此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：马明
被告：赵刚
（二）案件背景
2016 年，赵刚从宋明处购得位于顺义区 ×× 镇 ×× 村的一号房屋，后对房屋进行装修并添置家具。2018 年，赵刚与马明达成交易意向，将一号房屋及屋内物品以 103 万元转让给马明。2021 年 2 月 5 日，马明付清全部款项，赵刚向其出具收款条，并将与宋明签订的《购房合同》转交，注明 “已转马明”。2022 年 8 月，顺义区 ×× 镇政府认定该房屋为违法建设，下达《限期拆除决定书》，2023 年 5 月房屋被强制拆除。马明认为赵刚出售违法建设房屋致其受损，遂诉至法院要求退还购房款 103 万元。
（三）诉讼过程
马明起诉要求赵刚退还购房款并承担诉讼费。赵刚抗辩双方是合同转让关系，转让费包含房屋、装修及物品价值；主张房屋买卖部分无效不影响物品买卖效力，马明应折价补偿房屋成本；认为双方对合同无效过错相同，马明还应支付房屋占有使用费，同时申请追加宋明和村委会为第三人并中止审理。法院经审理，结合双方举证及相关行政判决，对案件作出裁判。
二、争议焦点
法律关系认定：马明与赵刚之间是房屋买卖合同关系，还是合同转让关系。
合同效力判定：房屋买卖合同是否有效，若无效，双方应如何承担责任，包括购房款退还、损失赔偿、物品处理等。
责任分担与处理：双方对合同无效是否存在过错，过错程度如何划分；赵刚申请追加第三人及中止审理的请求是否合理。
三、案件分析
（一）法律关系与合同效力
赵刚出具的收款条明确款项为房屋款（含房屋、家具和酒等），应认定双方存在房屋及物品买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋属于违法建设且未取得商品房预售许可证明，房屋买卖合同无效。
（二）无效合同的责任承担
依据《中华人民共和国民法典》，合同无效后，双方应返还财产，不能返还则折价补偿，有过错方赔偿损失，双方都有过错各自担责。赵刚明知房屋无合法建设手续仍转让，马明在购房时未充分审查房屋合法性，双方均有过错。考虑双方过错程度、房屋装修及物品价值、房屋使用情况等因素，法院酌定赵刚退还马明购房款 58 万元。
（三）其他请求的处理
赵刚主张的物品买卖合同有效、马明应补偿房屋成本及支付占有使用费等，缺乏法律依据，法院不予支持。对于其追加宋明和村委会为第三人及中止审理的申请，因本案审理的是马明与赵刚的合同关系，且马明认可行政赔偿归赵刚，故法院不予准许。
四、裁判结果
被告赵刚于判决生效之日起七日内退还原告马明 580,000 元；
驳回原告马明的其他诉讼请求。
五、案件启示
购房审查义务：购房者在交易前应仔细核查房屋产权、建设手续等合法性，避免购买违法建设房屋，否则可能面临财产损失且无法获得法律有效保护。
合同风险防范：签订房屋买卖合同时，要明确双方权利义务，对房屋性质、产权状况等关键信息进行约定，同时审查合同效力，确保自身权益。
过错责任意识：交易双方若因过错导致合同无效，需承担相应法律后果。在房屋买卖中，应秉持诚实信用原则，如实告知房屋相关信息，避免因隐瞒或欺诈引发纠纷。
行政与民事关联：涉及违法建设的房屋买卖，常涉及行政与民事法律关系。当事人应清楚两者联系与区别，合理选择维权途径，避免因程序不当影响权益实现。
