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前妻手持房产证，以 “房屋归自己所有” 为由，要求前夫的现任妻子搬离房屋并支付占用费，却因 “房屋系前夫原居住房拆迁所得，居住权未灭失” 被法院驳回全部诉求。近日，北京市海淀区人民法院的判决，明确了 “物权登记不必然否定历史居住权，房屋来源及在先约定需优先考量” 的裁判规则。
一、案情梳理
1. 房屋来源与历史沿革：拆迁所得房屋，前夫享有在先居住权
李建国（赵敏丈夫）与张兰（原告）1985 年 12 月结婚，2001 年 12 月经法院调解离婚。离婚调解书明确：“二号房屋”（海淀区）归张兰所有，“三号房屋”（同大院另一房屋）由李建国居住使用。
“三号房屋” 系单位分配的补差房，2006 年因危改拆迁，张兰与甲公司签订《拆迁回购协议》，约定拆除 “三号房屋”，回购 “一号房屋”（海淀区三里河路 × 号院）。2007 年至 2010 年，张兰陆续办理拆迁回购、购房手续，2018 年 8 月取得 “一号房屋” 不动产权证书。
期间，李建国于 2010 年出具声明：“知晓并同意以张兰名义办理拆迁回购手续”。2015 年 6 月，李建国与赵敏（被告，胜诉方）登记结婚，二人婚后一直居住在 “一号房屋” 内，房屋水电、物业等费用均由二人承担。
2. 纠纷爆发：前妻凭房产证起诉腾房，现任妻子抗辩居住权
2023 年 4 月，张兰以 “一号房屋” 登记在自己名下为由，委托儿子李明要求赵敏搬离，遭拒后报警仍无果。随后张兰起诉至法院，诉求：1. 判令赵敏腾退 “一号房屋” 并结清相关费用；2. 按 9300 元 / 月支付 2023 年 4 月 14 日起的房屋占用费及利息；3. 赔偿门锁、摄像头损失 1699 元。
赵敏辩称：1. “一号房屋” 系李建国原居住的 “三号房屋” 拆迁所得，李建国的居住权因拆迁延续至 “一号房屋”，自己作为配偶有权共同居住；2. 张兰办理房产证时李建国仅同意 “借名办理”，并非放弃所有权；3. 自己系合法居住，无需支付占用费及赔偿损失。
二、案件分析
1. 争议焦点
张兰作为 “一号房屋” 登记产权人，是否有权要求赵敏腾退房屋？
李建国对 “三号房屋” 的居住权，是否因拆迁延续至 “一号房屋”？
赵敏主张 “合法居住” 是否有事实和法律依据？
2. 胜诉关键：居住权延续有依据，物权登记不能对抗历史约定
（1）“一号房屋” 系 “三号房屋” 拆迁所得，李建国的居住权未灭失
法律依据：《民法典》第三百六十六条（居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要）、《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第六十五条（原居住权因房屋灭失而消灭，但因拆迁获得安置房的，居住权可延续至安置房）。
事实推导：① 2001 年离婚调解书明确李建国对 “三号房屋” 享有居住权，该权利系生效法律文书确定的合法权益；② “一号房屋” 是 “三号房屋” 危改拆迁后的回购安置房，拆迁回购本质是 “原房屋权益的置换”，而非全新取得的房屋，李建国的居住权应随安置房延续；③ 李建国出具的声明仅认可 “以张兰名义办理手续”，未提及放弃居住权或所有权，不能推定其丧失相关权利。
（2）张兰的物权登记不能对抗李建国的在先居住权，赵敏作为配偶有权共同居住
法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权登记具有公示效力，但不能对抗合法设立的用益物权）。
事实推导：① 张兰虽持有 “一号房屋” 房产证，但办理产权登记时未否定李建国的居住权，且之前判决书仅判决甲公司配合过户，未对李建国的居住权作出否定；② 赵敏与李建国 2015 年结婚后共同居住 “一号房屋”，属于基于婚姻关系的合法居住，并非 “非法侵占”；③ 张兰未能提交证据证明李建国已放弃居住权，或自己曾明确反对赵敏居住，其 “物权登记优先” 的主张忽略了历史居住权的存在，法院不予支持。
（3）张兰主张的占用费、赔偿款无事实依据，不应支持
法律依据：《民事诉讼法》第六十七条（当事人对自己的主张需提供证据）。
事实推导：① 赵敏系合法居住，无需支付房屋占用费，且张兰未举证证明 “9300 元 / 月” 的标准具有合理性；② 张兰主张 “门锁、摄像头损失 1699 元”，未提交购买凭证、损坏证明等证据，赵敏亦不予认可，该诉求缺乏事实支撑；③ 赵敏提交的水电、物业缴费票据证明其已结清居住期间费用，张兰 “结清费用” 的诉求无依据。
三、裁判结果
驳回原告张兰要求被告赵敏停止侵占、腾退北京市海淀区 “一号房屋” 并结清相关费用的诉讼请求；
驳回原告张兰要求被告赵敏按 9300 元 / 月支付房屋占用费及利息的诉讼请求；
驳回原告张兰要求被告赵敏赔偿门锁、摄像头损失 1699 元的诉讼请求；
本案案件受理费由原告张兰负担。
四、案件启示
1. 居住权人避坑：3 个核心权利保障要点
留存居住权的书面依据，固定权利来源
基于离婚调解、遗嘱、赠与等获得居住权的，需妥善保管调解书、遗嘱、居住权协议等书面文件；房屋拆迁时，应在拆迁协议中明确 “居住权延续至安置房”，避免因产权登记变更丧失权利。
共同居住需基于合法关系，留存居住证据
作为配偶、子女等亲属与居住权人共同居住的，需留存结婚证、亲属关系证明、水电费缴纳记录、居委会居住证明等，证明居住的合法性；若房屋产权人提出异议，可凭证据主张 “合法占有”。
产权登记与居住权冲突时，优先主张历史权利
若产权人凭房产证要求腾退，应重点举证 “居住权的在先性”（如离婚调解书、拆迁协议、原居住证明），强调 “物权登记不能对抗合法设立的居住权”，必要时可另行起诉确认居住权。
2. 产权人警示：2 个 “不可忽视” 的法律认知
“房产证在手” 不代表 “绝对支配权”，需考量历史遗留问题
购买或取得拆迁安置房时，需核实房屋是否存在在先居住权、租赁权等用益物权；若存在，应在交易时明确权利归属及处理方案，避免后续因历史权利引发纠纷。
主张腾退需举证 “对方系非法占有”，不能仅凭产权登记
要求他人腾退房屋时，需提交证据证明对方 “无合法依据居住”（如居住权已消灭、租赁期届满、非法侵入等）；若对方能举证合法居住理由，仅靠产权登记难以获得法院支持。
3. 核心提醒：房屋纠纷 “历史渊源优先，权利平衡为要”
本案的核心裁判逻辑是 “处理房屋权属及占有纠纷时，不能仅看物权登记的表面形式，需深入审查房屋来源、在先约定、权利延续等历史背景，优先保障合法设立的居住权，实现物权与用益物权的平衡”。
建议涉及拆迁房、离婚分割房等具有复杂历史背景的房屋时，提前梳理权利凭证，明确居住权、所有权的边界；发生争议后，避免仅凭单一证据（如房产证）主张权利，应综合历史约定、实际居住情况等全面举证，必要时咨询专业律师梳理法律关系，确保维权方向正确。
法律小贴士
《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。” 本案中，李建国作为 “三号房屋” 的合法居住权人，因房屋拆迁获得 “一号房屋”，居住权未因房屋灭失而消灭，赵敏作为其配偶共同居住具有合理性，故法院驳回了张兰的腾退诉求。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
