(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产交易领域，买卖双方的交易过程涉及诸多环节和细节，一旦出现分歧，就容易引发纠纷。尤其是在房价波动较大的市场环境下，关于房屋价格、交易方式等关键问题的争议更为常见。本案发生在北京市大兴区，围绕房屋买卖预付款退还展开，涉及房屋买卖合同的成立与否、定金的性质与处置等法律问题，对于明晰房产交易中的法律风险和责任承担具有重要意义，也为司法实践提供了典型参考。
二、案件详情
（一）原告主张
原告苏悦向法院提出两项诉讼请求：一是要求被告立即退还原告房屋预付款 162 万元；二是要求诉讼费用由被告承担。
苏悦称，自己与被告李瑶系朋友关系。2020 年 3 月，被告称想换别墅急需用钱，要把其现住的大兴区一号房屋卖给自己。当时自己并不想买房，但考虑到被告急需资金且双方的朋友关系，便同意购买。双方商定，若自己不想购买该房屋，被告应归还已支付款项。因被告急需用钱，在双方未就购买价格、支付方式、房屋交付时间及方式等协商一致并签订书面协议的情况下，自己陆续向被告提供了 192 万元作为房屋首付款，被告出具了收条。此后，双方谈及房屋价款时，被告将房屋总价款确定为 400 万元，自己认为当时房屋市值在 350 万元左右，且被告还想在房屋出售后继续居住至其购买的别墅交房，自己不同意，双方产生争议，此后未再洽商房屋购买事宜，也未签订任何购房协议。被告通过其母亲向自己母亲账户退还 30 万元，剩余 162 万元拒不退还，故起诉至法院维护自身合法权益。
（二）被告答辩
被告李瑶辩称不同意苏悦的全部诉讼请求，理由如下：一是苏悦所述不实，自己从未提出购房款要 400 万元，购房款应为 380 万元；二是苏悦社保不满五年，2021 年因压力大不打算买房，还放弃交纳社保，单方面解除买卖合同；三是自己已还给苏悦 30 万元，但苏悦不出具书面材料且不承认已还款，所以不敢再返还房款；四是认为应扣除涉案房屋购房款 76 万元后，同意返还剩余购房款 86 万元。
（三）法院查明
2020 年 8 月 27 日，李瑶向苏悦出具收条，载明收到苏悦房屋定金 192 万元，为购买北京市大兴区一号房屋的首笔款项。双方确认李瑶已退还苏悦房款 30 万元。
李瑶提交双方 QQ 聊天记录，证明双方确定购房款为 380 万元；苏悦质证称 QQ 聊天记录中有 “别穿帮” 字样，房屋价格系虚假，是为骗自己父母，并非双方真实意思表示，2020 年 6 月之前被告说的是 400 万元，且双方真实意思是被告向自己借钱，因父母不同意借钱，才以买房名义借款，父母出了部分资金。
三、裁判结果
李瑶退还苏悦购房款 1620000 元（于本判决生效后十日内履行）。
四、案件分析
合同成立与否的认定
依据《中华人民共和国民法典》第四百七十条，合同内容一般需包含当事人信息、标的、价款、履行期限等条款。本案中，虽有收条表明收到定金，但从微信聊天记录看，双方未就房屋总价款达成一致，也未对房屋交付时间、过户时间、付款方式等关键条款达成一致。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和《中华人民共和国民法典》第四百九十条，房地产转让应签订书面合同，当事人采用合同书形式订立合同，自签名、盖章或捺印时成立，未采用书面形式但一方履行主要义务且对方接受时合同成立。而本案双方未签订书面合同，也无证据证明一方履行主要义务且对方接受，所以房屋买卖合同未成立。
定金问题的处理
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，定金作为债权担保。因房屋买卖合同未成立，且李瑶未举证证明是苏悦拒绝签订主合同造成的，所以李瑶主张扣除定金的意见法院不予支持。苏悦要求退还剩余购房款 162 万元，理由正当、证据充分，法院予以支持。
五、胜诉办案心得
精准把握合同法律要点：处理房屋买卖纠纷，要精准掌握合同成立的条件、定金规则等法律要点。明确合同条款达成一致和书面形式的重要性，以及定金在合同未成立时的处置原则，为案件处理提供坚实法律基础。
细致审查证据真实性和关联性：全面收集和审查证据，如收条、聊天记录等，严格审查证据的真实性和关联性。在本案中，对聊天记录的细致审查和质证，明确了双方对房屋价格的真实意思表示，对案件走向起到关键作用。
关注交易细节和特殊约定：关注房屋买卖交易中的细节和特殊约定，如本案中双方关于退款的约定以及购房款的沟通情况，这些细节对判断案件事实和法律适用至关重要。
注重沟通与和解：办案过程中注重与当事人沟通，了解其诉求和想法，尝试和解解决纠纷。
