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在农村房屋交易中，非本村集体经济组织成员购买房屋，多年后因拆迁利益引发合同效力争议，该合同是否有效？北京一起案例给出明确答案：非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同因违反法律强制性规定而无效，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵刚、钱红（夫妻关系，房屋出卖人）
被告：孙丽、孙梅（姐妹关系，孙丽为合同名义买受人，孙梅为实际买受人）
（二）事件经过
2007 年 11 月 28 日，赵刚、钱红与孙丽签订《房屋买卖合同》，约定赵刚、钱红将位于北京市大兴区某宅基地上的六号房屋出售给孙丽，合同载明总价款 48 万元，“乙方全款已付清甲方”。
合同签订后，六号房屋交付给孙梅（孙丽之妹），孙梅于 2010 年对房屋进行翻建，并以孙丽名义向A村民委员会交纳 3 万元宅基地使用费，办理了宅基地使用合同书，孙梅实际居住使用该房屋至拆迁。
赵刚、钱红主张：2007 年赵刚因病急需用钱出售房屋，孙丽仅支付 24 万元（半数价款），合同存在乘人之危、显失公平情形；孙丽、孙梅不具备本村宅基地购买资格，故起诉请求确认合同无效。
孙丽辩称：合同是双方真实意思表示，实际成交价款为 23.8 万元且已付清，合同约定 48 万元是为防止赵刚反悔；孙梅通过村委会批准获得宅基地使用权，合同有效；实际购买人是孙梅，原告起诉主体错误；原告因房屋拆迁利益巨大才起诉，违背诚信原则。
孙梅辩称：签订合同是双方真实意思，2008 年申请翻建房屋时赵刚、钱红积极配合办理手续，若房款未付清，原告不可能配合；因个人原因借用孙丽名义签订合同，实际使用和拆迁受益人均为自己，合同有效。
经查，孙丽户籍地为河北省霸州市，孙梅户籍地为北京市海淀区，二人均非A村集体经济组织成员。双方均同意若合同无效，无效的法律后果另行处理。
（三）争议焦点
孙丽、孙梅是否为本案适格被告？
涉案《房屋买卖合同》是否因买受人不具备本村集体经济组织成员资格而无效？
房款支付情况、村委会批准能否影响合同效力？
二、案件分析
（一）被告主体资格的认定
孙丽虽主张合同上 “孙丽” 签名为孙梅代签，但认可孙梅代签并知情同意，故合同对孙丽具有约束力，孙丽是适格被告。
孙梅自认是实际购买人，赵刚、钱红主张其为共同被告，且孙梅实际履行合同并享受权利，故孙梅亦是适格被告。
（二）合同效力的核心判断
根据《土地管理法》第六十二条规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员专属权利，禁止向非本集体成员转让。本案中：
孙丽、孙梅均非A村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地及地上房屋的主体资格。
双方签订的《房屋买卖合同》涉及宅基地使用权转让，违反法律强制性规定，符合《合同法》第五十二条 “违反法律、行政法规的强制性规定” 的无效情形。
村委会收取宅基地使用费、签订宅基地使用合同书，不能改变孙丽、孙梅非本集体成员的身份，亦不能突破法律对宅基地转让的限制性规定，故不能以此认定合同有效。
（三）其他抗辩理由的审查
房款支付情况（全额或半数）、合同价款约定（48 万元或 23.8 万元）属于合同履行问题，不影响合同效力的认定。
赵刚、钱红主张 “乘人之危、显失公平”，但未提供充分证据证明，且合同已履行 17 年，该主张难以成立。
原告起诉动机（是否因拆迁利益）不影响对合同效力的法律评价，合同效力取决于是否符合法律规定。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告赵刚、钱红与被告孙丽、孙梅签订的《房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的主体资格是核心
农村房屋买卖的前提是买受人必须为房屋所在地集体经济组织成员，非本集体成员购买的，合同一律无效，不因履行时间长短、村委会是否同意而改变。
买受人在购买前务必核实自身是否具备本村成员资格，避免因主体不适格导致合同无效。
（二）合同履行不能弥补效力缺陷
即使房款已付清、房屋已交付使用甚至翻建、村委会出具相关手续，只要买受人非本集体成员，合同仍属无效。
出卖人也不应因房屋已出售多年或面临拆迁，就认为合同效力无争议，一旦涉诉，合同仍可能被认定无效。
（三）借名买房的风险
实际买受人借用他人名义签订合同，仍需审查名义买受人是否具备购房资格，否则合同仍会因主体问题无效。
借名买房易引发权属争议，实际买受人的权益难以得到充分保障，应尽量避免。
（四）拆迁利益引发的纠纷防范
农村房屋面临拆迁时，利益驱动易导致出卖人反悔主张合同无效，买受人应提前预判风险，在合同中明确相关责任。
无论买卖双方，都应遵守法律规定，不抱有侥幸心理，避免因合同无效造成不必要的损失。
本案明确了 “非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同无效” 的裁判规则，再次强调了农村宅基地的身份属性和法律对其转让的严格限制，为农村房屋交易双方提供了重要的风险警示。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
