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在集体经营性建设用地房屋交易中，逾期办证违约金的调整、抵押对过户的影响常成为争议焦点。北京某区一起案件中，购房者支付 3000 万元全款购房后，因开发商未按约办理产权证诉至法院，主张调整过低的违约金。法院最终判决开发商支付 129.6 万元违约金。这起案件为集体土地房屋交易的逾期办证纠纷提供了重要司法参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：恒通公司（购房者）
被告：兴达公司（开发商）
涉案房屋：某区五号房屋（集体经营性建设用地办公用房）
关联方：顺达公司（抵押权人）
（二）争议焦点
兴达公司是否因逾期办证承担违约责任？
合同约定的 3000 元违约金是否过低可调整？
抵押权人不配合能否成为开发商免责理由？
（三）事件经过
2020 年 9 月 23 日，恒通公司与兴达公司签订《集体经营性建设用地上房屋现房买卖合同》，约定恒通公司以 3000 万元购买五号房屋，兴达公司应于房屋交付后 730 日内（即 2023 年 3 月 31 日前）办理产权转移登记。合同明确房屋已抵押给顺达公司，补充协议约定逾期办证违约金为已付房款的万分之一（即 3000 元）。
恒通公司依约于 2020 年 12 月 18 日前分五笔支付全款 3000 万元，兴达公司于 2021 年 3 月 31 日交付房屋。但截至起诉时，因顺达公司不配合解除抵押，房屋仍未办理过户登记。不动产登记信息显示，房屋存在多笔顺达公司的抵押登记，且均注明 “禁止或限制转让”。
恒通公司起诉主张：兴达公司逾期办证构成违约，合同约定的 3000 元违约金过低，应按 LPR3.65% 自 2023 年 4 月 1 日起计算违约金。兴达公司辩称：逾期系抵押权人不配合导致，属 “非甲方原因”，依约免责；违约金应按合同约定执行，恒通公司未举证实际损失。
二、案件分析
（一）违约责任的认定
法院认定兴达公司违约的核心依据：
合同义务的明确性：双方合同合法有效，兴达公司作为出卖人负有办理产权转移登记的主合同义务。补充协议虽约定 “非甲方原因迟延办证甲方免责”，但开发商对房屋抵押状态负有管理和涤除义务，抵押权人不配合不能成为开发商的免责事由，因其在签约时已明知抵押存在，应承担解决抵押障碍的责任。
逾期事实的客观性：房屋交付时间为 2021 年 3 月 31 日，依约应于 2023 年 3 月 31 日前办证，截至 2024 年 6 月判决时仍未完成，逾期事实清楚，兴达公司未举证证明已履行全部协助义务。
（二）违约金的调整依据
法院调整违约金的关键逻辑：
约定违约金的合理性审查：合同约定 3000 元违约金仅为房款的万分之一，与 3000 万元房款的资金占用损失差距显著，明显低于恒通公司的实际损失，符合《民法典》第 585 条 “约定违约金低于损失可增加” 的适用条件。
调整标准的酌定因素：法院考虑房屋总价、逾期时长（2023 年 4 月 1 日至 2024 年 6 月 5 日共计 432 天）、市场资金成本等因素，酌定违约金 129.6 万元（折合每日约 3000 元，年化利率约 3.7%），既弥补损失又未过分高于合理范围。
（三）抵押权的处理
法院对抵押问题的明确态度：恒通公司签约时明知房屋抵押，但开发商仍需承担涤除抵押的义务。抵押权人不配合不能免除开发商的办证责任，开发商应积极与抵押权人协商解除抵押，保障购房者权益。
三、裁判结果
法院判决：
兴达公司于判决生效后十日内向恒通公司支付 2023 年 4 月 1 日起至 2024 年 6 月 5 日止的逾期办证违约金 129.6 万元；
驳回恒通公司的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房者的风险防范要点
合同条款的审慎审查：签订合同时需明确办证期限、逾期责任，对 “万分之一房款” 等过低违约金条款应及时提出修改，约定按 LPR 或合理比例计算违约金，避免事后调整举证困难。本案恒通公司虽成功调整违约金，但仍需通过诉讼程序，增加维权成本。
抵押状态的风险评估：购买已抵押房屋时，应要求开发商在合同中明确抵押涤除期限及违约责任，约定 “若因抵押权人原因无法过户，开发商应在 30 日内自行清偿债务解除抵押”，并留存开发商关于抵押处理的书面承诺。
证据留存的必要性：妥善保管付款凭证、交房证明、催告办证的书面记录（如快递回执、邮件往来），证明已履行付款义务且积极主张权利，为违约金计算和损失举证提供依据。
（二）开发商的合规义务
抵押房屋的风险管控：出售抵押房屋前应与抵押权人协商过户条件，在合同中预留合理的抵押涤除时间，避免因抵押权人不配合导致逾期办证。本案兴达公司未妥善处理抵押问题，最终承担高额违约金。
违约金条款的合理性设置：约定违约金时应遵循公平原则，避免 “象征性违约金” 条款，否则可能面临法院调整。建议按房款每日万分之零点五至万分之一的标准约定，既符合行业惯例又不易被认定过低。
及时履行协助义务：房屋具备办证条件后，应主动通知购房者并提交登记材料，对无法办证的障碍（如抵押未解除）应及时告知并制定解决方案，避免损失扩大。
（三）集体经营性建设用地房屋交易的特殊性
土地性质的影响：集体经营性建设用地房屋过户需符合土地管理规定，购房者应提前核实开发商是否取得完整产权、土地用途是否符合规划，避免因土地问题导致无法办证。
政策衔接的关注：此类房屋交易政策仍在完善中，签约时可约定 “因政策调整导致办证延迟的，开发商应提供政府文件并协商延长办证期限，不视为违约”，平衡双方风险。
本案中，法院通过调整过低违约金充分保护了购房者的资金权益，同时明确开发商对抵押房屋的办证义务不可免责。购房者在集体土地房屋交易中应强化合同风险防控，开发商需诚信履行办证义务，共同维护交易安全。遇逾期办证时，购房者可依据合同和法律主张合理赔偿，必要时通过诉讼调整不合理的违约金条款。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
