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村民离婚后购买同村宅基地自建房，全额付款并翻建入住，却因卖家户口未迁出担心权属纠纷，起诉要求确认房屋归己所有，法院最终支持诉求！近日，相关法院的判决，为 “农村宅基地房屋内部流转” 的权属确认纠纷提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 2017 年 2 月：达成购房意向，签订买卖合同
陈秀兰（原告，胜诉方）原为D村村民，婚后将户口迁出，离婚后计划迁回原籍居住。2017 年 2 月 19 日，陈秀兰与同村村民王建国（被告，化名）达成购房意向：陈秀兰以 41 万元购买王建国名下 “一号房屋”（宅基地自建房），当日预付定金 10 万元，剩余 31 万元 7 日内付清。
2 月 23 日，双方正式签订《房产买卖合同》，明确约定：“王建国将‘一号房屋’以 41 万元出售给陈秀兰，房款 7 日内付清；王建国配合陈秀兰办理户口迁入，同时将自身户口迁出。” 合同由双方签字捺印，并加盖D村村民委员会公章确认。
2. 2017 年 2 月 - 至今：全额付款并翻建，户口顺利迁入
合同签订后，陈秀兰通过银行转账 + 现金方式支付全部 41 万元购房款，王建国于当日出具收条，载明 “今收到陈秀兰购房款 41 万元整”，并在金额及收款人处捺印确认。
随后，王建国将 “一号房屋” 交付给陈秀兰。陈秀兰全额出资对房屋进行翻建，并于 2 月 24 日向村委会提交户口迁移申请，村委会出具同意入户证明，陈秀兰顺利将户口迁回D村，此后一直居住在翻建后的 “一号房屋” 内。
3. 2024 年：因户口问题起顾虑，起诉确认房屋权属
因王建国称 “无闲置住房可迁”，其户口一直未从 “一号房屋” 内迁出。陈秀兰担心日后王建国反悔引发权属纠纷，多次协商无果后，于 2024 年向法院提起诉讼，诉求：1. 确认 “一号房屋” 归自己所有；2. 诉讼费由王建国负担。
王建国抗辩：仅收到 39 万元购房款，陈秀兰尚欠 2 万元未支付，不同意确认房屋归其所有，但未提交任何证据证明欠款事实。
二、案件分析
1. 争议焦点
陈秀兰与王建国签订的《房产买卖合同》是否合法有效？
陈秀兰是否已全额支付购房款，合同是否履行完毕？
“一号房屋” 是否应确认归陈秀兰所有？
2. 胜诉关键：合同有效 + 履行完毕，权属确认于法有据
（1）买卖合同合法有效，符合农村宅基地流转规定
法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（民法典施行前的纠纷适用当时法律）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同自成立时生效）。
事实推导：① 陈秀兰原为D村村民，购房后已将户口迁回，与王建国同属该村集体经济组织成员，符合 “宅基地房屋在本集体内部流转” 的法律规定；② 合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且经村委会盖章确认，合法有效。
（2）陈秀兰已全额付款，合同履行完毕
法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百三十三条（标的物的所有权自标的物交付时起转移）。
事实推导：① 陈秀兰提交了银行转账记录、取款证明及王建国出具的 41 万元收条，收条有王建国捺印确认，足以证明全额付款；② 王建国虽主张 “仅收到 39 万元”，但未提交任何反驳证据（如银行流水、收款记录等），法院对其抗辩不予采信；③ 王建国已将房屋交付给陈秀兰，陈秀兰实际出资翻建并入住多年，双方权利义务已全部履行完毕。
（3）陈秀兰为房屋实际权利人，应确认权属归其所有
法律依据：《中华人民共和国物权法》第三十三条（因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利）。
事实推导：① 陈秀兰在离婚后单独购买房屋，提交的离婚协议显示 “无夫妻共同财产”，购房款及翻建费用均为其个人出资；② 其子女刘敏、刘芳、刘强均出具声明，认可 “一号房屋” 归陈秀兰所有，无权属争议；③ 王建国仅因户口未迁出，不能对抗陈秀兰基于合法买卖取得的房屋所有权，故应确认房屋归陈秀兰所有。
三、裁判结果
确认位于D村的 “一号房屋” 归原告陈秀兰所有；
本案案件受理费由被告王建国负担。
四、案件启示
1. 农村宅基地房屋买受人（如陈秀兰）避坑：4 个核心动作
确认自身资格，确保流转合法
购买农村宅基地房屋前，务必确认自己属于房屋所属集体经济组织成员（如本村村民、户口可迁回本村等），避免因 “非本集体成员” 导致合同无效；可要求村委会出具 “同意购买” 证明，强化合同效力。
签订规范合同，明确权利义务
合同中需明确 “房屋位置、价款、付款方式、交房时间、户口迁移、违约责任” 等核心条款，建议由村委会见证并盖章；涉及大额款项支付，优先通过银行转账并备注 “购房款”，留存转账记录及收款收条（需对方签字捺印）。
及时占有使用，留存出资证据
付款后尽快接收房屋，若进行翻建、装修，需留存施工合同、材料采购发票、付款凭证等，证明实际出资及对房屋的添附；同时保留水电费、物业费、燃气费等缴费单据，佐证实际居住事实。
遇权属顾虑，及时起诉确权
若因卖家户口未迁出、未办理产权登记（农村宅基地房屋多无房产证）等产生权属顾虑，可通过诉讼要求法院确认房屋所有权，凭借判决书固定权利，避免日后卖家反悔或房屋被另行处分。
2. 农村宅基地房屋出卖人（如王建国）警示：2 个 “不可为”
不可否认收款事实，拒绝履行合同
收到购房款后应出具规范收条，不得在无证据的情况下主张 “未全额收款”；房屋交付后需配合买受人办理户口迁移等附属义务，不得借故拖延或反悔。
不可滥用 “户口未迁出”，干涉买受人权利
户口未迁出不影响房屋所有权的转移，出卖人不得以 “户口在房屋内” 为由主张房屋权属或干涉买受人使用，否则需承担败诉后果及诉讼费用。
3. 核心提醒：农村房屋买卖 “资格是前提，证据是保障”
本案中陈秀兰胜诉的核心，在于 “具备本集体成员资格 + 合同合法有效 + 全额付款并实际使用 + 证据链完整”。农村宅基地房屋因产权登记不规范，买卖时更需注重流程合规性和证据留存；一旦发生权属争议，应及时通过法律途径确权，以司法判决明确权利归属，维护自身合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
