北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告程莉诉称，2010年11月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于苏州市高新区某路某号某某花苑某幢某室期房一套，该房交付日期为2011年7月31日前，在交付使用之日起60日内被告向房屋所在区的房屋权属登记机构申请房产所有权初始登记，如因被告的责任，致使原告不能在交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，承担相应的违约责任。合同签订后，原告支付了全部价款共计673009.14元。被告于2011年8月3日将该房屋交付给原告，同时原告按交房通知书要求支付了相应的办证费用并递交了相关材料。2012年2月7日原告收到被告领取房产证的通知，房屋权属证书记载的房屋权属登记时间是2012年1月11日。原告认为，因被告原因导致权属登记逾期，依照合同约定，其理应承担相应的违约责任。自2011年11月1日起至2012年2月7日止共计99天，每天按房屋总价673009.14元的万分之一计算，被告总计应支付违约金6663元。原告曾发函要求与被告协商处理违约金事宜，但被告以未违约为由拒绝。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付违约金6663元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告苏州永华房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求全部不能成立，对原告诉称的涉案商品房的价格及交付问题都没有争议，双方在补充协议中约定了被告收到所有的办证材料后的180天内申请办理涉案房屋所有权转移登记，已经对主合同中关于60天内办理相关事项的内容进行了修改，原告也按照补充协议履行了应该承担的义务。补充协议是主合同的组成部分，既然补充协议修改了主合同的相关约定，应该按照补充协议来执行。相关司法解释也赋予了当事人可以对办理产权证的时间进行约定的权利。原告在计算被告的逾期时间时，将办理出来产权证的时间等同于将产权证交给原告的时间是错误的。商品房买卖合同是授权性合同或者说是示范性合同，而不是格式合同。原告的诉讼请求既没有法律依据，也没有事实依据。
本院查明
经审理查明，2010年11月17日，原告程莉与被告苏州永华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的苏州市高新区某某花苑某幢某室房屋，该房屋建筑面积为119.34平方米（房屋产权证办理出来之后记载该房屋建筑面积为119.37平方米），每平方米单价为5638.01元，房屋总价款672840元，双方在《房屋买卖合同》第五条约定房屋各组成部分面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款，同时双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按预期时间，分别作如下处理：（不做累加）（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一（该比率应不大于本合同第九条第【1】款第（1）项中的对应比率）的违约金，合同继续履行；”，双方在《商品房买卖合同》附件五即《合同补充协议》中的第3条约定：“出卖方在收到买受人所交付的办证相关费用及材料后在不超过180个工作日内做好材料准备及初级审核工作，并按照国家的相关政策规定将办证材料交付至产权登记机关办理该房屋产权属证书（房屋产权办理机构工作时间除外）。”双方亦对房屋建筑面积、房屋结构、房屋使用性质等相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将购房款支付给了被告，被告亦于2011年8月3日将涉案房屋交付原告，并于2012年1月11日将涉案房屋权属登记证明办理出来。
以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、发票、房屋所有权证、交付通知书，被告提供的《合同补充协议》、土地分割登记联系单、初始登记证明，以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为
本院认为，商品房买卖合同作为合同之一种，应高度尊重当事人意思自治原则，合同双方约定的事项只要不违反法律的强制性规定、不损害第三方的利益等，一般都应认定为有效。本案中，原告与被告虽然在《商品房买卖合同》中约定了出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但在《商品房买卖合同》的附件五即《合同补充协议》中的第3条同时约定了被告在收到买受人所交付的办证相关费用及材料后在不超过180个工作日内做好材料准备及初级审核工作，并按照国家的相关政策规定将办证材料交付至产权登记机关办理该房屋产权属证书，而且在该附件中同时约定房屋产权办理机构工作时间除外。原告与被告在《合同补充协议》中对办理房屋所有权初始登记时间进行的重新约定，应视为对《商品房买卖合同》第十五条“出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记”约定的变更，是合同双方合意的结果，应为有效，自被告于2011年8月3日将涉案房屋交付给原告至房产证于2012年1月11日办理出来，共计162天，既然涉案房屋产权证办理出来的时间在180天内，则被告将办证材料交付至产权登记机关的时间也肯定在180天内；即便按照原告诉称的《合同补充协议》对办理房屋所有权初始登记时间的约定与《商品房买卖合同》中对该事项办理时间的约定相冲突的意见成立，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的是在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，而非将房屋所有权初始登记办理出来，而且在《合同补充协议》中约定了房屋产权办理机构工作时间不计入被告办理房屋所有权初始登记的时间，故，如原告欲主张被告承担违约责任，其应举证证明被告于何时将办理房屋所有权初始登记的相关材料递交至房屋产权办理机构，如此才可以确定被告的违约时间，但直至本案审理终结，原告也未提供相关证据予以证明，故原告的诉请不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告程莉的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告程莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。
