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父亲去世后，继母以 “房屋为夫妻共同财产，丈夫私自出售” 为由，起诉要求确认儿子与丈夫签订的房屋买卖合同无效并恢复登记，法院最终认定 “双方系借名买房，合同有效”，驳回继母全部诉求！近日，北京市大兴区人民法院的判决，为 “亲属间借名买房” 的合同效力认定提供了典型指引。
一、案情梳理
1. 家庭背景与借名买房：儿子出资，父亲代持
1986 年 5 月，李明（案外人，化名）与王兰（原告，化名）登记结婚，双方均系再婚。李刚（被告一，胜诉方）、李丽（被告二，化名）、李军（被告三，化名）、李敏（被告四，化名）系李明与前妻所生子女；张兰（被告五，化名）系王兰与前夫所生女儿。
2018 年 6 月，李刚因 “名下已有房产，购买二套房契税较高”，与父亲李明协商一致：以李明名义购买 “一号房屋”（大兴区），购房款由李刚全额出资，李明仅为代持，待李刚转出名下房产后再办理过户。
6 月 6 日，李明与甲公司（开发商，化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价 77.0229 万元。当日，李刚向李明银行账户转账 80 万元，李明随即用该款项支付了全部购房款；12 月，李明缴纳契税 7632.9 元（款项仍为李刚出资），“一号房屋” 登记至李明名下。
2. 2019 年：办理过户，继母知情并配合
2019 年 1 月，李刚转出名下原有房产后，与李明办理 “一号房屋” 过户手续。3 月 5 日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同价 41 万元，为过户便利约定），次日房屋登记至李刚名下。
过户过程中，需提供李明与王兰的结婚证、户口本、王兰身份证等证件（均由王兰保管）。当时王兰正在住院，仍主动返回老家取来证件，并与李明、李刚一同前往不动产登记中心配合办理过户，未提出任何异议。
3. 2022-2024 年：父亲去世，继母起诉
2022 年 9 月 4 日，李明去世。2024 年，王兰以 “‘一号房屋’是其与李明的夫妻共同财产，李明私自出售未征得其同意，李刚与李明恶意串通” 为由，向大兴法院起诉，诉求：
确认 2019 年 3 月 5 日李明与李刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
判令李刚将 “一号房屋” 恢复登记至李明名下（作为遗产）；
诉讼费由李刚等被告承担。
李刚抗辩：① “一号房屋” 系其全额出资，与李明系借名买房关系，并非夫妻共同财产；② 王兰对借名及过户事宜知情并配合，不存在恶意串通；③ 起诉已过诉讼时效。李丽、李军、李敏均认可李刚的主张；张兰同意王兰的诉求。
二、案件分析
1. 争议焦点
李明与李刚之间是否存在借名买房关系？“一号房屋” 是否为李明与王兰的夫妻共同财产？
案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否因 “恶意串通、无权处分” 而无效？
王兰的起诉是否超过诉讼时效？
2. 胜诉关键：借名买房事实清晰，合同为履行借名义务的载体
（1）多组证据证实借名买房关系，房屋非夫妻共同财产
法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（民法典施行前的纠纷适用当时法律）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同自成立时生效）。
事实推导：① 出资证据：李刚提交的银行流水显示，2018 年 6 月 6 日其向李明转账 80 万元，李明当日即支付 77.0229 万元购房款，剩余款项用于缴纳契税及物业费，资金流向清晰，证明李刚为全额出资人；② 使用证据：李刚提交的装修协议、2019-2024 年物业费、供暖费收据显示，其对房屋进行装修并实际居住使用，相关费用均由其支付；③ 借名理由：李刚提交的 “家庭房屋信息” 显示，2018 年其名下已有房产，购买二套房契税较高，借名买房具有合理性；④ 亲属佐证：李丽、李军、李敏均证实 “借名买房系家庭共识，王兰知情”。综上，“一号房屋” 系李刚借李明名义购买，并非李明与王兰的夫妻共同财产。
（2）案涉合同系履行借名义务，不存在恶意串通或无权处分
法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效）。
事实推导：① 合同性质：李明与李刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》，虽名为 “买卖”，但李刚未实际支付合同约定的 41 万元，李明生前也未主张过房款，结合借名买房背景，该合同实质是将房屋产权从代持人转移至实际权利人的 “载体”，而非真实的买卖合同；② 主观无恶意：2019 年过户时，王兰主动提供证件并配合办理手续，未提出异议，证明其对房屋归属及过户事宜知情且认可，不存在 “损害其利益” 的情形；③ 无无权处分：李明作为代持人，配合实际权利人李刚办理过户是履行借名义务，并非 “私自处分夫妻共同财产”，不构成无权处分。因此，合同不存在无效情形。
（3）王兰的起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权
法律依据：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条（普通诉讼时效为 3 年，自权利人知道或应当知道权利受损之日起算）。
事实推导：2019 年 3 月过户时，王兰即知晓房屋转移至李刚名下，若其认为权利受损，应在 2022 年 3 月前起诉；其 2024 年才提起诉讼，且未提交时效中断、中止的证据，已超过诉讼时效，法院应驳回其诉求。
三、裁判结果
驳回原告王兰的全部诉讼请求；
本案案件受理费由原告王兰负担。
四、案件启示
1. 借名买房人（如李刚）避坑：4 个核心动作
签订书面借名协议，明确权利义务
借名买房时，务必与代持人签订书面《借名买房协议》，明确约定 “实际出资人、产权归属、过户条件、违约责任” 等核心条款，避免 “口说无凭”。若为亲属间借名，可邀请其他家庭成员作为见证人签字，增强协议效力。
留存完整出资证据，形成资金闭环
出资时优先通过银行转账，并备注 “借名购房款”，留存转账记录、取款凭证；要求代持人出具《收款确认书》，明确款项性质为 “代持购房款”；同时保管好购房合同、契税发票、物业费单据等，证明 “出资 + 实际使用” 双重事实。
过户时机成熟时，及时办理产权转移
借名理由消失（如转出名下房产、满足购房资格）后，应立即与代持人办理过户手续；过户过程中留存双方沟通记录、配合证据（如本案中的证件提供、共同办理过户的证人证言），避免日后代持人或其亲属反悔。
涉及再婚家庭，提前明确家庭共识
若代持人处于再婚状态，借名前应与代持人及其配偶达成书面共识，明确房屋归属，避免代持人去世后，其配偶以 “夫妻共同财产” 为由主张权利。
2. 代持人（如李明）警示：2 个 “不可为”
不可擅自处分房屋，损害实际权利人利益
作为代持人，不得擅自出售、抵押、出租房屋；代持人去世前，应通过遗嘱、家庭会议等形式明确房屋实际归属，避免继承人因 “产权登记在代持人名下” 而主张分割。
不可隐瞒借名事实，误导配偶或继承人
若代持人处于婚姻关系中，应如实告知配偶借名买房事实，避免配偶误以为房屋为夫妻共同财产；同时向继承人明确 “代持身份”，减少继承纠纷。
3. 利害关系人（如王兰）提醒：2 个 “需注意”
知晓借名或过户事实后，及时主张权利
若认为借名或过户行为损害自身利益，应在知道或应当知道之日起 3 年内提起诉讼，并留存时效中断证据（如催告函、沟通记录）；超过诉讼时效起诉，将丧失胜诉权。
主张 “夫妻共同财产” 需提供出资证据
起诉主张房屋为夫妻共同财产时，需提交 “共同出资” 证据（如夫妻共同存款支付凭证、双方共同参与购房的记录）；若无出资证据，仅以 “婚姻存续期间取得” 为由主张权利，难以得到法院支持。
4. 核心提醒：借名买房 “证据为王，本质为实际权利归属”
本案的核心裁判逻辑是 “认定民事法律关系应看实质，而非形式”。借名买房中，“实际出资 + 实际使用 + 借名合意” 是认定实际权利人的核心依据，即使房屋登记在代持人名下，实际权利人仍可通过法律途径确认权属。亲属间借名虽基于信任，但仍需通过书面协议、完整证据链固定权利，避免因 “人情” 忽视法律风险，导致财产损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
