但结合《商品房销售合同》附件一1（A）栋商铺首层平面图情况，一审法院对案涉房屋属于《商品房销售合同》附件三约定的1F2（B）区（店中店）的事实予以确认。关于具体复原范围，一审法院作以下认定：1.案涉房屋目前天花无乳胶漆饰面、地面水泥沙浆未抹平、无通信接口，文博新城市公司应按照《商品房销售合同》附件三1F2（B）区（店中店）的装修标准复原；2.案涉房屋已安装有日光灯，而谢安志 未举证证明“高级灯具”的范围及现有灯具不属于“高级灯具”，故一审法院对谢安志 该项复原主张不予支持；3.案涉租赁物系商铺，谢安志 既未举证证明文博新城市公司有为谢安志 恢复铺面公共区域的义务，也未举证证明文博新城市公司存在破坏铺面外公共区域过道的行为，故一审法院对谢安志 主张恢复出入口通道的主张不予支持。
（二）关于房屋返还及房屋占有使用费。谢安志 、文博新城市公司之间《委托招租协议书》约定的租赁期已届满，双方并未达成文博新城市公司继续租用案涉房屋的合意。虽然文博新城市公司向谢安志 寄送了《商铺退还通知书》，但通知书所载内容系文博新城市公司的单方陈述，谢安志 未予认可。根据前述认定，文博新城市公司在通知谢安志 收房时并未将房屋恢复原状，且房屋钥匙尚在文博新城市公司处保管，故文博新城市公司并未完成交还租赁商铺的义务，故谢安志 要求文博新城市公司交还租赁商铺的诉请于法有据，一审法院予以支持。租赁期届满后，文博新城市公司仍实际占有案涉房屋，谢安志 可以参照《委托招租协议书》约定的租金标准向文博新城市公司主张房屋占有使用费。因文博新城市公司已支付房屋占有使用费至2016年1月27日，故根据谢安志 主张，文博新城市公司还应支付从2016年1月28日至2017年2月28日止的房屋占有使用费，即675.22元/月×13月=8777.86元。
（三）关于谢安志 主张的损失。谢安志 未举证证明文博新城市公司未及时交还房屋给谢安志 造成的实际损失，谢安志 的此项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，谢安志 的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、成都文博新城市广场管理有限公司于判决发生法律效力之日起二十日内将谢安志 所有的位于成都市青羊区的房屋（建筑面积7.42平方米，权1335843）的天花恢复至乳胶漆饰面、地面恢复至水泥沙浆抹平、恢复通信接口并于恢复后的三日内将该房屋返还给谢安志 ；二、成都文博新城市广场管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付谢安志 房屋占有使用费8777.86元；三、驳回谢安志 的其余诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方对一审查明的事实无争议部分，本院予以确认。
本院认为，谢安志 与文博新城市公司通过签订《委托招租协议书》，约定由谢安志 交付房屋给文博新城市公司对外出租经营，文博新城市公司按期向谢安志 支付租金，本案的性质应认定为房屋租赁合同纠纷，且上述协议中约定的权利义务系双方当事人真实意思的表示，因不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是文博新城市公司应按何种标准返还案涉商铺，二是文博新城市公司是否已履行返还租赁物的义务。现结合事实证据分析认定如下：
一、关于文博新城市公司向谢安志 返还按商铺的标准问题，本院认为，首先，因案涉合同的性质为房屋租赁合同，案涉商铺的返还应在租赁合同范畴内确定返还标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案虽然存在由文博新城市公司代表谢安志 从出卖人处接收的事实，但文博新城市公司与案涉商铺的出卖人并非同一主体，且本案双方当事人后期通过向其他商家出租以获取租金和管理利益，故文博新城市公司接收后的长期出租经营以及随之产生的装饰装修，符合双方约定的租赁物的正常使用范围，在案涉协议未约定返还方式的情况下，文博新城市公司应按案涉商铺被出租用于商业经营后的状态返还。因此，一审判决文博新城市公司按商铺销售合同约定的交付标准恢复原状，与房屋已长期出租使用的客观事实和法律规定不符，本院予以纠正。其次，案涉商铺为大型商业建筑内难以与周围商铺有效区分的开放式产权面积，实际使用面积又仅为7.42平方米，根据委托招租的合同性质和当前相邻区域其他房屋的装修使用状况，在长期的租赁过程中，次承租人通常会对其进行二次装修，必然会对天花板、地面、灯具造成替代式改造或一定的损坏。从一审法院工作人员查看现场情况看，案涉商铺仅存在天花板未刷乳胶漆、地面为水泥地面但未进行砂浆抹平、灯具被安装为普通灯管，也无堆满垃圾的情况，故该商铺的现有状况应认定为被出租使用后的状态，文博新城市公司以上述状态向谢安志 返还符合法律规定。因此谢安志 要求按商铺交房面积和标准恢复原状后交付的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
二、关于文博新城市公司是否已履行返还义务的问题，本院认为，案涉租赁合同的租赁期限于2015年12月31日届满，根据合同法第二百三十五条规定，文博新城市公司有交还谢安志 商铺的义务。在文博新城市公司认可届满日期至2016年1月27日为不定期租赁并支付费用的情况下，其向谢安志 送达了收铺通知书，因该通知明确提出了返还意愿和相关后果，应视为其履行退还义务的具体体现。同时，案涉合同已经到期，文博新城市公司又不存在违约行为，租赁物的返还需双方相互配合才能完成，故此时租赁物的返还不应完全确定为文博新城市公司的义务，谢安志 也应在合同到期后及时办理接房手续。因此，在无证据证明谢安志 曾前往接收的情况下，文博新城市公司向谢安志 送达收房通知应认定为已履行返还义务。故谢安志 关于文博新城市公司向其返还案涉商铺并支付占用使用费的诉讼请求亦不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人文博新城市公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但判令文博新城市公司按房屋买卖合同约定标准返还房屋，并支付房屋占有费存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初1612号民事判决；
二、驳回谢安志 的诉讼请求。
一审案件受理费30.5元，二审案件受理费61元，共计91.5元，均由被上诉人谢安志 负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓川
审判员 刘冠男
审判员 任文磊
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张磊
