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父母留下的房改房，母亲去世后父亲竟瞒着女儿，以 “买卖” 名义低价过户给外孙女，还未收房款！女儿发现后起诉确认合同无效，能否胜诉？近日，北京市西城区人民法院审理一起遗产房屋买卖合同纠纷，认定 “房屋属夫妻共同财产，父亲无权单独处分母亲遗产份额”，判决合同涉及母亲遗产的二分之一份额无效，为 “遗产房处分纠纷” 提供关键裁判标准。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告李敏向法院提出诉讼请求：
确认被告李婷（外孙女）与被继承人李建国（父亲）于 2023 年 7 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（涉及北京市西城区一号房屋，下称一号房屋）无效；
本案诉讼费用由被告李婷承担。
李敏诉称，她与第三人李娟（姐姐）是李建国、张岚（母亲）的女儿，也是二人的法定继承人；李婷是李娟之女。一号房屋原登记在李建国名下，是 2006 年房改售房时，李建国、张岚用二人工龄优惠以成本价共同购买的夫妻共同财产。2007 年 7 月张岚去世，2024 年 3 月李建国去世。
2024 年 5 月，她因遗产继承查询房屋档案时发现：2023 年 7 月 3 日，李建国与李婷隐瞒 “房屋属夫妻共同财产” 的事实，签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋以 1145.4 万元价格 “出售” 给李婷，并办理过户；7 月 5 日，李婷又将房屋 20% 份额赠与李建国，现房屋为李婷（80%）与李建国（20%）按份共有。但自始至终，李婷未按合同约定支付购房款，完全是 “名义买卖”。
李敏认为，一号房屋在张岚去世后，已成为李建国与全体法定继承人（李敏、李娟）的共同财产，李建国无权单独处分；李婷明知房屋有其他继承人，仍配合隐瞒事实签订合同，侵犯其合法继承权，合同应属无效。
（二）被告答辩理由
被告李婷辩称：
一号房屋虽原是李建国、张岚共有，但 2017 年 3 月李建国补交 29 万元面积超标款，重新领取产权证，房屋已变为李建国个人财产，有权单独处分；
李建国生前多次表示要将房屋赠与自己，2023 年 6 月 30 日还写了自书遗嘱，明确 “遗赠房屋”；2023 年 7 月 3 日的《北京市存量房屋买卖合同》只是 “名义买卖”，实际是赠与（未约定交房、违约责任，也未收房款），合同有效；
自己后来赠与李建国 20% 份额，就是考虑到张岚的遗产份额，相当于返还了李敏应继承的 16.67%（六分之一），现同意按六分之一份额给李敏房屋折价款，未损害其权益。
（三）第三人陈述
第三人李娟述称：认可李婷的全部答辩意见，认为李建国有权处分房屋，合同有效。
（四）法院查明核心事实
房屋权属背景：
一号房屋是 2006 年李建国、张岚婚姻存续期内，通过房改以成本价购买，使用二人工龄优惠，产权登记在李建国名下，属夫妻共同财产；2007 年 7 月张岚去世（未留遗嘱），2024 年 3 月李建国去世。
合同签订与过户细节：
2023 年 7 月 3 日，李建国与李婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价 1145.4 万元，李婷需于当日付款，未约定交房、违约责任；同日房屋过户至李婷名下，李婷未支付任何购房款；7 月 5 日，李婷与李建国签订《赠与合同》，将房屋 20% 份额赠与李建国，现登记为李婷 80%、李建国 20% 按份共有。
关键证据争议：
李婷提交 2017 年 3 月甲公司（李建国原单位）收款凭证，主张李建国补交面积超标款后房屋变为个人财产，李敏对真实性认可，但不认可 “改变产权性质”；李婷提交李建国 2023 年 6 月 30 日、7 月 6 日两份自书遗嘱（均表示遗赠房屋给李婷）及视频、公证材料，李敏认可真实性，但认为 “后续赠与 20% 份额的行为，视为撤回部分遗嘱”。
二、案件分析
（一）争议焦点
一号房屋是否属李建国、张岚夫妻共同财产，李建国能否单独处分；
李建国与李婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》是 “买卖” 还是 “赠与”，效力如何；
合同是否因 “恶意串通损害李敏权益” 无效。
（二）法律适用与胜诉关键
一号房屋属夫妻共同财产，李建国无权单独处分张岚遗产份额
根据《民法典》第一千一百五十三条，“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。本案中：
一号房屋是 2006 年李建国、张岚婚后用二人工龄购买的房改房，虽登记在李建国名下，但符合 “夫妻共同财产” 特征；
2017 年李建国补交的 “面积超标款”，是为满足房屋上市条件的必要支出，未改变房屋 “婚后共同取得” 的属性，不能因此转为个人财产；
2007 年张岚去世后，房屋一半份额归李建国所有，另一半作为张岚的遗产，由法定继承人李建国、李敏、李娟共同共有（未分割），李建国无权单独处分这部分份额。
合同名为 “买卖” 实为 “赠与”，但不影响遗产份额的无效认定
法院结合以下事实，认定合同性质为 “赠与”：
合同未约定交房时间、违约责任，不符合正常买卖合同要件；
李婷未支付 1145.4 万元购房款，李建国生前也未主张；
李建国多份自书遗嘱均表示 “遗赠房屋”，与 “买卖” 意思矛盾。
但 “赠与” 性质不改变 “无权处分” 的核心问题：李建国可处分自己享有的 50% 份额（含继承张岚的部分），但无权处分张岚遗产中属于李敏、李娟的份额，故涉及张岚遗产的 50% 份额部分，仍属无权处分。
李建国与李婷存在 “恶意串通”，损害李敏权益
《民法典》第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案中：
李建国、李婷是张岚的近亲属，明知张岚去世后房屋有其他继承人，仍通过 “名义买卖” 过户，未告知李敏；
李婷未支付房款，且后续赠与 20% 份额的行为，进一步证明二人知晓 “未完全处分遗产份额”，主观上存在共同故意，客观上损害了李敏的继承权，故涉及张岚遗产的 50% 份额部分无效。
三、裁判结果
确认被继承人李建国与被告李婷于 2023 年 7 月 3 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，涉及北京市西城区一号房屋二分之一所有权份额（即原属被继承人张岚的遗产份额）的部分无效；
四、案件启示
（一）继承人：警惕 “遗产房私下处分”，及时主张权利
知晓遗产范围：父母去世后，及时查询房产、存款等遗产信息，明确 “夫妻共同财产” 中属于遗产的部分（如本案中房屋的 50% 份额），避免被其他继承人隐瞒；
留存权利证据：保存 “亲属关系证明、死亡证明、房屋购买凭证（如工龄证明、付款记录）”，证明自己的法定继承人身份及遗产份额；
及时起诉维权：发现遗产被私下处分（如过户、出售），在知道权益受损后 3 年内起诉，主张 “合同无效” 或 “返还遗产份额”，避免超过诉讼时效。
（二）处分遗产房：需经全体继承人同意，切勿 “自作主张”
不单独处分共同遗产：夫妻一方去世后，若遗产未分割，房屋等共同财产属于全体继承人共有，任何一方（如本案中的李建国）无权单独出售、过户，需经其他继承人书面同意；
拒绝 “名义交易”：以 “低价买卖、零付款” 形式过户遗产房，即使名义是 “赠与”，若涉及他人遗产份额，仍可能被认定 “恶意串通”，导致合同部分或全部无效；
优先协商分割：处分遗产房前，先与其他继承人协商分割方案（如按份共有、折价补偿），签订书面协议并公证，避免后续纠纷。
（三）受赠人 / 买受人：核实遗产房权属，避免 “踩坑”
核查房屋背景：购买或接受赠与 “遗产房” 时，务必核实 “是否有其他继承人”“遗产是否已分割”，可要求对方提供 “继承公证书” 或 “全体继承人同意书”；
留存无争议证据：若对方承诺 “无其他继承人”，需留存书面声明；支付购房款时，通过银行转账并备注 “购房款”，避免现金交易，防止后续被认定 “名义买卖”；
警惕 “近亲属交易”：与近亲属进行遗产房交易时，更要注重程序合法，因 “恶意串通” 的认定标准更严格，一旦涉及无权处分，自身权益可能无法保障。
（四）房改房特殊注意：工龄优惠不改变共同属性
房改房属夫妻共同财产：使用夫妻二人工龄购买的房改房，即使登记在一方名下、后续补交少量款项，仍属夫妻共同财产，一方去世后，另一半份额需作为遗产分割；
保存工龄证明：购买房改房时，留存 “工龄审批表、购房合同”，证明二人工龄贡献，为后续遗产分割提供依据。
遗产房处分涉及多方权益，需恪守 “公平、诚信” 原则，全体继承人共同参与、依法办理，才能避免 “合同无效” 的风险，保障每一方的合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
