(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在我国，农村房屋与宅基地的流转问题一直备受关注，其涉及土地政策、集体经济组织成员权益以及合同效力等多方面法律问题。随着城市化进程的加快，农村房屋买卖交易日益频繁，因合同主体身份、交易合法性等引发的纠纷也不断涌现。本案发生在北京市丰台区，围绕农村房屋买卖合同的效力展开，不仅关乎当事人的重大财产权益，还对司法实践中如何准确适用法律、平衡各方利益提出了挑战，为处理类似纠纷提供了重要参考。
二、案件详情
（一）原告主张
原告林晓峰、苏悦向法院提出三项诉讼请求：一是判令确认原、被告于1995年签订的售房协议书无效；二是判令二被告将原住房五间房屋腾退并返还给二原告；三是要求诉讼费由二被告承担。
原告称，位于M村有一处院落，该院落宅基地的村民申请盖房占地审批表登记在原告林晓峰名下。1995年4月11日，原、被告签订售房协议书，将原住房五间售予二被告，房价为2.9万元。原告苏悦还将村民申请盖房占地审批表原件、房南土地批示原件及村公所批准的租赁批示原件交付给被告。原告认为，根据相关法律规定，房屋买卖合同无效。经多次与被告交涉，被告未返还售房协议书原件。为维护自身合法权益，原告诉至法院。
（二）被告答辩
被告陈宇、周琳辩称，原告的行为严重违背诚信。1995年原告主动联系被告售房，并亲笔手写《售房协议书》，以2.9万元高价将房屋出售给被告，当时这笔钱足以在市里购买一套两居室。双方签订的协议明确写明“双方不得反悔”，但时隔26年后，原告受周边乡镇拆迁利益诱惑而毁约。被告强调，出售的是房屋而非宅基地，原告的诉讼请求没有法律依据，且已过诉讼时效。被告购买房屋后一直在此居住生活，26年里对正房多次修缮。
同时，被告陈宇、周琳向法院提出反诉请求：一是判令被反诉人向反诉人返还购房款2.9万元；二是判令被反诉人赔偿反诉人因《协议书》无效所遭受的经济损失1457191元；三是要求诉讼费、反诉费由被反诉人承担。
原告林晓峰、苏悦针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：涉案房屋属于林晓峰名下，宅基地属于村民；建房没有手续，被告要求经济损失无法律根据；不同意返还购房款；二被告认可其系居民，不能购买农村住房，导致合同无效的法律后果应由二被告明知并承担全部不利后果。
（三）法院查明
1995年，林晓峰、苏悦与陈宇、周琳签订《售房协议书》，协议载明：“今有M村村民林晓峰、苏悦自愿将原住房五间（四间正房，壹间小北房）售与（予）陈宇、周琳居住，房价为两万九千元整…… 双方不得反悔、任何人不得干涉，已收到房价款两万玖仟元。本售房协议后还附有建房批件壹份、房南土地批示壹份、村公所批准的租赁批示壹份。”该售房协议所涉房屋现为北京市丰台区A号。林晓峰称涉案院落的《村民申请盖房占地审批表》是批给自己的，并提供该审批表予以证明。
双方均认可交易金额为2.9万元，交易完成后二被告居住至今。被告称购买时有四间正房、一间小北房，当时没有院墙，购买后陆续在院内垒院墙、做地面硬化，拆除小北房盖了两间大北房、在原四间正房南侧加盖厨房，新建车棚、南房、杂物棚等。
诉讼中，被告申请对A号院内房屋、地面硬化、院墙、室内装修及院内三个树木重置成新价及宅基地区位补偿价评估。评估公司出具《房地产估价报告》载明：“评估总价：1457191元，其中：宅基地区位补偿价为1200000元，房屋重置成新价为203206元，附属物重置成新价为53985元。”
另查明，陈宇、周琳自述其均为居民户口。
三、裁判结果
1. 林晓峰、苏悦与陈宇、周琳于1995年4月21日签订《售房协议书》无效。
2. 被告陈宇、周琳于本判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区A号院腾空并交付给原告林晓峰、苏悦；原告林晓峰、苏悦于本判决生效之日其三十日内退还被告陈宇、周琳购房款20300元。
3. 原告林晓峰、苏悦于本判决生效之日起三十日内赔偿被告陈宇、周琳经济损失1020033.7元。
四、案件分析
合同效力认定
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。基于房地一体原则，处分房屋必然处分宅基地使用权。本案中，被告为居民户口，非北京市丰台区长辛店M村集体经济组织成员，不享受村民待遇，《售房协议书》违反法律、行政法规强制性效力规定，应属无效。
合同无效的法律后果
民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效，双方均有过错，林晓峰、苏悦承担主要责任，陈宇、周琳承担次要责任。故林晓峰、苏悦应退还购房款，并按责任比例赔偿被告经济损失。法院根据评估总价计算经济损失，确定了双方承担的具体金额。
五、胜诉办案心得
1. 精准把握法律政策：处理农村房屋买卖合同纠纷，必须精准把握土地政策和相关法律法规，如宅基地使用权的主体资格、房地一体原则等。准确理解法律条文的内涵和适用范围，才能在案件中准确判断合同效力，为当事人提供有力的法律支持。
2. 全面收集审查证据：证据是案件胜诉的关键。要全面收集与案件相关的证据，如售房协议书、审批表、评估报告等。严格审查证据的真实性、合法性和关联性，通过证据构建完整的案件事实。在本案中，评估报告对确定经济损失起到了关键作用。
3. 合理分配责任比例：在合同无效的情况下，合理分配双方的责任比例至关重要。要综合考虑双方的过错程度、交易背景、行为后果等因素，确保责任分配公平合理。在本案中，法院根据双方的过错情况，确定了70%和30%的责任比例，平衡了双方的利益。
4. 注重沟通与调解：在办案过程中，注重与当事人沟通，了解他们的诉求和想法，尝试通过调解解决纠纷。调解不仅可以节省司法资源，还能缓解当事人之间的矛盾。在本案中，若能在诉讼前或诉讼中积极调解，或许可以避免双方矛盾进一步激化，实现案结事了。
