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前妻起诉要求九旬前公婆腾退共有房屋并支付近 8 年的占有使用费，称对方 “非法侵占”。近日，北京市昌平区人民法院判决驳回前妻的全部诉讼请求，认定老人基于儿子的共有权及出资养老合意享有合法居住权，为家庭共有房屋使用纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2005-2010 年：婚姻存续购房屋，父母出资为养老
2005 年 1 月，赵丽（原告）与张伟（第三人，胜诉方）登记结婚，婚后购买 “一号房屋”（昌平区），登记在赵丽名下。购房时，张伟的父母张建国、刘桂兰（被告，胜诉方，均近九旬）出资支付首付款，双方口头约定房屋供老人晚年居住养老。2009 年 10 月，赵丽与张伟因感情不和分居。
2010 年 11 月，赵丽在未告知张伟及张建国、刘桂兰的情况下，与陈明（案外人）签订《存量房屋买卖合同》，以 96.28 万元的低价将 “一号房屋” 出售给陈明，并办理过户。张伟得知后当即提出异议，认为赵丽恶意处分夫妻共同财产。
2. 2011-2017 年：诉讼确认卖房无效，收回房屋使用权
2011 年起，张伟以 “赵丽未经同意、与陈明恶意串通低价卖房” 为由提起诉讼，要求确认买卖合同无效。该案历经一审、二审、发回重审、抗诉再审，2016 年 9 月，北京市第一中级人民法院作出终审判决：认定赵丽与陈明的交易违背常理、损害张伟利益，确认《存量房屋买卖合同》无效。
2017 年，张伟起诉陈明要求腾退房屋并支付使用费，双方达成调解：陈明于 2017 年 11 月腾退 “一号房屋”，并支付 18 万元使用费，赵丽自愿放弃使用费主张。“一号房屋” 收回后，张建国、刘桂兰基于此前的出资及养老合意，随张伟在该房屋居住。
3. 2022-2024 年：法院确认房屋共有，前妻起诉腾退
2022 年，北京市第二中级人民法院就赵丽与张伟的离婚后财产纠纷作出判决：认定 “一号房屋” 系夫妻共同财产，赵丽与张伟各享有 50% 份额。2024 年 1 月，赵丽以 “张建国、刘桂兰未经同意非法侵占房屋” 为由起诉，诉求：1. 判令二人立即腾退；2. 判令二人及张伟共同支付自 2016 年 4 月起按每月 8000 元计算的占有使用费及利息。
张建国、刘桂兰辩称：购房首付款系二人出资，目的就是为养老居住，张伟作为共有权人亦同意其居住，且二人名下无其他住房，并非 “非法侵占”；张伟亦认可父母的居住权利，称赵丽曾恶意卖房存在过错，无权主张使用费。
二、案件分析
1. 争议焦点
张建国、刘桂兰是否有权居住 “一号房屋”？
张建国、刘桂兰及张伟是否应向赵丽支付占有使用费？
2. 胜诉关键：老人居住合法有据，原告自身存在过错
（1）张建国、刘桂兰基于 “出资养老合意 + 儿子共有权” 享有合法居住权
法律依据：《民法典》第二百九十七条（不动产可由两个以上组织、个人共有）、第二百四十条（所有权人享有占有、使用、收益、处分权）。
事实推导：① 生效判决已确认 “一号房屋” 为赵丽与张伟各占 50% 的共有财产，张伟作为共有权人，有权对房屋行使使用权；② 张建国、刘桂兰支付了购房首付款，且双方明确约定房屋供老人养老使用，张伟同意父母居住，符合家庭伦理及双方合意；③ 二人年近九旬且名下无其他住房，基于赡养义务及出资事实，其居住行为具有合法性，并非 “非法侵占”。
（2）赵丽主张 “占有使用费” 无事实及法律依据
法律依据：《民法典》第六百六十三条（受赠人严重侵害赠与人利益的，赠与人可撤销赠与）、《民事诉讼法》第六十七条（当事人对主张需提供证据）。
事实推导：① 2016 年 4 月至 2017 年 11 月期间，“一号房屋” 由陈明占有使用，并非张建国、刘桂兰居住，赵丽在另案中已自愿放弃向陈明主张该期间使用费，现又向张伟及父母主张，前后矛盾；② 2017 年 11 月房屋收回后，张建国、刘桂兰基于合法事由居住，未侵害赵丽的共有权；③ 赵丽曾恶意低价处分房屋，导致房屋长期脱离共有控制，自身存在重大过错，且未提供证据证明三人 “拒绝其使用房屋”，故其主张使用费缺乏依据。
（3）共有房屋使用应尊重合意，不得单方否定合法居住权
法律依据：《民法典》第三百零一条（处分共有的不动产需全体共同共有人同意）。
事实推导：“一号房屋” 作为共有财产，赵丽在婚姻存续期间未经张伟同意擅自卖房，已违反共有财产处分规则；现其又单方否定张建国、刘桂兰基于出资及养老合意的居住权，违背诚实信用原则，法院不予支持。
三、裁判结果
驳回原告赵丽的全部诉讼请求；
本案案件受理费由原告赵丽负担。
四、案件启示
1. 家庭共有房屋避坑：3 个核心操作要点
留存出资证据，明确使用合意
亲属间共同购房或出资资助购房时，应通过书面协议明确 “出资金额、房屋份额、使用用途（如养老、居住）”，保留银行转账记录、聊天记录等证据，避免日后就居住权、所有权产生争议。
共有财产处分需协商，禁止单方恶意处置
夫妻或家庭成员共有房屋时，处分（出售、出租）需经全体共有人同意，不得隐瞒、串通他人低价处置；否则不仅可能导致合同无效，还需承担赔偿责任，自身权益亦无法保障。
赡养义务与居住权结合，保障老人权益
子女购房时若父母有出资且约定用于养老，可在房产证上登记父母为共有权人，或签订《居住权合同》并办理登记，明确老人的终身居住权，避免日后因家庭矛盾被要求腾退。
2. 当事人警示：2 个 “不可为”
不可滥用诉讼权利，主张无依据诉求
起诉前需梳理证据，明确诉求的合法性：如本案中赵丽主张 “2016 年起的使用费”，但该期间房屋由案外人占有，且其已放弃相关权利，诉求必然无法得到支持，反而浪费诉讼成本。
不可否定家庭伦理下的合法居住权
基于赡养义务、出资合意等家庭伦理形成的居住权，即使未办理登记，亦可能被法院认可；试图通过诉讼驱赶老人、独占房屋，不仅违背道德，亦缺乏法律依据。
3. 核心提醒：家庭房屋纠纷 “合意优先，过错担责”
本案的核心裁判逻辑是 “共有房屋的使用应尊重家庭成员间的出资合意与伦理义务，恶意处分财产的一方不得主张他人合法居住行为构成‘侵占’”。家庭房屋纠纷往往兼具法律与伦理属性，处理时需兼顾法律规定与家庭情感，优先通过协商解决；协商无果时，应依托出资证据、合同约定等合法依据主张权利，避免因情绪冲动或恶意诉讼导致败诉。
建议涉及家庭共有房屋时，咨询专业律师梳理权利义务，必要时通过书面协议固定合意；发生纠纷后，理性举证，避免将家庭矛盾升级为法律冲突，最大程度维护家庭和谐与自身合法权益。
法律小贴士
《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 家庭成员间即使未签订书面居住权合同，若存在 “出资养老”“赡养义务” 等事实，法院亦可结合公序良俗认定居住权成立。若需确保居住权稳定，可向不动产登记机构申请居住权登记，获得对抗第三人的法律效力。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
