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在涉及无民事行为能力人财产处分的纠纷中，监护人是否依法履行职责直接影响交易行为的效力。北京海淀一起案件中，儿子作为母亲的监护人，将母亲名下房产通过自签合同形式过户到自己名下，其他继承人起诉主张合同无效。法院最终判决该房屋买卖合同无效。这起案件为监护人履职边界及无民事行为能力人财产保护提供了重要司法参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：刘芳（三女）、朱丽（孙女，代位继承人）、刘强（孙子，转继承人）、刘英（次女）
被告：刘军（次子）
涉案房屋：一号房屋（北京市海淀区某路某号院房屋）
被监护人：赵桂兰（母亲，已故）
（二）争议焦点
刘军作为监护人，与自己签订的房屋买卖合同是否有效？
以明显低价自卖自买的行为是否损害被监护人权益？
（三）事件经过
赵桂兰与丈夫育有五子女，长女早逝（朱丽为其独女），长子已故（刘强为其儿子），在世子女为刘英、刘军、刘芳。2021 年，赵桂兰通过房改购房取得一号房屋产权，该房屋长期由赵桂兰与刘芳共同居住。
2022 年 8 月，法院经鉴定宣告赵桂兰为无民事行为能力人，指定刘军为其监护人。2022 年 12 月 21 日，刘军以监护人身份代赵桂兰与自己签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋以 10 万元价格 “出售” 给自己，合同中赵桂兰的签名由刘军代签，未实际支付购房款。同日，房屋过户至刘军名下，当月月底赵桂兰去世。
刘芳等人在继承诉讼中发现房屋产权已变更，遂撤诉后另行起诉，主张合同系刘军伪造签名，且作为监护人自卖自买损害被监护人利益，请求确认合同无效。刘军辩称父母生前同意由其购房，自己尽了主要赡养义务，过户时其他姐妹知情且房屋实际由其出资购买，但未提供充分证据。
二、案件分析
（一）监护人职责的违法性
法院认定合同无效的核心依据：
禁止自我交易的原则：根据《民法典》第 35 条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。刘军作为监护人，与自己签订房屋买卖合同属于典型的自我交易，明显违背监护职责的基本要求。
意思表示的虚假性：合同签订时赵桂兰已被宣告为无民事行为能力人，无法作出真实的房屋买卖意思表示，合同中 “赵桂兰” 的签名由刘军代签，缺乏真实合意基础，不符合合同成立的法定要件。
（二）交易行为的利益损害性
法院否定交易效力的关键逻辑：
价格明显不合理：一号房屋面积 65.2 平方米，交易价格仅 10 万元，远低于市场合理价值，且刘军未实际支付房款，属于以合法形式掩盖非法转移财产的目的，严重损害了赵桂兰的财产权益。
遗产权益的侵害：该房屋作为赵桂兰的遗产，本应由各继承人依法继承。刘军通过自我交易将房屋过户至自己名下，实质上剥夺了其他继承人的继承权利，违反公平原则和公序良俗。
（三）抗辩理由的不成立性
法院对被告抗辩的否定：
出资主张证据不足：刘军虽提供银行流水主张房改时出资，但刘芳等人抗辩称已向其支付对应款项，刘军未能证明出资的独立性，且房改购房登记在赵桂兰名下，应认定为赵桂兰的个人财产。
知情不等于同意：刘军主张其他姐妹知情过户事宜，但未能证明她们同意以 10 万元低价转让给刘军，且刘芳等人对最终过户行为明确否认，不能构成对交易的追认。
三、裁判结果
法院判决：
确认赵桂兰与刘军于 2022 年 12 月 21 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
四、案件启示
（一）监护人履职的边界
禁止自我交易：监护人不得利用职务便利与被监护人进行交易，尤其是房屋等重大财产的处分，即使存在所谓 “生前意愿”，也需通过遗嘱等合法形式固定，而非自行签订合同转移财产。
利益最大化原则：处分被监护人财产必须基于维护其利益的目的，如支付医疗费用等，单纯为自身利益的交易行为必然被认定为无效。
（二）遗产保护的注意事项
及时关注产权变动：继承人应关注被继承人财产状况，尤其是在亲属被认定为无民事行为能力后，需监督监护人的履职行为，发现异常产权变动及时维权。
留存居住使用证据：对长期共同居住的房屋，应留存租赁合同、缴费凭证等，证明对房屋的实际贡献，为主张权益提供参考。
（三）交易风险的防范
登记机关的审慎审查：不动产登记部门对监护人代签的交易应加强审查，核实交易价格的合理性及是否存在自我交易情况，必要时要求提供其他亲属的书面意见。
证据意识的强化：涉及老年人财产处分时，建议通过公证等方式固定意思表示，避免日后因 “签名真实性”“意思表示是否真实” 等问题引发纠纷。
本案中，法院严格适用监护制度的禁止性规定，否定了监护人自卖自买的效力，有力保护了无民事行为能力人的财产权益和继承人的合法权利。这一判决警示监护人必须依法履行职责，不得滥用监护权损害被监护人利益，否则交易行为将面临无效的法律后果。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
