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案情介绍
2023年9月24日，陈明与王磊经乙公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈明将其名下的一号房屋以730万元价格出售给王磊，付款方式为全款。具体支付安排为：
定金10万元于签约当日支付；
首付款209万元于过户当日支付；
尾款511万元于交税过户后30个工作日内付清。
合同特别约定：如买受人未在约定期限内付清全款，应配合出卖人将房屋“过回”，且保证房屋无抵押；逾期超30日，出卖人有权解除合同，并要求买受人按成交总价20%支付违约金。
签约后，王磊于2023年9月23日、27日通过个人账户支付定金及首付款合计219万元。因王磊无购房资格，双方协商将一号房屋直接登记至其实际控制的甲公司名下。2023年9月28日，王磊向陈明出具《欠条》，确认尚欠尾款511万元，承诺于2023年11月14日前付清，甲公司在欠条上加盖公章予以确认。
此后，王磊仅于2023年11月底、12月初支付15万元，剩余496万元至今未付。更严重的是，甲公司在取得产权后，将一号房屋抵押借款并办理抵押登记，后因债务纠纷被法院司法查封。
陈明遂起诉，请求：
1. 解除房屋抵押；
2. 王磊与甲公司配合将一号房屋过户回其名下；
3. 二被告连带支付逾期付款违约金（按日万分之五计算）。
庭审中，三方均同意合同于2025年3月25日解除。王磊辩称其系代表甲公司签约，属职务行为；甲公司亦主张违约金过高。
裁判结果
法院作出A号判决：
一、王磊与甲公司于判决生效后10日内连带支付陈明违约金146万元（即730万元×20%）；
二、驳回陈明关于解除抵押、返还房屋的其他诉讼请求。
法院说理
1. 合同合法有效，买方构成根本违约：
陈明与王磊签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应依约履行。王磊及甲公司未按期支付尾款，且在出具《欠条》再次承诺后仍违约，已构成根本违约。
2. 甲公司应承担连带责任：
合同买受人信息表载明“共有人：甲公司”；
房屋最终登记在甲公司名下；
甲公司在《欠条》上盖章确认债务。
故甲公司非仅为名义持有人，而是实际交易主体，应与王磊共同担责。
3. 违约金按20%支持，不予调减：
合同明确约定逾期超30日可解除合同并按总价20%计违约金。王磊、甲公司不仅未付款，还擅自抵押房屋、引发司法查封，主观恶意明显，故法院认为违约金合理，不予酌减。
4. 过户及解押请求暂无法支持：
房屋已被司法查封，依法不得办理权属转移；
抵押涉及第三方抵押权人利益，本案不宜直接判令解除。
陈明可待查封解除后另行主张返还房屋。
律师提示
1. “过回条款”是重要保障，但需配合行动：
本案合同明确约定“未付清全款则配合过户回原业主”，这是保护卖方的关键条款。但若房屋已被查封或抵押，即使合同支持，也无法立即执行，必须先解决外部权利限制。
2. 公司作为购房主体，法定代表人仍可能担责：
即使房屋登记在公司名下，若法定代表人以个人账户付款、签署欠条，且无明确授权文件证明纯属职务行为，法院可认定其为共同债务人。
3. 违约金20%在房产交易中通常被支持：
北京司法实践中，房屋买卖合同约定总价10%-20%的违约金，若买方恶意违约（如转押、转售、拖延），法院一般不予调减。“实际损失难以量化”是支持高额违约金的重要理由。
4. 切勿在未收全款前配合过户：
本案最大风险在于：尾款未付即完成过户。一旦产权转移，卖方从“物权人”降为“债权人”，维权难度陡增。建议采用“资金监管”或“分步过户+担保”模式。
5. 抵押+查封=房屋难追回：
若买家将房屋抵押融资，后续又涉诉被查封，原业主即使胜诉，也可能因抵押权人优先受偿而“赢了官司拿不回房”。务必在过户前核查买家资信！
北京房产律师特别提醒：大额房产交易中，“信任”不如“机制”。务必做到：
✅ 尾款到账后再过户；
✅ 拒绝“先过户后付款”；
✅ 要求买方提供履约担保；
✅ 合同中明确“违约即过回+高额违约金”。
一旦发现买家拖延付款或异常操作（如迅速抵押），立即发函催告并准备诉讼保全！
