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在农村房屋交易中，宅基地的特殊性使得这类买卖往往潜藏法律风险。当非本村村民购买农村房屋多年后，原房主以协议违反法律规定为由主张无效，法院会如何判决？合同无效后，房屋返还与损失赔偿又该如何处理？北京一起跨越二十年的农村房屋买卖纠纷案例，为我们揭晓了答案。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：方磊
被告（反诉原告）：孟伟
（二）事件经过
2004 年 2 月 24 日，方磊与孟伟签订《购房协议书》，约定方磊将其名下位于北京市大兴区某村的宅基地性质住房（以下简称四号房屋）出售给孟伟，售价为 12000 元。协议明确了房屋四至：东至方林房，西至方国柱房，南至路，北至空地。协议由当时的村委会主任及委员作为见证人和担保人签字。
协议签订后，孟伟支付了 12000 元购房款，方磊将四号房屋交付给孟伟。此后，孟伟及其家人一直在该房屋居住，并对房屋进行了修缮和翻建。2016 年，因原有厢房坍塌，孟伟拆除了厢房，保留正房主体结构并进行装修，还新建了两排正房及中间的阳光房。
2024 年，方磊以孟伟非本村村民为由，向法院提起诉讼，请求：1. 判令双方于 2004 年 2 月 24 日签订的《购房协议书》无效；2. 判令孟伟将四号房屋返还；3. 诉讼费用由孟伟承担。
孟伟辩称：1. 本案已超过诉讼时效；2. 应适用《中华人民共和国合同法》；3. 购房协议有效或部分有效，且得到村委会批准；4. 若协议无效，方磊应承担全部责任，返还购房款并赔偿经济损失 1981052 元；5. 诉讼费用及鉴定费用由方磊承担。
方磊针对反诉辩称：不同意反诉请求，若协议无效，双方应返还财产，损失应按过错比例承担，且双方过错程度相同，应各自承担相应损失，孟伟的部分诉讼请求无事实及法律依据。
（三）查明事实
方磊为四号房屋所在村村民，孟伟非该村村民，且购房时为非农业户口。
《购房协议书》签订后，孟伟支付了 12000 元购房款，方磊交付了房屋，孟伟居住使用至今，并对房屋进行了翻建和装修。
经孟伟申请，法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对四号房屋及装修附属物价值、宅基地区位补偿价值进行司法评估，评估总价为 1685132 元，其中宅基地区位补偿价 1271845 元，房屋重置及装修附属物价值 413287 元。孟伟支付评估鉴定费 16851 元。
双方均认可买卖时房屋有正房三间（四破五）、东边厢房一间，现房屋情况以评估报告为准。
（四）争议焦点
双方签订的《购房协议书》是否有效？
本案是否超过诉讼时效？
合同无效后的责任如何承担，房屋是否应返还，损失如何赔偿？
二、案件分析
（一）《购房协议书》的效力认定
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。孟伟非四号房屋所在村村民，双方签订的《购房协议书》涉及宅基地使用权的转让，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，该《购房协议书》依法应认定为无效。
（二）诉讼时效问题
方磊主张确认合同无效并非债权请求权，而是基于合同无效的确认之诉。确认合同无效的请求不受诉讼时效的限制，即使双方签订协议已逾二十年，方磊主张合同无效的请求仍应得到审理。故对孟伟主张本案超过诉讼时效的观点，不予采纳。
（三）合同无效后的责任承担
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房屋返还：基于无效的买卖协议，方磊要求孟伟返还四号房屋，于法有据，应予支持。
过错认定：方磊作为出卖人，在出卖时明知房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，多年后又主张合同无效，违反诚实信用原则，应承担主要责任；孟伟作为非本村村民，对签订农村房屋买卖合同未尽审慎义务，负有次要责任。
损失赔偿：参考评估报告，结合房屋及土地市场价格、拆迁政策、双方过错程度等因素，对孟伟的经济损失进行认定。房屋重置成新价及装修附属物价值 409207 元合理，予以支持；宅基地区位补偿价酌情支持 890000 元；因已支持房屋重置成新价，故对返还购房款的请求不予支持；信赖利益损失 300000 元因无证据证明，不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
方磊与孟伟于 2004 年 2 月 24 日签订的《购房协议书》无效；
孟伟于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区某村的房屋（四号房屋）腾退并返还方磊；
方磊于本判决生效之日起十日内赔偿孟伟经济损失（包括区位补偿价 890000 元、房屋重置成新价及装修附属物重置成新价 409207 元），共计 1299207 元；
驳回孟伟的其他反诉请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖需警惕法律风险
农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，而宅基地使用权与农村集体经济组织成员身份紧密相关，非本集体经济组织成员购买农村房屋的协议通常会被认定为无效。购房者在购买农村房屋时，应充分了解相关法律规定，警惕法律风险，避免因协议无效导致不必要的损失。
（二）诚实信用是民事活动的基本原则
在民事活动中，当事人应遵循诚实信用原则。原房主在出售房屋多年后，因房屋价值上涨等原因主张合同无效，违背了诚实信用原则，需承担主要责任。这提醒我们，在进行民事交易时，应秉持诚信，遵守约定，避免因投机心理而违背诚信，否则将承担相应的法律后果。
（三）合同无效后损失赔偿的认定依据
合同无效后，损失赔偿的认定需综合考虑评估报告、市场价格、双方过错程度等因素。对于购房者而言，在购买房屋后对房屋进行修缮、翻建的，应保留相关证据，以便在合同无效时主张合理的损失赔偿；对于出卖方而言，也应认识到自身过错可能导致的赔偿责任。
（四）诉讼时效的适用范围需明确
确认合同无效的请求不受诉讼时效限制，这意味着即使合同签订多年，当事人仍可主张合同无效。但这并不意味着当事人可以滥用权利，随意主张合同无效，法院在审理时会综合考虑各方利益及诚实信用原则，作出公正判决。
本案的判决再次明确了农村房屋买卖的法律界限，强调了诚实信用原则在民事活动中的重要性。对于农村房屋买卖双方而言，应充分了解法律规定，谨慎进行交易，避免因法律风险而遭受损失。同时，在发生纠纷时，应通过合法途径解决，维护自身的合法权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
