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房子过户 13 年，卖家突然以 “未收到房款” 为由要求解除合同、返还房屋，能得到法律支持吗？北京一起案例给出了答案：不能。法院最终驳回了卖家的全部诉讼请求，为亲属间房屋买卖的履约认定提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（卖方）：周健
被告：
吴兰（买方配偶）
孙婷（吴兰之女）
陈峰（买方与前妻之子）
刘英（买方母亲）
关联人物：
陈刚（买方，吴兰丈夫，已去世）
陈军（陈刚父亲，已去世）
（二）事件经过
周健与陈刚系亲属关系（陈刚是周健妻子的哥哥）。位于北京市的六号房屋原系周健单位分配住房，后周健买断并取得产权，曾借给陈刚、吴兰夫妇居住。
2010 年 11 月 25 日，周健与陈刚签订《存量房屋买卖合同》，约定陈刚以 20 万元价格购买六号房屋。当日，双方办理了房屋过户手续，六号房屋登记至陈刚名下。2011 年 1 月 27 日，该房屋变更登记为陈刚与吴兰共同共有，此后一直由二人居住使用。
2022 年 9 月，陈刚去世。2023 年，周健诉至法院，主张陈刚、吴兰从未支付 20 万元房款，多次催促仍未履行，故请求：1. 解除与陈刚签订的《存量房屋买卖合同》；2. 判令吴兰、孙婷、陈峰、刘英配合将六号房屋过户回自己名下；3. 判令吴兰腾退六号房屋；4. 诉讼费由四被告承担。
吴兰、孙婷共同辩称：不同意全部诉讼请求。理由如下：
2010 年 11 月 25 日签订合同当天，陈刚就以现金方式支付了 20 万元房款，因是亲属关系未打收条，当日房屋已过户，合同已履行完毕；
13 年间周健从未提及未收到房款，现主张解除合同已超过法定除斥期间；
陈峰、刘英对房屋买卖情况不了解，且陈峰与吴兰存在利益冲突，可能与周健串通；
陈刚的法定继承人包括孙婷，周健起诉时遗漏当事人，应中止审理等待继承纠纷结果。
陈峰书面辩称：认为六号房屋是周健赠给父亲陈刚，后又于 2013 年赠给自己，尊重法院判决。
刘英书面辩称：知晓房屋过户一事，但具体情况不清楚，服从法院判决。
（三）争议焦点
陈刚是否已支付 20 万元购房款？
周健能否以未收到房款为由解除《存量房屋买卖合同》？
周健的主张是否超过法定时效？
二、案件分析
（一）合同效力与履行情况
周健与陈刚签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
合同签订后，周健已按约将六号房屋过户至陈刚名下，后又变更为陈刚与吴兰共同共有，完成了卖方的主要义务。
吴兰主张陈刚已于签约当日以现金支付房款，虽无收条，但结合亲属关系、房屋已过户且 13 年间周健未提出异议等事实，其主张具有合理性。
（二）解除合同的条件是否成立
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周健以未收到房款为由主张解除合同，需证明陈刚未履行付款义务。
周健未能提供证据证明其在 13 年间向陈刚、吴兰主张过房款，与常理不符。而吴兰提交的证据显示陈刚 2006 年至 2019 年期间月工资 12000 元，具备支付 20 万元房款的经济能力。
房屋过户是房屋买卖的核心环节，周健在未收到房款的情况下自愿办理过户，且长期未提出异议，不符合一般交易逻辑，故法院采信吴兰关于已支付房款的主张。
（三）时效与除斥期间的认定
涉案合同签订于 2010 年，房屋过户已 13 年，周健从未就房款问题提出异议，现主张解除合同，已超过法定除斥期间。
合同解除权属于形成权，应在合理期限内行使，超过期限则解除权消灭。周健的主张已超过合理期限，不应得到支持。
三、裁判结果
法院判决：
驳回周健的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）亲属间交易也应保留书面凭证
本案争议的核心是 “是否支付房款”，因亲属关系未打收条导致举证困难。即使是亲属间的房屋买卖，也应保留付款凭证（如银行转账记录、收条等），明确款项支付情况，避免日后纠纷。
（二）合同履行完毕后不得随意反悔
六号房屋已过户 13 年，合同主要义务早已履行，周健以 “未收到房款” 为由要求解除合同，违背了诚实信用原则。法院明确，合同履行完毕后，当事人不得随意反悔，维护了交易的稳定性。
（三）解除权需在法定期限内行使
合同解除权有法定除斥期间，超过期限则权利消灭。当事人发现对方违约后，应及时主张权利，避免因拖延导致丧失胜诉权。
（四）继承纠纷不影响合同效力认定
吴兰主张应等待继承纠纷结果再审理本案，但法院认为，房屋买卖合同的效力与履行情况独立于继承关系，继承纠纷不影响本案的审理，避免了程序拖延。
（五）重视房屋过户的法律意义
房屋过户是物权变动的法定公示方式，具有对抗第三人的效力。周健在未收到房款的情况下办理过户，应承担相应的法律后果，这也提醒当事人，过户前需确保对方履行主要合同义务。
本案的判决充分体现了对交易稳定性和诚实信用原则的维护，强调了证据在亲属间交易中的重要性。无论是亲属还是非亲属之间的房屋买卖，都应规范交易流程，留存书面证据，避免因 “人情” 忽视法律风险，确保交易安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
