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城镇居民购买农村宅基地上房屋，即便已实际占有 20 余年，合同仍可能因违反法律强制性规定被认定无效。近日，北京市通州区人民法院就一起历时 26 年的农村房屋买卖案作出判决，明确 “非本集体经济组织成员购买农房的协议无效”，为同类纠纷划出法律红线。
一、案情梳理
1. 房屋归属与初始背景：夫妻共有的农村宅院
王建国（已故）与李秀兰（原告，胜诉方）系夫妻，均为北京市通州区某村村民，婚后育有四子（长子王强、次子王军等）。位于该村的 “一号宅院” 登记在王建国名下，院内建有正房三间，系二人夫妻共同财产。1995 年 2 月，王建国去世，李秀兰搬离 “一号宅院”，该宅院暂由长子王强看管。
2. 1997 年：未经充分协商，宅院被 “出售” 给城镇居民
1997 年 3 月，经王建国的妹妹王兰（中间人）介绍，王强与张磊（被告一）签订《房产交易协议书》，约定 “李秀兰将‘一号宅院’内三间平房、两间棚子以 1000 元出售给张磊，房产所有权归张磊；若遇占地，张磊退还李秀兰一半补偿款”。协议抬头载明卖方为 “李秀兰”，但落款卖方由王强签字，两处捺印身份存疑，张磊在买方处签字，王兰作为经手人签字。
协议签订后，张磊支付 1000 元款项（具体收款人为王强还是李秀兰双方各执一词），接收 “一号宅院” 并对正房进行维修，还在院内新建六间房屋，此后一直实际占有该宅院。
3. 2016-2023 年：继承纠纷牵出买卖争议，原告诉请确认合同无效
2016 年，次子王军因法定继承纠纷起诉李秀兰、王强等人，法院调解确认 “一号宅院” 正房三间中，西数一间半归王军，东数一间半归李秀兰。2019 年，李秀兰因住房需求提出搬回 “一号宅院”，才得知宅院已被王强 “出售” 给张磊。多次协商回购未果后，2023 年，李秀兰起诉至法院，以 “不知情、张磊系城镇居民、协议违反法律规定” 为由，请求确认 1997 年的《房产交易协议书》无效。
二、案件分析
1. 争议焦点
李秀兰对 “一号宅院” 出售事宜是否知情？协议卖方主体是否为李秀兰？
张磊作为非本村村民，购买 “一号宅院” 的协议是否因违反法律强制性规定而无效？
2. 胜诉关键：农房买卖涉宅基地流转，非本村成员购买必然无效
（1）“知情与否” 不影响合同效力核心判定，重点在于宅基地使用权属性
法律依据：《民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效）；《土地管理法》第六十二条（宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有）。
事实推导：① 尽管张磊主张李秀兰对出售知情，且协议抬头载明卖方为李秀兰，但法院审查发现，协议签订时张磊户籍地为其他村，并非 “一号宅院” 所在村集体经济组织成员；② 农村房屋买卖的核心是宅基地使用权的流转，而宅基地使用权与村民特定身份绑定，非本集体成员无权取得，这一规定属于法律强制性规定，无论卖方是否知情、协议是否签字齐全，只要涉及非本集体成员购买，协议必然因违反强制性规定而无效。
（2）“实际占有 26 年 + 新建房屋” 不能弥补合同无效的法律缺陷
法律依据：《民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应返还）。
事实推导：① 张磊虽实际占有 “一号宅院” 26 年，且投入资金维修、新建房屋，但 “实际占有” 仅代表事实状态，不能改变 “合同违反法律规定” 的本质；② 法院明确，合同无效的判定基于法律强制性规定，而非履行时间长短或实际投入多少，因此张磊的 “长期占有” 抗辩无法成立。
三、裁判结果
确认落款时间为 1997 年的《房产交易协议书》（卖方处载明 “李秀兰”、买方处为 “张磊”）无效；
驳回原告李秀兰的其他诉讼请求；
本案案件受理费由被告张磊、王强共同负担。
（注：双方均表示不在本案中处理合同无效后的返还、赔偿等事宜，法院对此未作处理。）
四、案件启示
1. 买方避坑：3 个农房买卖 “绝对禁区”
非本集体成员坚决不买农房
宅基地使用权的 “身份属性” 是法律硬性规定，无论价格高低、是否实际占有、有无中间人见证，非本村村民购买农房的协议均属无效，最终可能面临 “房、钱两空”（需返还房屋，购房款返还受诉讼时效限制）。
不相信 “特殊约定” 规避法律
部分买卖协议约定 “遇拆迁补偿分比例”“卖方配合过户” 等，但即便有此类约定，因协议本身无效，约定也随之失效，无法保障买方权益。
购买前务必核实 “双身份”
不仅要核实卖方是否为房屋及宅基地合法权利人（查看集体土地使用证、户口本），更要确认自己是否为该村集体经济组织成员（可通过村委会出具证明核实），二者缺一不可。
2. 卖方警示：2 个 “不可为” 行为
不可擅自处分共有农房
农村宅院多为夫妻共有或家庭共有，处分时需全体共有人签字同意，如本案中王强擅自以母亲名义卖房，不仅可能引发家庭纠纷，还需承担合同无效后的相应责任。
不可因 “低价” 随意出售
农房买卖价格通常较低，且协议无效后需返还房屋，若买方已对房屋进行重大装修或翻建，卖方可能需赔偿买方的合理投入，反而得不偿失。
3. 核心提醒：农房买卖 “身份是前提，法律是底线”
本案的核心裁判逻辑是 “农村房屋买卖本质是宅基地使用权流转，非本集体经济组织成员购买的，无论交易时间长短、是否实际履行，协议均因违反法律强制性规定而无效”。
实践中，许多人因 “价格便宜”“实际居住需求” 购买农房，但忽略了宅基地的身份属性，最终在拆迁补偿、产权确认等问题上引发纠纷。建议涉及农房交易时，务必先咨询专业律师，明确自身身份是否符合法律要求，切勿抱有 “侥幸心理”；若已发生纠纷，应及时通过法律途径主张权利，避免因时间过长导致证据灭失或赔偿成本增加。
法律小贴士
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。” 该条款明确了宅基地使用权的 “一户一宅” 原则和身份限制，非本集体成员无法通过买卖获得宅基地使用权，这是农房买卖协议无效的根本原因。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
