北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告黄湛诚诉称：2001年1月5日，原告与碧辉园公司签订《碧辉园购房合同》一份，约定原告购买碧辉园公司开发的碧辉园B区D2型D12幢房屋（新门牌为碧辉园碧翠三街16号），房屋总价款为609102.5元，另代收水电安装费8000元。合同签订后，原告通过与碧辉园公司、杜阮开发公司进行债务相互冲抵的方式支付上述购房款，碧辉园公司亦分别于2001年1月5日和8月13日向原告出具合共收取购房款617102.5元的收据。2002年12月底，碧辉园公司将上述房屋交付原告使用，并为原告办理碧辉园的出入证。
1999年11月28日，碧辉园公司、杜阮开发公司签订《碧辉园建设协议书》一份，约定杜阮开发公司将其使用的座落于杜阮镇木朗管理区“那橄坑”及瑶村管理区南山共217.8亩土地的使用权转让给碧辉园公司作兴建经营“碧辉园”房地产项目，同意碧辉园公司、杜阮开发公司以杜阮开发公司的名义和资质申领土地使用权证和开发，杜阮开发公司负责提供有效的文件、合同及发票协助碧辉园公司办理房地产权证，碧辉园公司按“碧辉园”建筑面积以每平方米20元的管理费缴纳给杜阮开发公司。签约后，碧辉园公司以杜阮开发公司的名义办理有关国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，并在杜阮开发公司的授权下以自己的名义对外销售。
自上述房屋交付原告使用后，由于碧辉园公司、杜阮开发公司迟迟未为原告办理房屋产权证，原告于2011年3月23日向江门市蓬江区人民法院提起诉讼。请求法院判令碧辉园公司、杜阮开发公司为原告购买的上述房屋办理房屋产权证。后案件经过一审、二审，确认原告与碧辉园公司签订的《碧辉园购房合同》合法有效，但以原告未提供足够证据证明购房款已履行为由驳回原告的诉讼请求。针对二审法院的判决。原告已分别向检察机关提起抗诉申请和向广东省高级人民法院提起再审申请。但在原告办理抗诉和再审期间，原告得知作为碧辉园公司股东的岑卓生，与碧辉园公司、杜阮开发公司恶意串通，就上述房屋进行网上签约。碧辉园公司、杜阮开发公司与岑卓生就上述房屋的买卖行为，已违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定。而且，碧辉园公司、杜阮开发公司现已是资不抵债的公司，即使原告要求其赔偿亦无任何财产可供执行。为维护原告的合法权益，依据民诉法有关规定，特向法院起诉。请求法院判令：（1）请求法院确认岑卓生与碧辉园公司、杜阮开发公司签订的购买江门市蓬江区杜阮镇碧辉园碧翠三街16号房屋的商品房买卖合同为无效合同；（2）请求法院判令三被告承担本案诉讼费。
原告在举证期限内提供证据：1、企业机读档案登记资料两份；2、证明一份；3、碧辉园购房合同一份；4、收据两份；5、关于碧辉园部分别墅门牌编订的复函一份；6、碧辉园车辆出入证两份、行驶证一份；7、出入证5份；8、（2011）蓬法民一初字第647号民事判决书一份；9、（2011）江中法民一终字第500号民事判决书一份；10、江门市人民检察院民事行政检查立案决定书江检民字（2012）48号。
被告辩称
被告碧辉园公司、岑卓生答辩称：第一、根据江门市（2011）江中法民一终字第500号民事判决书的确认内容，本案的原告并未有按照合同的约定支付相应的房款给开发商，即原告并没有履行合同的义务。第二、本案的原告与碧辉园公司于2001年1月5日所签署的碧辉园购房合同的第十项第一款第六条、第八条、第十条，是附条件、附期限的合同条款，其中第六条已经约定了2001年3月10日必须要通过办理按揭以及签约之时支付房款的方式来支付。但是到今日为止，原告既没有支付现金，也没有通过办理银行按揭的方式支付有关款项给本案的碧辉园公司和、杜阮开发公司，所以根据双方签订合同的第十条第一款的规定，如违约时间超过三十天者，则视为放弃，双方签订的购房合同失效。
因此，基于原告与碧辉园公司签署的合同条件，双方当事人的合同已经作了自动解除。因而碧辉园公司和岑卓生于今年的2012年8月3日通过书面签署的碧辉园购房合同的前提的障碍已经不复存在，双方签署的合同合法有效。因而请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告碧辉园公司、岑卓生在举证期限内提供证据：1、《碧辉园购房合同》一份；2、授权书一份。
被告杜阮开发公司答辩称：我司对讼争房屋碧辉园B区D2型D12幢房屋并未进行过任何买卖或预售登记行为。上述讼争房屋的所有权不属于我公司所有。我司未曾见过该讼争房屋的《商品房买卖合同》，也没有再该房屋的预售买卖合同上加盖公章。综上，原告对我司的起诉完全没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我司的诉讼请求。
被告杜阮开发公司在举证期限内没有证据向本院提供。
本院根据原告的申请，本院对本案诉争的房屋向江门市房产部门调取了网签的房屋买卖合同资料一份。
本院查明
经审理查明：2001年1月5日，原告与被告碧辉园公司签订一份《碧辉园购房合同》，约定原告购买被告碧辉园公司开发的碧辉园B区D2型D12幢房屋，建筑面积229.85平方米，房屋总价款为609102.5元，被告碧辉园公司并代收水电安装费8000元，合共617102.5元。合同还约定原告交付房款的时间金额：1、签约三日付购房款13542.8元，2、2001年3月10日付房款3559.7元，3、2001年3月10日办按揭付款30万元。房屋交付时间为预计2001年10月30日移交给原告使用。另合同约定了关于原告未按合同约定付款和被告碧辉园公司未能如期交楼的违约责任等。在合同买卖双方签章栏买方（乙方）签名为“黄湛成”，卖方（甲方）栏上盖有被告碧辉园公司的“江门市蓬江区碧辉园物业有限公司合同专用章”。合同签订后，被告碧辉园公司于2001年1月5日和8月13日，分别出具两份编号为0058145和0004666的《收据》，注明：今收到黄湛成购碧辉园B区D2型D12幢房屋房款。两份收据房款金额合共617102.5元。该两份收据均盖有被告碧辉园公司的业务专用章。对该两份收据被告碧辉园公司确认其真实性，认为收据是其财务开出的。
就上述原告与被告碧辉园公司签订的《碧辉园购房合同》的履行问题，原告黄湛诚已于2011年3月23日向本院提起诉讼［（2011）蓬法民一初字第647号民事判决］。请求法院判令碧辉园公司、杜阮开发公司为原告购买的上述房屋办理房屋产权证。后案件经过一审、二审，江门市中级人民法院于2012年6月18日作出（2011）江中法民一终字第500号民事判决，确认原告与碧辉园公司签订的《碧辉园购房合同》合法有效，但以原告未提供足够证据证明已支付购房款为由驳回原告的诉讼请求。
2012年8月3日，被告岑卓生与被告碧辉园公司签订《碧辉园购房合同》，约定被告碧辉园公司以140万元将碧辉园碧翠三街16号房屋（即原碧辉园B区D2型D12幢房屋，也即原告与被告碧辉园公司原已签订购房合同的讼争房屋）售卖给岑卓生，房款140万元定于2013年8月3日前付清（该140万元房款未支付），房屋定于房款付清后交付使用。
本院在房产部门调取的被告岑卓生与被告碧辉园公司的网签合同，显示合同签订时间是2012年8月14日，出卖人为江门市蓬江区杜阮镇综合开发公司，买受人为岑卓生，出卖人以140万元价格售卖碧辉园碧翠三街16号房屋，房款定于2012年8月1日前一次性支付。
另查明，碧辉园碧翠三街16号房屋至今仍登记在被告江门市蓬江区杜阮镇综合开发公司名下。被告岑卓生是被告碧辉园公司的股东之一，占公司的出资比例为2%。
原告因不服（2011）江中法民一终字第500号民事判决，向江门市人民检察院申诉，该院于2012年8月6日决定立案审查。
本院认为
本院认为，涉及本案纠纷的讼争房屋碧辉园碧翠三街16号房屋由被告碧辉园公司于2001年1月5日和2012年8月3日分别与原告黄湛诚、被告岑卓生签订《碧辉园购房合同》，均约定将碧辉园碧翠三街16号房屋售卖。因先有原告和被告碧辉园公司签订的购房合同，后有两被告签订的购房合同，因此本案的争议焦点为：在江门市中级法院的（2011）江中法民一终字第500号民事判决已经确认原告和被告碧辉园公司签订的购房合同合法有效，合同尚未解除的情况下，两被告后签的《碧辉园购房合同》是否合法有效。
两被告根据《碧辉园购房合同》的第十条第一款的约定，“如乙方（买房方）没有依约支付房款时间超过30天，则视为购房合同自行失效”，而主张因原告黄湛诚没有按合同约定的时间支付购房款，所以原告黄湛诚已经违约，所以双方签订的《碧辉园购房合同》失效，合同关系解除。本院认为，如果未发生原告和被告碧辉园公司关于履行2001年1月5日签订的《碧辉园购房合同》而发生的纠纷，可按合同约定的条款执行。但原告和被告碧辉园公司已经就上述合同的履行提起诉讼纠纷，双方最大的争议就是关于房款的支付问题。原告提出已付清款项的主张虽然未得到终审法院支持，但在判决中并未确认该合同已经解除。基于诉讼的原因，原合同的付款时间约定实际已经变更，双方在合同尚未解除的前提下，再按照原合同的付款时间执行，已经没有实际意义。被告碧辉园公司理应向原告发出履约通知，要求原告在一定期限内付清房款，原告仍应有权选择继续支付购房款，履行合同。但被告碧辉园公司未有提供证据证明其已经向原告主张其继续支付房款，故其据此认为原告没有按原合同约定的时间付清房款导致合同已经解除的辩解意见，于理不合，本院不予采信。
而根据本院查明的事实，被告岑卓生是被告碧辉园公司的股东之一，占公司的出资比例为2%。被告岑卓生作为碧辉园公司的工商登记在册的股东理应知道公司与原告黄湛诚就》碧辉园碧翠三街16号房屋诉讼的情况，但其在诉讼刚结束，原告申诉，检察院立案受理期间，也在公司未履行通知原买受人付款的情况下，立即又与碧辉园公司签订购房合同，将涉案房屋进行二次买卖。且双方在房产部门备案登记的合同显示的签订时间和付款时间均与两被告签订的书面《碧辉园购房合同》上约定的时间不吻合。并且签订合同的时间刚好处于原告到检察院申诉，检察院决定立案期间。因此被告碧辉园公司在与原告的购房合同尚未解除的情况下，又与股东岑卓生签订购房合同，明显带有虚假成分，两被告属于恶意串通，损害了原告的利益。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定：“如有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形的，该合同无效”。因此，被告岑卓生与被告碧辉园公司2012年8月3日签订的《碧辉园购房合同》应属无效合同。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，判决如下：
裁判结果
确认被告岑卓生与被告碧辉园公司2012年8月3日签订的《碧辉园购房合同》无效。
本案受理费9971元，诉讼保全费3670元，合共13641元。由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
