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在商品房买卖中，购房者支付房款并入住多年，却因开发商原因迟迟无法办理过户手续的情况偶有发生。当开发商以购房者未支付房款为由主张解除合同，而购房者反诉要求办理过户时，法院会如何裁判？北京一起跨越 20 余年的外销商品房买卖纠纷案例，给出了明确答案。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：戊公司
被告（反诉原告）：林薇
（二）事件经过
1998 年 6 月 12 日，戊公司与林薇签订《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，约定林薇购买戊公司开发的位于北京市朝阳区朝阳公园西路的房屋（以下简称七号房屋），房价款为 214071 美元（按 1998 年汇率计算，约合人民币 177.23 万元）。
合同附件二约定了付款方式：1998 年 5 月 15 日支付临时定金 4288 美元；签署契约时支付房价款的 38%（计 81340 美元）；余下 60% 房价款于签署契约之日起三年内分六次付清，每半年支付一次，每次支付 10% 房价款及相应利息。同时约定，戊公司应于 1998 年 6 月 20 日前交付房屋，交付后 30 日内共同办理房屋买卖过户审批手续。
1998 年 6 月 26 日，林薇办理七号房屋入住手续，并使用该房屋至今。2024 年，戊公司以林薇长达 20 年未支付购房款为由，向法院提起诉讼，请求：1. 判令解除双方于 1998 年 6 月 12 日签订的《北京市外销商品房预售契约》；2. 判令林薇返还七号房屋。
林薇辩称：不同意戊公司的诉讼请求，合同签订于 1998 年，不应适用《民法典》；戊公司的请求已超过法定除斥期间，不享有解除权；其不存在违约行为，即使未按时支付房款也是行使同时履行抗辩权。林薇称已按约定支付部分房款，而戊公司未按约定办理过户手续，且因戊公司作为被执行人导致七号房屋被查封。
同时，林薇提出反诉，请求判令戊公司协助办理七号房屋的产权过户手续，将房屋过户至其名下。
戊公司针对反诉辩称：不同意反诉请求，林薇未按约定支付购房款，存在违约行为；房屋处于被法院查封状态，无法办理转移登记手续；房屋被查封前的 8 年间，因林薇未付清房款导致未办理过户，过错在林薇。
（三）查明事实
七号房屋于 1997 年 12 月 8 日办理产权初始登记手续。
1998 年 6 月 17 日，北京公证处对《北京市外销商品房预售契约》及补充协议进行公证，确认双方签约行为及契约内容符合法律规定。
林薇提交三张购房发票，金额分别为人民币 59370.29 元、708978.93 元、59378.15 元，另在另案中提交 1998 年 6 月 23 日至 2022 年 12 月 30 日的水、电、暖气、物业等费用收据及发票，证明其支付部分房款及占有使用房屋的情况。
2023 年 4 月，因七号房屋被北京市第二中级人民法院查封，林薇提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉。2023 年，北京市第二中级人民法院判决停止对七号房屋的执行。戊公司上诉后，北京市高级人民法院于 2024 年 5 月 25 日作出终审判决，维持一审判决，认定：七号房屋被查封前林薇已合法占有；林薇已将 65 万元购房款交付至一审法院，属于 “已支付部分价款且将剩余价款按要求交付执行” 的情形；且非因林薇自身原因未办理过户登记。
在执行异议之诉一审期间，林薇于 2024 年 4 月 30 日向该院缴纳了购房款 65 万元。
（四）争议焦点
双方签订的《北京市外销商品房预售契约》是否应当解除？
林薇是否应当返还七号房屋？
戊公司是否应当协助林薇办理七号房屋的产权过户手续？
二、案件分析
（一）合同是否应当解除
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案所涉《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应善意履行。
戊公司主张林薇未支付购房款，依据合同约定请求解除合同。但林薇提交的购房发票足以证明其支付了部分房款，结合戊公司交付房屋的事实，可认定林薇支付了大部分购房款。且北京市高级人民法院的终审判决已认定林薇在法院查封前已合法占有房屋，已支付部分价款并将剩余价款按要求交付执行，七号房屋未能过户并非林薇原因造成，林薇无违约故意。
此外，戊公司的解除请求已超过合理期限，不符合解除合同的法定条件。因此，戊公司要求解除合同的诉求缺乏事实和法律依据，不应支持。
（二）房屋是否应当返还
林薇已实际占有使用七号房屋多年，支付了大部分购房款，并按法院要求缴纳了剩余部分房款，且生效判决已停止对该房屋的执行，林薇对房屋的占有使用具有合法性。在合同不应解除的情况下，戊公司要求林薇返还房屋的诉求亦不成立。
（三）过户手续是否应当办理
林薇已履行了主要付款义务，且生效的执行异议之诉判决已消除了七号房屋产权过户的法律障碍。根据合同约定，戊公司负有协助办理过户手续的义务。因此，林薇要求戊公司协助办理过户手续的反诉请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。
关于剩余未支付房款数额，因双方存在争议，可在过户后另行解决。
三、裁判结果
法院判决：
戊公司于本判决生效后七日内协助林薇办理位于北京市朝阳区（七号房屋）的产权过户手续；
驳回戊公司的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）合同履行应遵循诚实信用原则
商品房买卖合同签订后，双方应秉持诚实信用原则，全面履行各自义务。开发商应按约定交付房屋并协助办理过户手续，购房者应按约定支付购房款。任何一方以不正当理由拒绝履行义务，都将承担相应的法律后果。
（二）购房者应留存付款及占有证据
在购房过程中，购房者应妥善留存购房款支付凭证（如发票、转账记录等）、入住手续、水电费及物业费缴纳凭证等，这些证据是证明其履行付款义务和合法占有房屋的重要依据，在发生纠纷时能有效维护自身权益。
（三）开发商不得以不正当理由拖延过户
开发商应按合同约定及时协助购房者办理房屋过户手续，不得以购房者未付清房款等为由恶意拖延，尤其是在购房者已履行主要付款义务的情况下。如因开发商原因导致房屋被查封等无法过户的情形，开发商应承担相应责任。
（四）时效与除斥期间的重要性
当事人主张解除合同等权利时，应在法律规定的时效或除斥期间内行使，超过合理期限的，可能丧失相应权利。本案中，戊公司在合同签订 20 余年后才主张解除合同，已超过合理期限，其诉求未得到支持。
（五）执行异议之诉对过户的影响
当房屋因开发商原因被查封时，购房者可通过执行异议之诉维护自身权益。如法院认定购房者符合合法占有、已支付价款且非因自身原因未过户等条件，可判决停止对房屋的执行，为后续办理过户扫清障碍。
本案的判决再次强调了诚实信用原则在合同履行中的重要性，明确了商品房买卖中双方的权利义务，为类似纠纷的处理提供了参考。购房者和开发商在交易过程中，都应严格遵守合同约定，依法维护自身权益，避免不必要的纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
