房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
离婚后，妻子以 “房产购于婚姻存续期间、房贷从丈夫账户扣除” 为由，主张房屋为夫妻共同财产并要求分割，却因丈夫举证 “系弟弟借名买房” 被法院驳回全部诉求。近日，北京市大兴区人民法院的判决，明确了 “借名买房需综合出资、还贷、当事人陈述等证据认定，婚姻存续期间登记的房产未必是夫妻共同财产” 的裁判规则。
一、案情梳理
1. 婚姻背景与房屋购买：弟弟借哥哥名义买房，全程实际出资
李伟（被告一，胜诉方）与张敏（原告）2008 年 12 月登记结婚，2023 年 2 月经法院判决离婚。李伟的弟弟李军（被告二，胜诉方）因无北京购房资格，2013 年与李伟协商，借用李伟名义购买 “一号房屋”（大兴区）。
2013 年 2 月，李伟与出卖人签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价 120 万元，定金 2 万元，首付 50 万元，贷款 70 万元。同年 3 月，李军之妻王志新向甲公司（链家）客户交易结算资金账户支付首付款 46.008 万元；2013 年 5 月起，房屋贷款以李伟名义偿还，但自 2015 年 8 月至 2024 年 11 月，李军、王志新每月向李伟还贷账户转账等额资金，2024 年 11 月王志新一次性转账 43.2 万元提前还清全部贷款。2013 年 3 月，“一号房屋” 登记至李伟名下，2024 年 11 月过户至李军名下。
2. 离婚纠纷牵出房产争议，原告起诉主张共有
2021 年，张敏起诉离婚时，首次主张 “一号房屋” 为夫妻共同财产，要求分割。李伟辩称房屋系李军借名购买，提交了李军、王志新的出资及还贷记录。2022 年 7 月，丰台区法院判决认为 “房屋可能涉及案外人利益，不宜在离婚案中处理”，未支持张敏的分割诉求。2023 年 2 月，二审法院维持原判。
2024 年，张敏再次起诉，诉求：1. 确认 “一号房屋” 归其与李伟所有；2. 分割房屋出售房款；3. 判令二被告承担诉讼费、律师费。张敏称：“购房款不足一半由李军出资，剩余部分系李伟用夫妻共同财产支付，房贷从李伟账户扣除，应属夫妻共同财产”。李伟、李军辩称：房屋系李军全额出资、还贷，张敏早在 2017 年就认可房屋归李军所有，借名事实清楚，应驳回诉求。
二、案件分析
1. 争议焦点
“一号房屋” 是否为李军借用李伟名义购买？实际权利人是否为李军？
张敏主张房屋为夫妻共同财产并要求分割，是否有事实和法律依据？
2. 胜诉关键：借名买房证据充分，原告曾认可房屋归属，夫妻共同财产主张不成立
（1）全流程出资 + 还贷证据链完整，借名买房事实清晰
法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权登记不影响真实权利归属）、《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二条（当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符的，可确认真实权利）。
事实推导：① 首付款 46.008 万元由李军之妻王志新直接支付至监管账户，有 POS 机刷卡记录、银行流水佐证；② 2015 年 8 月至 2024 年 11 月，李军、王志新每月向李伟还贷账户转账，金额与当月房贷完全匹配，2024 年提前还款 43.2 万元亦由王志新支付，无任何证据显示李伟、张敏有出资或还贷行为；③ 李伟未向李军偿还过任何 “借款”，进一步印证 “转账系还贷，非借贷”，形成完整的 “出资 - 还贷” 证据链，足以证明李军是实际权利人。
（2）张敏 2017 年已认可房屋归李军，现反悔无依据
法律依据：《民事诉讼法》司法解释第九十二条（当事人在诉讼中承认的事实，可作为认定依据）。
事实推导：2017 年 9 月，张敏与李伟在国外法院的财产争议庭审中，明确同意 “登记在李伟名下的中国房产（即一号房屋）实际为李伟弟弟（李军）所有，双方均不享有权益，两年后零价值转让给李军”，该陈述系张敏真实意思表示，具有法律效力；现张敏主张 “当时错误相信李伟”，但未提交任何相反证据推翻该陈述，法院对其反悔不予采信。
（3）“婚姻存续期间登记 + 账户扣贷” 不必然构成夫妻共同财产
法律依据：《民法典》第一千零六十二条（夫妻共同财产需为 “夫妻共同出资或所得”）。
事实推导：① 房屋虽登记在李伟名下且购于婚姻存续期间，但登记仅为公示形式，实际出资、还贷均由李军完成，李伟未投入任何夫妻共同财产；② 房贷从李伟账户扣除，但资金全部来自李军转账，李伟账户仅为 “过账通道”，并非用夫妻共同财产偿还，故不符合夫妻共同财产的构成要件。
三、裁判结果
驳回原告张敏的全部诉讼请求；
本案案件受理费、律师费由原告张敏负担。
四、案件启示
1. 借名买房人避坑：3 个核心证据留存要点
签订书面借名协议，明确权利义务
借名买房务必签订《借名买房协议》，明确约定 “实际出资人、代持人、购房款支付方式、还贷责任、过户条件及时间”，避免 “口说无凭”；协议需由借名人、代持人及见证人签字，留存身份证复印件。
全流程留存出资、还贷证据，锁定资金流向
首付款、税费、装修款等需通过本人或直系亲属账户直接支付，备注 “代 XX（代持人）支付 XX 房屋购房款”；还贷时每月向代持人还贷账户转账，备注 “XX 房屋月供”，保留银行流水、转账凭证；若提前还款，需提交提前还款申请书、银行回执等，证明资金来源。
留存代持人及利害关系人认可借名的证据
若代持人已婚，可要求其配偶出具《知情确认书》，明确知晓借名事实；涉及争议时，保存与代持人就借名事宜的聊天记录、录音录像等，佐证借名合意。
2. 配偶警示：2 个 “不可混淆” 的法律认知
“婚姻存续期间登记”≠“夫妻共同财产”
房屋归属的核心是 “实际出资及权利归属合意”，而非登记时间或登记人身份；若能证明房屋系他人借名购买，即使登记在配偶名下，也不构成夫妻共同财产，不能主张分割。
“账户扣贷”≠“用共同财产还贷”
需区分 “账户归属” 与 “资金来源”：若还贷资金来自配偶的父母、兄弟姐妹等第三方，且有明确转账记录证明是 “代还房贷”，则不属于用夫妻共同财产还贷，配偶无权主张分割增值部分。
3. 核心提醒：借名买房 “证据为王，合意优先”
本案的核心裁判逻辑是 “不动产物权登记仅具有公示效力，真实权利归属需结合出资、还贷、当事人陈述等证据综合认定；借名买房关系成立的，实际权利人享有房屋权益，登记人配偶无权主张夫妻共同财产分割”。
建议涉及借名买房时，务必摒弃 “亲属信任无需手续” 的观念，提前咨询专业律师起草协议、梳理证据；发生争议后，依托完整的 “出资 - 还贷 - 合意” 证据链维权，避免因证据不足导致权益受损。
法律小贴士
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。” 本案中，李军提交的出资、还贷证据及张敏的既往陈述，充分证明其为真实权利人，故法院支持了其权利主张，驳回了张敏的诉求。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
