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在商品房预售中，开发商承诺的 “无理由退房” 政策往往是吸引购房者的重要因素，但由此引发的合同解除纠纷也屡见不鲜。近日，一起因业主行使 “6 个月无理由退房权” 引发的商品房预售合同纠纷案件，法院依法认定业主有权解除合同，驳回了开发商的违约金主张。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告甲公司向法院提出诉讼请求：
请求依法判令解除原告与二被告之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件、附录、补充协议；
请求依法判令二被告向原告支付违约金 374121.4 元，且原告有权从被告已支付的购房款中抵扣上述违约金；
本案全部诉讼费用均由被告承担。
甲公司称，作为 XX 项目开发商，2023 年 6 月 10 日与二被告签订预售合同，约定二被告购买北京市城市副中心 XX 街区四号房屋，总价款 3741214 元。付款方式为：2023 年 6 月 10 日前支付首期 751214 元，2023 年 9 月 10 日前支付第二期 1500000 元，2023 年 11 月 10 日前以贷款支付第三期 1490000 元。二被告仅支付首期房款，后续款项逾期未付且超过第二期付款期限 90 日以上。根据补充协议约定，逾期付款超 90 日出卖人有权解除合同并主张总房款 10% 的违约金，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
二被告共同辩称，不同意原告诉讼请求：
原告多次承诺被告享有 “6 个月无理由退房权”，2023 年 6 月 9 日销售人员董某微信通知 “本月签约客户 6 个月内享有无理由退房权益”，并多次确认 “签约后 6 个月内可无理由退房，2023 年 9 月 10 日不支付 60% 房款也可无忧退房”，该承诺是被告购房的决定性因素。
因项目负面消息频出、施工进度缓慢，被告于 2023 年 9 月 7 日正式提出终止购房，要求按约定返还房款。原告销售人员及其领导最初同意，后却毁约要求再缴 112.5 万元或付清全款办贷款后才能退房。
被告在 6 个月内依法行使约定解除权，案涉合同已于 2023 年 9 月 7 日解除，原告应返还全部款项及利息并承担违约责任。根据相关司法解释，“6 个月无理由退房” 允诺即使未载入合同亦属合同内容。
（三）法院查明的关键事实
2023 年 6 月 10 日，二被告与甲公司签订《认购书》及《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定购买四号房屋，总价款 3741214 元，当日支付首期房款 751214 元，甲公司出具收据。
预售合同补充协议约定：逾期付款超 90 日，出卖人有权解除合同并要求买受人支付总房款 10% 的违约金。同日签订的《协议书》约定：买受人在特定解除期限内享有无理由解除权，但需满足已付清全部楼款等条件。
微信记录显示：2023 年 6 月 9 日董某告知 “6 个月内无理由退房”“不付 60% 房款也可无忧退款”；2023 年 9 月 7 日被告微信通知董某 “决定停止购房，办理退款”，董某回复 “准备资料，汇报领导后签字办理”。
2023 年 9 月 28 日，被告向甲公司邮箱发送《通知函》主张行使无理由退房权，甲公司认可该邮箱有效性。原告曾于 2023 年 11 月 23 日向该邮箱发送《已到期应缴款通知书》催告付款。
原告提交的微信记录显示，被告曾依据《协议书》主张 30 日内退款，董某称 “流程需 3-6 个月”。案涉房屋尚未网签，原告称因首付款比例未达网签条件将房款放入非监管账户，后经投诉纠正。
二、案件分析
（一）争议焦点
二被告是否享有 “6 个月无理由退房” 的合同解除权；
案涉预售合同是否已经解除；
二被告是否应向甲公司支付逾期付款违约金。
（二）法律分析
“6 个月无理由退房” 的合同效力：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商销售人员董某多次作出的 “6 个月无理由退房” 承诺，具体明确且对合同订立有重大影响，即使未载入合同亦构成合同内容。董某作为销售人员的行为构成表见代理，其承诺对甲公司具有约束力。
解除权行使条件：被告在 2023 年 6 月 10 日签约后，于 2023 年 9 月 7 日（6 个月内）提出解除合同，符合 “6 个月无理由退房” 的约定条件。原告主张的《协议书》中 “付清全部房款” 等限制条件，因销售人员未履行提示说明义务，且该约定不合理限制购房者主要权利，违反公平和诚信原则，法院不予采纳。
合同解除时间：被告 2023 年 9 月 7 日通过微信提出解除，9 月 28 日发送《通知函》至原告认可的邮箱，根据《民法典》第五百六十五条，合同自通知到达对方时解除，故认定合同于 2023 年 9 月 28 日解除。
违约金主张是否成立：因合同已于 2023 年 9 月 28 日解除，被告无需继续履行付款义务，原告主张逾期付款违约金缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
原告甲公司与被告林伟、林强于 2023 年 6 月 10 日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》于 2023 年 9 月 28 日解除；
驳回原告甲公司的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）开发商承诺需谨慎，口头约定亦有效
开发商销售人员在销售过程中作出的具体承诺（如无理由退房、优惠政策等），即使未载入书面合同，只要对合同订立有重大影响，即构成合同内容。开发商应规范销售人员行为，避免随意承诺引发纠纷，必要时将重要承诺书面化并明确条款含义。
（二）购房者应留存关键证据，确保维权有据
购买房屋时，对开发商的口头承诺、优惠政策等，应通过微信聊天记录、录音录像、书面确认函等方式留存证据。行使合同权利（如解除权）时，需以书面形式通知对方并留存送达凭证，确保权利行使的合法性和有效性。
（三）合同条款需平等合理，格式条款应尽提示义务
开发商提供的格式合同中，若存在限制购房者主要权利（如无理由退房需先付清全款）的条款，需履行充分的提示和说明义务，否则可能因 “不合理限制对方权利” 被认定无效。合同条款应遵循公平原则，确保双方权利义务对等。
（四）解除合同需依法通知，权利行使应及时
当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。购房者依据约定行使解除权时，需在约定期限内及时提出，并保留通知送达证据；开发商主张解除权的，亦需遵守法定或约定程序，避免因程序瑕疵导致权利无法实现。
（五）网签备案应及时办理，保障交易安全
商品房预售合同签订后，双方应按规定及时办理网签备案手续，将房款存入监管账户，防止因资金问题引发风险。购房者发现开发商未按规定办理网签或违规使用房款的，可向主管部门投诉，维护自身交易安全。
商品房交易中，双方应秉持诚信原则履行合同义务。开发商应恪守销售承诺，购房者应理性决策并留存证据，遇到纠纷时通过法律途径合理维权，共同维护房地产市场的健康秩序。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
