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买房交了全款，住了 11 年，卖家却以 “买家当年没购房资格” 为由要求解除合同并索要占有费，能得到支持吗？北京大兴区一起案例给出了答案：不能。法院最终驳回了卖家的全部诉讼请求，明确合同应继续履行，为类似长期履行的房屋买卖合同纠纷提供了裁判思路。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（卖方）：
刘军
张敏（二人系夫妻关系）
被告（买方）：郑浩
关联人物：
李华（房屋买卖见证人）
王磊（案外人，用于证明同类房屋交易情况）
（二）事件经过
2010 年 7 月 22 日，刘军、张敏与郑浩签订《房屋买卖合同》，约定郑浩以 357686 元购买刘军、张敏位于北京市大兴区的五号房屋（建筑面积 61.67 平方米，为期房，约定 2012 年 10 月交房）。合同明确：
郑浩已于 7 月 16 日支付定金 5 万元，7 月 22 日交清余款 307686 元，全款已付清；
房屋为大产权商品房，产权证下来后刘军、张敏须配合立即过户，不得拖延；
任何一方不得撕毁合同，若卖方违约，需按届时房价赔偿买方并承担精神损失费。
2012 年 10 月，五号房屋交付，刘军、张敏收房后即交给郑浩，郑浩于当年 11 月开始装修并居住至今。
2023 年，刘军、张敏以 “郑浩购房时不具备北京购房资格，导致合同目的无法实现” 为由诉至法院，请求：1. 解除《房屋买卖合同》；2. 判令郑浩支付自 2010 年 7 月 22 日至 2023 年 10 月 21 日的房屋占有使用费 32 万元（按每月 2000 元计算）；3. 诉讼费由郑浩承担。
郑浩辩称：不同意全部诉讼请求。理由如下：
已支付全部房款，刘军、张敏的合同目的（获得房款）已实现；
案涉房屋现已具备办证条件，但刘军、张敏以加钱为由拒绝配合过户；
自己目前已具备购房资格，合同可继续履行；
房屋交付时间为 2012 年 10 月，刘军、张敏主张占有费的起算时间错误，且自己合法占有房屋，无需支付费用；
（三）争议焦点
刘军、张敏能否以郑浩当年无购房资格为由解除合同？
郑浩是否需要支付房屋占有使用费？
案涉合同是否具备继续履行的条件？
二、案件分析
（一）合同效力与解除条件
刘军、张敏与郑浩签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法定无效情形，应属有效，双方均应恪守履行。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郑浩已按约支付全部房款，刘军、张敏也已交付房屋，合同主要义务已履行。
刘军、张敏主张解除合同的理由是 “郑浩当年无购房资格，合同目的无法实现”，但郑浩现已取得购房资格核验证明（显示核验通过），且五号房屋已具备办理产权证及过户的条件，合同不存在无法履行的障碍，不符合法定解除条件。
（二）房屋占有使用费的合理性
郑浩占有使用五号房屋是基于双方签订的《房屋买卖合同》，属于合法占有，并非无权占有。
刘军、张敏主张占有费自 2010 年 7 月 22 日起算，但房屋实际交付时间为 2012 年 10 月，起算时间与事实不符。且郑浩已支付全部房款，合法取得房屋使用权，无需支付占有费。
（三）履约障碍的责任归属
证人李华（合同见证人）出庭作证称：2023 年 10 月，郑浩要求办理过户时，刘军、张敏提出需额外支付 20 万元才配合，否则拒绝过户。
微信聊天记录显示，刘军曾明确表示 “你给补点钱，回头我跟你把那户过了”，郑浩则要求按合同履行，刘军未予配合。
上述证据表明，未能及时过户的原因在于刘军、张敏以加钱为由拖延，而非郑浩无购房资格，刘军、张敏构成违约。
三、裁判结果
法院判决：
驳回刘军、张敏的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房资格不影响合同效力，事后具备资格可继续履行
本案中，即使郑浩签订合同时不具备购房资格，合同依然有效。根据相关规定，购房资格属于管理性规定，不影响合同效力。只要买方在诉讼时已具备资格，合同即可继续履行，卖方不得以 “当年无资格” 为由解除合同。
（二）卖方不得以房价上涨为由拒绝过户
刘军、张敏因房价上涨试图通过解除合同获利，违背了诚实信用原则。法院明确，合同签订后，双方应遵守约定，卖方不得以任何理由拖延或拒绝过户，否则构成违约，需承担赔偿责任。
（三）长期占有使用房屋且已付款，卖方无权主张占有费
郑浩已支付全部房款并合法占有使用五号房屋11 年，属于有权占有，卖方无权要求支付占有费。买方在类似交易中，应保留付款凭证、交房证明等，证明自己的合法占有权。
（四）合同履行过程中应留存沟通证据
郑浩提交的微信聊天记录和证人证言，成为证明刘军、张敏违约的关键证据。当事人在合同履行过程中，应注意留存书面、电子沟通记录，以便在纠纷中维护自身权益。
（五）期房交易需明确交房及过户时间
本案为房交易，合同中明确约定了交房时间和过户条件，为后续履行提供了依据。购买期房时，买方应在合同中详细约定交房时间、产权证办理及过户的期限和责任，避免因约定不清引发纠纷。
本案的判决充分体现了对合同稳定性和诚实信用原则的维护，明确了房屋买卖中双方的权利义务。无论是买方还是卖方，都应遵守合同约定，秉持诚信原则履行义务，避免因短期利益违背契约精神，否则将承担不利的法律后果。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
