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案情介绍
2023年4月16日，周刚与赵强、其母李秀签订《宅基地转让协议》，约定将位于北京市大兴区某村的一号宅院（含房屋及附属设施，面积约250平方米）以50万元价格转让给周刚。协议载明：“房款一次性付清”，并同时注明收款账户及“现金50万元整”字样。
签约当日，周刚称因卖方李秀不同意银行转账，遂于前一晚支付20万元现金，次日再付30万元现金，共计50万元。赵强出具收条，确认“收到购房款50万元（含转账及现金）”。
但此后，赵强、李秀始终拒绝交付房屋。周刚遂起诉，请求：
1. 确认《宅基地转让协议》无效；
2. 返还购房款50万元；
3. 赔偿资金占用利息损失。
赵强、李秀辩称：从未收到任何款项，收条系“先打后付款”，因信任周刚才提前交付收条和协议原件。
经查：周刚非该村集体经济组织成员；赵强、李秀均为该村村民，涉案宅院登记在其家庭名下。
裁判结果
法院作出判决：
一、周刚与赵强、李秀于2023年4月16日签订的《宅基地转让协议》无效；
二、赵强、李秀于判决生效后10日内返还周刚购房款50万元；
三、驳回周刚关于利息损失的诉讼请求。
法院说理
1. 宅基地转让给非本村村民，合同无效：
根据《土地管理法》及《民法典》第153条，宅基地使用权具有身份专属性，仅限本集体经济组织成员享有。周刚非该村村民，双方转让行为违反法律强制性规定，合同自始无效。
2. 购房款已实际支付，卖方应返还：
周刚提交了协议原件、收条原件，并对付款过程作出合理说明。而赵强、李秀无法解释“为何在未收款情况下交付收条”，亦未提供反证。法院认定周刚已履行付款义务，卖方应返还50万元。
3. 买方存在过错，无权主张利息：
周刚明知自己非本村村民，仍购买农村宅基地，对合同无效负有明显过错。根据《民法典》第157条，双方按过错分担损失，故其主张的资金占用利息不予支持。
律师提示
1. 城市居民购买农村宅基地=合同无效：
无论是否付款、是否建房、是否居住多年，只要买方非本村集体成员，宅基地或农房买卖合同一律无效。这是法律红线，不可突破。
2. “现金支付”风险极高，务必留痕：
本案虽最终认定付款成立，但若无收条或见证人，极易陷入“说不清”的举证困境。大额交易必须通过银行转账，备注用途，并保留沟通记录。
3. 收条≠收款完成，但可成为关键证据：
卖方辩称“先打条后付款”在司法实践中极难被采信，尤其当买方持有原件且能说明细节时。签字即视为认可，切勿轻信“信任”。
4. 合同无效≠钱拿不回，但利息难获支持：
法院通常会判令返还原购房款，但因买方自身违法（明知不能买仍买），无权主张利息、装修损失、房价上涨差价等。
5. 警惕“代持”“长期租赁”等变相买卖：
有些中介以“20年租约+自动续期”“借名登记”等方式规避限制，此类安排同样可能被认定为无效，风险极高。
北京房产律师特别提醒：
农村宅基地不是普通商品！
✅ 非本村村民请勿购买，无论价格多低、关系多熟；
✅ 已购买者应尽快协商退款，避免房屋被收回却难追款；
✅ 若确需使用农村房屋，可考虑合法合规的合作建房（需政策允许）或短期租赁，但不得涉及产权转移。
