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在二手房交易中，户口问题常成为引发纠纷的导火索。近日，北京市大兴区人民法院审理一起因房屋户口登记情况与合同约定不符引发的合同解除纠纷，依法判决确认合同解除，卖方退还买方已支付的定金。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告周建明向法院提出诉讼请求：
请求确认双方于 2023 年 8 月 6 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2023 年 12 月 15 日解除；
请求依法确认无需退还赵磊支付的购房定金 100000 元；
本案诉讼费用由赵磊承担。（庭审中，周建明撤回了原第 3、4 项关于剩余定金和违约金的请求）
周建明诉称，2023 年 8 月 6 日与赵磊通过乙公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定将位于北京市大兴区房屋（下称三号房屋）出售给赵磊，总价款 358.8 万元。合同签订后，赵磊支付定金 10 万元。2023 年 11 月 9 日，赵磊以房屋内存在户口为由发函解除合同，主张双倍返还定金。周建明认为，合同中关于户口的约定存在矛盾，且赵磊在知晓户口存在后仍于 2023 年 11 月 2 日签订补充协议，约定留存 5 万元户口迁出保证金，证明其知情且同意继续履行，现赵磊因房价波动解约属违约，故诉至法院。
（二）被告反诉请求与理由
被告赵磊辩称并反诉：
判决确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议于 2023 年 11 月 11 日解除；
判令周建明返还双倍定金 200000 元；
判决周建明赔偿逾期返还双倍定金利息损失；
本案全部诉讼费用由周建明承担。
赵磊诉称，合同明确约定三号房屋无户口，户口协议进一步约定若户口情况与合同不符，买方有权解除合同并要求退还已付款项。2023 年 10 月底得知房屋内实际有周建明及其家人 4 人户口，与合同约定严重不符。多次协商无果后于 2023 年 11 月 9 日发函解约，周建明于 11 月 11 日收到通知。周建明故意隐瞒户口事实构成违约，应双倍返还定金并赔偿损失。
（三）第三人陈述
乙公司述称，愿意配合法院调查，案件与公司无关。
（四）法院查明事实
2023 年 8 月 6 日，周建明与赵磊在乙公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《户口协议》及补充协议，约定：三号房屋价款 358.8 万元，定金 35 万元（已付 10 万元）；合同第十一条注明 “房屋现有户口情况：无户口”；户口协议约定，若查询户口情况与合同不符，双方同意解除合同，卖方退还已付款项；房款支付协议约定留存 5 万元作为户口迁出保证金。
2023 年 11 月 2 日，双方签订第二份补充协议，调整贷款金额为 232 万元，仍约定留存 5 万元户口保证金，协议明确与原合同冲突之处以本协议为准。
2023 年 10 月底，赵磊经乙公司告知三号房屋存在户口；11 月 6-7 日查询确认房屋内有周建明、其子周昊、其妹周艳、其母孙琴琴 4 人户口，且过户前无法迁出。
2023 年 11 月 9 日，赵磊发函解除合同，周建明于 11 月 11 日收到；周建明认可收到通知，但主张赵磊系因房价波动解约。
乙公司证实，合同按周建明之子周昊 “无户口” 的陈述拟定，户口保证金系为保险起见约定；11 月 2 日补充协议因 “认房不认贷” 政策调整贷款金额而签。
二、案件分析
（一）争议焦点
房屋户口情况与合同约定不符是否构成解除合同的条件；
2023 年 11 月 2 日补充协议是否变更了原户口协议的解除约定；
合同解除时间及定金返还方式。
（二）法律分析
合同效力与条款解释：双方签订的买卖合同、户口协议及补充协议均系真实意思表示，合法有效。户口协议作为专门约定户口问题的条款，明确约定 “户口情况与合同不符时买方有权解除合同”，该条款具体明确，对双方具有约束力。
户口约定不符的责任认定：合同注明 “无户口” 但实际存在 4 人户口，明显与约定不符。周建明主张 “合同存在瑕疵格式条款” 缺乏依据，其子周昊的陈述经其签字确认，应视为卖方的真实意思表示，卖方未如实披露户口情况构成违约。
补充协议的效力认定：2023 年 11 月 2 日补充协议虽约定户口保证金，但未明确废止户口协议中的解除条款。赵磊在知晓户口存在后签订补充协议，仅表明其曾尝试继续履行合同，并非放弃解约权。在确认户口无法按时迁出后选择解约，符合合同约定。
合同解除时间：根据《民法典》第五百六十五条，解除通知到达对方时合同解除。赵磊的解约通知于 2023 年 11 月 11 日送达周建明，故合同应于该日解除。
定金返还规则：户口协议约定 “解约后退还已付款项，互不承担责任”，该约定优先于定金罚则适用，故赵磊要求双倍返还定金的主张不符合协议约定，卖方仅需退还已收定金 10 万元。
三、裁判结果
法院判决：
确认周建明与赵磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、房款支付协议、两份补充协议于 2023 年 11 月 11 日解除；
于本判决生效后 10 日内，周建明退还赵磊购房定金 100000 元；
驳回周建明的其他诉讼请求；
驳回赵磊的其他反诉请求。
四、案件启示
（一）二手房交易需明确户口约定
卖方应如实披露房屋户口情况，避免因隐瞒信息构成违约；买方应在合同中明确户口查询时间、迁出期限及违约责任，可约定户口保证金条款，确保户口问题可追溯、可追责。
（二）格式条款需尽提示说明义务
中介机构提供制式合同时，应对户口、付款等关键条款向双方充分说明，避免因条款矛盾引发争议。当事人发现合同条款与实际情况不符时，应及时签订补充协议明确约定，避免口头承诺无据可依。
（三）合同变更需明确条款效力
签订补充协议时，应明确新约定与原合同的关系，如需废止原条款需明确注明。本案中补充协议未否定户口协议的解除条款，故原约定仍有效，提示当事人重视合同变更的规范性。
（四）解约需依法履行通知义务
主张解除合同的一方应书面通知对方，明确解约理由和依据，并留存送达凭证。本案中赵磊通过书面函件解约并证明对方签收，确保了解除行为的合法性。
（五）定金罚则的适用以约定优先
合同对解约后的款项处理有明确约定的，优先按约定执行。本案户口协议约定 “解约后仅退还已付款项”，故不适用双倍返还定金，提示当事人在签约时需明确违约后果的具体条款。
二手房交易涉及户口、产权、付款等多重风险，交易双方应增强合同意识，对关键事项作出明确约定，留存书面证据，发生纠纷时通过合法途径理性维权，维护交易安全与稳定。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
