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农村宅基地及地上房屋的交易受法律严格限制，非集体经济组织成员购买农村房屋的合同常因主体不适格被认定无效。近日，北京市大兴区人民法院审理一起此类案件，依法判决买受人返还房屋，明确了无效合同的处理规则。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告王建军向法院提出诉讼请求：
判令陈海涛立即将位于北京市大兴区采育镇院落（下称五号院落）返还给原告；
本案诉讼费用由陈海涛承担。
王建军诉称，其系采育镇A村村民，在该村拥有正房五间、东厢房三间（五号院落）。2001 年 7 月 10 日，其与陈海涛签订房屋买卖协议，将五号院落出售给陈海涛。2010 年 12 月 7 日，该协议经法院判决确认无效，但因陈海涛拒不露面、恶意缺席诉讼，导致房屋始终无法收回。经多次联系无果，故诉至法院要求返还房屋。
（二）被告抗辩情况
陈海涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
（三）法院查明事实
王建军原为A村村民，在该村享有宅基地使用权，地上有正房五间、东厢房三间（五号院落）。
2001 年 7 月 10 日，王建军与陈海涛签订《房屋买卖合同》，约定以 8000 元价格出售五号院落。当日陈海涛支付全款，王建军交付房屋。
2010 年，王建军起诉请求确认合同无效并返还房屋，因陈海涛未到庭，王建军撤回返还请求。法院作出判决，以陈海涛系北京市朝阳区居民（非A村集体经济组织成员）为由，确认合同无效，该判决已生效。
2011 年，王建军再次起诉返还房屋，法院以陈海涛未到庭致事实无法查清、房屋不具备腾退条件为由，作出判决驳回请求，该判决已生效。
本次诉讼中，王建军主张出现新事实：五号院落已成危房濒临倒塌；2024 年采育镇土地确权时房屋已登记至其名下；2025 年中央一号文件明确农村房屋不得向城市居民出售。
二、案件分析
（一）争议焦点
房屋买卖合同被确认无效后，买受人是否负有返还房屋的义务；
本案是否已具备房屋返还的法定条件。
（二）法律分析
合同无效的法律后果：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当返还。本案中，房屋买卖合同已被生效判决确认无效，陈海涛基于该合同取得的房屋失去合法占有依据，依法负有返还义务。
宅基地使用权的身份限制：农村宅基地属于农民集体所有，仅限本集体经济组织成员享有使用权。陈海涛作为城市居民，不具备取得案涉宅基地使用权的主体资格，其与王建军的房屋买卖行为因违反法律强制性规定无效，无权继续占有使用案涉院落。
返还条件的成就：2011 年判决因 “事实不清、不具备腾退条件” 驳回请求，现王建军已举证证明房屋已确权至其名下、房屋已成危房需紧急处置，结合农村土地确权政策及中央文件精神，本案已具备房屋返还的事实基础。陈海涛经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，法院可依法缺席裁判。
损失赔偿的救济途径：合同无效后，有过错的一方应赔偿对方损失。因陈海涛未到庭应诉，法院明确其可就房屋增值、装修投入等损失另行起诉主张权利，既保障原房主的返还请求权，也为买受人保留损失赔偿途径，体现公平原则。
三、裁判结果
法院判决：
陈海涛于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区采育镇A村五号院落及院落内房屋返还给王建军。
四、案件启示
（一）农村房屋交易需严守主体资格红线
城市居民购买农村房屋存在重大法律风险，宅基地的集体所有属性和身份依附性决定了非本集体成员无法获得合法产权。买受人应充分认识此类交易的无效性，避免 “房财两空”。
（二）合同无效后应依法处理权利义务
合同被确认无效后，出卖人有权主张返还房屋，买受人可依法主张损失赔偿。双方应积极协商解决损失补偿问题，买受人需留存装修、修缮等费用凭证，避免因证据不足丧失索赔权利。
（三）关注新事实对案件的影响
本案因出现 “房屋确权、危房处置” 等新事实改变了裁判基础。当事人应密切关注案件事实变化，在具备法定条件时及时主张权利，避免因时效经过或证据灭失影响维权。
（四）遵守农村土地政策与法律规定
中央一号文件明确禁止农村房屋向城市居民出售，农村土地确权政策进一步强化了宅基地的集体属性。村民出售房屋时应遵守法律规定，买受人需充分评估政策风险，谨慎参与农村房屋交易。
（五）诉讼中应积极应诉保障权益
本案被告因未到庭丧失抗辩机会，法院依法缺席判决其承担返还义务。当事人在诉讼中应积极应诉，提交证据证明己方主张，尤其涉及损失赔偿的抗辩需及时提出，避免消极应诉导致不利后果。
农村房屋交易涉及宅基地制度和集体利益，交易双方需增强法律意识，严守政策红线。发生纠纷时应通过合法途径理性解决，共同维护农村土地管理秩序和交易安全。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
