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在农村房屋赠与纠纷中，赠与协议的效力及宅基地使用权的归属是核心问题。北京一起案件中，法院结合分家协议的效力、受赠人的集体经济组织成员身份等因素，确认了赠与协议有效及宅基地使用权的归属，为同类案件提供了裁判思路。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：孙颖（被赠与人，被告刘敏之女）
被告：刘敏（赠与人，孙颖之母）、孙强（孙颖叔叔）、孙莉（孙颖姑姑）
（二）事件经过
孙老汉（早年去世）与李老太（早年去世）育有一女孙娟、一子孙伟。孙伟与赵老太婚后育有二子一女，即长子孙杰（去世）、次子孙强、女儿孙莉。孙杰与刘敏系夫妻，育有一女孙颖，孙颖户籍为北京市通州区 XX 镇 XX 村农业户口。
2008 年，孙娟与孙伟签订《遗产放弃协议书》，孙娟放弃父母遗留房产的继承权，由孙伟继承。2013 年，孙伟、赵老太与刘敏、孙强、孙莉在村委会调解下签订《分家协议书》，约定位于北京市通州区 XX 镇 XX 村的一号院落（内有 4 间正房）归刘敏所有，二号院落归孙强所有，三号院落归孙莉所有。后孙伟起诉要求确认该分家协议无效，被法院驳回。
2015 年，孙伟、赵老太、孙强、孙莉又签订协议，约定刘敏仅分得一号院落4 间正房。2021 年，刘敏与孙颖签订《赠与协议》，将一号院落及房屋无偿赠与孙颖，孙颖实际居住使用。孙颖起诉请求确认《赠与协议》有效，并确认一号院落的宅基地使用权及房屋所有权归自己所有。
刘敏同意原告诉求，孙强辩称只认可 2015 年的分家协议，孙莉未答辩。
（三）争议焦点
刘敏与孙颖签订的《赠与协议》是否有效？
一号院落的房屋所有权及宅基地使用权是否归孙颖所有？
二、案件分析
（一）分家协议的效力认定
2013 年的《分家协议书》经村委会调解签订，各方签字确认，虽孙伟曾起诉主张无效，但法院生效判决已认定该协议有效。2015 年的协议未改变刘敏对一号院落4 间正房的所有权，孙强关于 “仅认可 2015 年协议” 的主张不影响刘敏对房屋的合法处分权。因此，刘敏通过有效分家协议取得一号院落房屋的所有权，有权对该财产进行赠与。
（二）赠与协议的效力判定
刘敏与孙颖签订的《赠与协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。孙颖为 XX 村集体经济组织成员，符合农村宅基地使用的主体资格。根据 “房地一体” 原则，农村房屋赠与必然涉及宅基地使用权的转移，受赠人具备本村户口是协议有效的重要前提，故该《赠与协议》合法有效。
（三）宅基地使用权的归属
农村宅基地使用权与房屋所有权不可分割，房屋所有权人依法享有宅基地使用权。刘敏通过分家协议取得一号院落房屋所有权后，将房屋赠与孙颖，孙颖取得房屋所有权的同时，自然享有该房屋占用范围内的宅基地使用权。法院据此支持孙颖关于确认宅基地使用权的请求。
三、裁判结果
法院判决：
孙颖与刘敏于 2021 年 7 月 28 日签订的《赠与协议》有效；
位于北京市通州区 XX 镇 XX 村一号院落内正房四间及该院落的宅基地使用权归孙颖所有。
四、案件启示
（一）农村房屋赠与的前提条件
赠与人必须对房屋享有合法所有权，可通过分家协议、继承等方式取得；
受赠人需为房屋所在地集体经济组织成员，否则可能因违反宅基地管理规定导致赠与无效。
（二）分家协议的重要性
分家协议是农村家庭分割财产的重要依据，经家庭成员协商一致并经村委会见证的协议，在无相反证据推翻的情况下通常被认定有效。当事人应重视分家协议的签订，明确财产归属，避免后续纠纷。
（三）“房地一体” 原则的适用
农村房屋与宅基地使用权不可分离，房屋所有权转移时，宅基地使用权一并转移，无需单独办理宅基地过户手续，但受赠人需符合宅基地使用条件。
本案体现了法律对农村房屋赠与及宅基地使用权的特殊规定，提醒当事人在处理农村房屋流转时，需确保协议内容合法、受赠人主体适格，必要时可借助村委会等基层组织的力量规范协议签订，以保障自身权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
