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在房屋交易中，为子女入学而签订虚假买卖合同过户房屋，该合同是否有效？北京一起案例给出明确答案：以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周玲（房屋继承人之一）
被告：王浩（周玲之子）
第三人：周强（周玲之弟）、周鹏（周玲之侄，周玲另一兄弟之子）
涉案已故人员：周建国（周玲、周强之父）、张桂（周玲、周强之母）、周军（周玲之弟，周鹏之父）
（二）事件经过
周建国与张桂系夫妻关系，育有周玲、周强、周军三子女。周建国于 1985 年去世，张桂于 2021 年 12 月 24 日去世，周军于 2022 年 5 月 11 日去世，周鹏为周军之子。王浩是周玲的儿子。
位于北京市的五号房屋原为周建国单位分配的福利公房，后张桂依据房改政策，使用周建国的工龄折抵部分房款购买，产权登记在张桂名下，各方均认可该房屋为周建国与张桂的夫妻共同财产。
2021 年 9 月 6 日，张桂与王浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张桂将五号房屋以 170 万元价格出售给王浩，王浩应于 2021 年 9 月 6 日前支付购房款。实际上，双方签订合同是为了让王浩的孩子能在五号房屋所在片区的小学入学（房屋所有权人子女入学序位更靠前），王浩并未支付购房款，双方无真实房屋买卖合意。
周强当时在服刑，对房屋过户一事不知情，其户籍一直在五号房屋且长期在此居住。周玲认为，五号房屋是父母遗产，张桂与王浩恶意串通签订买卖合同，损害了其及其他继承人的权益，故起诉请求确认该合同无效。
王浩辩称，不同意周玲的诉讼请求。签订合同虽有方便孩子入学的考虑，但也是张桂真实的赠与意思表示，是对其多年照顾张桂的补偿，不能仅因未支付购房款就认定合同虚假，且房屋已过户，应认定合同有效。周强述称，其出狱后才知晓房屋过户事宜，五号房屋是父母唯一遗产，其应有份额，后与周玲协商同意房屋出售后由兄弟姐妹三家平分。周鹏认可周玲的意见。
（三）争议焦点
张桂与王浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否为虚假意思表示？
该合同是否因虚假意思表示而无效？
未征得其他继承人同意是否影响合同效力？
二、案件分析
（一）虚假意思表示的认定
根据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中：
虽王浩主张合同是张桂的赠与意思表示，但未能提供证据证明张桂有赠与的明确意思表示，且合同明确约定了购房款及支付时间，与赠与的法律特征不符；
王浩未支付购房款是客观事实，合同签订后王浩的孩子顺利进入五号房屋所在片区小学，更能印证签订合同的真实目的是为了入学便利，而非房屋交易或赠与；
周强作为继承人之一，在服刑期间对房屋过户不知情，其户籍和居住情况表明五号房屋的实际使用状态未因合同签订而改变。
综上，张桂与王浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方以虚假意思表示实施的民事法律行为。
（二）合同无效的法律依据
双方签订合同的真实目的是规避入学政策，并非建立房屋买卖关系或赠与关系，属于典型的 “通谋虚伪表示”；
该行为不符合《民法典》中关于民事法律行为有效的 “意思表示真实” 要件，应认定为无效；
即使不考虑意思表示是否真实，五号房屋作为周建国与张桂的夫妻共同财产，在周建国去世后，其份额已成为遗产，张桂未经其他继承人同意擅自处分，亦侵害了继承人的合法权益，但本案中合同因虚假意思表示而无效是更直接的原因。
（三）继承人权益的保护
周玲作为第一顺位继承人，有权就侵害其继承权的行为提起诉讼；
周强在服刑期间对房屋过户不知情，其继承权未得到充分保障，合同无效有助于恢复房屋的权利状态，为遗产分割奠定基础；
周鹏作为周军的继承人，同样享有对五号房屋的继承权，合同无效也保护了其合法权益。
三、裁判结果
法院判决：
确认张桂、王浩就坐落于北京市五号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）民事法律行为需意思表示真实
签订合同等民事法律行为时，当事人的意思表示必须真实，以虚假目的签订的合同不受法律保护；
规避政策（如入学、限购等）而签订的虚假合同，因缺乏真实意思表示，可能被认定为无效。
（二）遗产处分应尊重全体继承人权益
涉及遗产的房屋处分，继承人应协商一致，部分继承人不得擅自处分；
继承人在自身权益受到侵害时，可通过诉讼主张权利，维护自己的继承份额。
（三）房屋交易需谨慎对待
购房者在签订房屋买卖合同时，应核实卖方是否对房屋享有完整处分权，是否存在其他共有人或继承人；
切勿为规避政策而签订虚假合同，否则可能面临合同无效、房屋权属无法保障等风险。
（四）特殊情况下的权利主张
继承人因服刑等原因无法知晓遗产处分情况的，在知情后可及时主张权利，法律保护其合法的继承权益；
亲属之间涉及房屋过户等重大财产处分时，应充分沟通，避免因信息不对称引发纠纷。
本案明确了 “以虚假意思表示实施的房屋买卖合同无效” 的裁判规则，强调了民事法律行为中意思表示真实的重要性，同时也提醒人们在处理遗产和房屋交易时应遵守法律规定，尊重各方权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
